合同中哪些條款是強(qiáng)制消費(fèi)？哪些規(guī)定的買賣雙方責(zé)任不對(duì)等？哪些免責(zé)條款不合法？哪些又侵犯了買受人的知情權(quán)？……為提高消費(fèi)者的甄別能力和維權(quán)意識(shí)，在3.15國際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來臨之際，成都市首個(gè)專門點(diǎn)評(píng)審議 格式條款的評(píng)審委員會(huì)成都市工商局格式條款評(píng)審委員會(huì)正式成立。

2月29日，在委員會(huì)第一次全體會(huì)議上，通報(bào)了2011年成都全市商品房買賣格式條款專項(xiàng)整治工作情況以及條款中存在的問題，并針對(duì)在《認(rèn)（定）購協(xié)議》、《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》四種類型商品房買賣中，具有重大爭(zhēng)議的、涉及22種情形的格式條款進(jìn)行了集中點(diǎn)評(píng)審議。

據(jù)悉，該委員會(huì)由成都市工商局、房管局等行政主管部門、司法機(jī)關(guān)、大專院校、有關(guān)社會(huì)團(tuán)體和行業(yè)組織、律師事務(wù)所等單位熟悉業(yè)務(wù)、精通法律的負(fù)責(zé)人或者專業(yè)人士組成，辦公室設(shè)在成都市工商局。

據(jù)評(píng)審委員會(huì)主任、市工商局副局長陳春建介紹，格式條款評(píng)審委員會(huì)的成立，意在集中社會(huì)各界關(guān)于民事合同條款的權(quán)威法律評(píng)審意見，對(duì)涉及老百姓“吃穿住行”等民生保障的市場(chǎng)合同行為進(jìn)行監(jiān)督規(guī)范，以打造宜人宜居成都。評(píng)審委員會(huì)將對(duì)我市格式條款日常監(jiān)管及審查備案中涉及法律廣泛、專業(yè)性強(qiáng)、有可能造成爭(zhēng)議的復(fù)雜格式條款及特殊、疑難問題，及時(shí)提出客觀、公平、公正、合理、權(quán)威的評(píng)審意見，為工商等行政主管部門有效開展合同監(jiān)管，促進(jìn)企業(yè)和行業(yè)的自律與規(guī)范，保障合同當(dāng)事人合法權(quán)益，提供強(qiáng)有力的支撐和保障。
評(píng)審委員會(huì)辦公室主任、市場(chǎng)處處長史國慶還通報(bào)了2011年成都全市商品房買賣格式條款專項(xiàng)整治工作情況以及房地產(chǎn)開發(fā)商格式條款中存在的問題。

去年，成都市工商局與市房管局聯(lián)合開展了為期半年的商品房買賣格式條款專項(xiàng)整治工作，重點(diǎn)檢查了開發(fā)商落實(shí)成都市商品房限購政策規(guī)定、銷售信息披露、廣告發(fā)布、買賣合同格式條款備案等，先后指導(dǎo)檢查房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)1400余家，共發(fā)現(xiàn)違法格式條款達(dá)1500余條，下達(dá)限期修改或備案通知書近300份，審查備案格式條款合同文本98份，調(diào)解合同糾紛18起，挽回消費(fèi)者直接經(jīng)濟(jì)損失32余萬元。特別是在一起《商品房認(rèn)購協(xié)議》的爭(zhēng)議調(diào)解中，經(jīng)過工商工作人員調(diào)解，一大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認(rèn)知了自身提供使用的《認(rèn)購協(xié)議》存在“霸王條款”后，及時(shí)全額退還了消費(fèi)者已支付的10萬元購房定金，受到了消費(fèi)者的高度好評(píng)。

在專項(xiàng)檢查中，發(fā)現(xiàn)商品房格式條款合同文本中存在的主要問題有：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未與買受人協(xié)商，事先把合同文本中應(yīng)與購房人協(xié)商確定的可選擇條款自行選定；二是有些買賣合同存在不公平條款，如合同中要求買受人到指定銀行進(jìn)行貸款、出賣人違約同買受人違約存在的責(zé)任不對(duì)等的情況；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)出賣人免責(zé)的條款較多，如：延期交房的原因，合同補(bǔ)充協(xié)議中多數(shù)約定為政策變動(dòng)等因素；四是有個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為商品房買賣合同附件；五是存在有侵犯買受人知情權(quán)的行為，如：合同補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有所調(diào)整，但是出賣人不通知買受人，也不承擔(dān)違約或賠償責(zé)任；六是個(gè)別開發(fā)商在《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)“不可抗力”的范圍隨意擴(kuò)大化，最大化的免除自己應(yīng)當(dāng)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

據(jù)介紹，評(píng)審委員會(huì)從以上這些具有重大爭(zhēng)議的條款中，選取了最為典型的涉及22種情形的格式條款進(jìn)行了集中點(diǎn)評(píng)審議，最終形成的評(píng)審意見將通過各種形式向社會(huì)公眾進(jìn)行宣傳，以提高廣大消費(fèi)者對(duì)“霸王條款”的甄別能力和維護(hù)自身合法權(quán)益的意識(shí)，積極營造一種社會(huì)各界共同批判和抵制“霸王條款”的良好氛圍，消費(fèi)者在購買商品房過程中，一旦發(fā)現(xiàn)上述“霸王條款”，可以向工商等行政主管部門舉報(bào)，相關(guān)部門也將根據(jù)評(píng)審意見嚴(yán)格查處，進(jìn)一步規(guī)范合同格式條款，更好地維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。