最近，調(diào)控多時的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了松動的、似有似無的曖昧信號。寒冬中的開發(fā)商們也似乎看到了黎明前的曙光。

多年經(jīng)驗證明，政府、開發(fā)商和購房者一直唱著三重奏。房價漲--民怨沸騰--政府調(diào)控--房價微跌--開發(fā)商叫崩盤--放松調(diào)控--房價繼續(xù)漲。如此循環(huán)。

我一直困惑的是，一邊是媒體喊開發(fā)商資金鏈斷裂，而一邊實際情況卻是，鮮少見到有房地產(chǎn)公司死在調(diào)控期。
其實，公眾的錯覺很大程度上來自對房地產(chǎn)公司“資產(chǎn)負(fù)債率”的誤讀。

以龍頭萬科為例。2011年9月末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債/總資產(chǎn)）為78.97%，乍一看，這是一個高得嚇人的負(fù)債比例。

但分析一下萬科總負(fù)債的結(jié)構(gòu)，你會大吃一驚。2011年前三季，萬科預(yù)收賬款從744億增長到1228億，短短9個月，增加了484億。同期，萬科只結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)了293億的營業(yè)收入，但預(yù)收賬款卻足足多了近500億，用分析師們慣用術(shù)語是“如此高的預(yù)收賬款，鎖定了萬科未來的業(yè)績”。這預(yù)收賬款自然是購房者的預(yù)交款。

預(yù)收賬款和預(yù)付賬款的比例多少，可以微妙地反映一個公司在產(chǎn)業(yè)鏈上下游的地位和話語權(quán)。預(yù)收賬款越多，說明公司越牛，款到貨才發(fā)，客戶甚至得排隊買貨。這一類公司多是掌握稀缺資源或核心技術(shù)的公司。預(yù)付賬款則反之。

最牛的莫過于貴州茅臺，2011年前三季末預(yù)收賬款高達(dá)68.2億，超過同期329億總資產(chǎn)的1/5。這當(dāng)然歸功于爭先恐后搶貨的經(jīng)銷商們。

通俗地講，預(yù)收賬款的多寡，直接與開發(fā)商們對購房者的資金占用能力掛鉤。把預(yù)收賬款剔除，萬科其它負(fù)債占總資產(chǎn)的比例其實只有35.61%。

關(guān)于這一點，我和萬科總裁郁亮交流過。在郁亮看來，一個房地產(chǎn)商的實際負(fù)債率應(yīng)該剔除預(yù)收賬款來考慮。因為預(yù)收賬款是未來業(yè)主預(yù)交的買房款，將來不必以真金白銀相還。等工程竣工并交付業(yè)主使用，這筆預(yù)收賬款便可轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

也就是說，預(yù)收賬款對開發(fā)商來說，越多越好，它體現(xiàn)強(qiáng)勢的地產(chǎn)商對購房者資金的占用程度。

我重新計算了一遍房地產(chǎn)商們的實際資產(chǎn)負(fù)債率。123家上市房地產(chǎn)公司2011年三季末的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63.32%。剔除掉預(yù)收賬款之后，平均資產(chǎn)負(fù)債率馬上降低到47.3%，還不到50%的警戒線。

并且，不出意外，剔除預(yù)收賬款后，“招保萬金”的實際負(fù)債率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

結(jié)論是，開發(fā)商在與政策長期艱苦搏斗中，早已成為久經(jīng)考驗的戰(zhàn)士。不要輕易相信開發(fā)商哭窮，不要相信所謂的資產(chǎn)負(fù)債率，只需看看它賬上的真金白銀是否足以支付高額的利息和短債，看到底還有多少人興沖沖地跑到開發(fā)商那里預(yù)交房款。

否則，政策一放松，裸泳的，只能是廣大苦逼的房奴們。