最近，調控多時的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了松動的、似有似無的曖昧信號。寒冬中的開發(fā)商們也似乎看到了黎明前的曙光。

多年經(jīng)驗證明，政府、開發(fā)商和購房者一直唱著三重奏。房價漲--民怨沸騰--政府調控--房價微跌--開發(fā)商叫崩盤--放松調控--房價繼續(xù)漲。如此循環(huán)。

我一直困惑的是，一邊是媒體喊開發(fā)商資金鏈斷裂，而一邊實際情況卻是，鮮少見到有房地產(chǎn)公司死在調控期。
其實，公眾的錯覺很大程度上來自對房地產(chǎn)公司“資產(chǎn)負債率”的誤讀。

以龍頭萬科為例。2011年9月末，萬科資產(chǎn)負債率（總負債/總資產(chǎn)）為78.97%，乍一看，這是一個高得嚇人的負債比例。

但分析一下萬科總負債的結構，你會大吃一驚。2011年前三季，萬科預收賬款從744億增長到1228億，短短9個月，增加了484億。同期，萬科只結轉確認了293億的營業(yè)收入，但預收賬款卻足足多了近500億，用分析師們慣用術語是“如此高的預收賬款，鎖定了萬科未來的業(yè)績”。這預收賬款自然是購房者的預交款。

預收賬款和預付賬款的比例多少，可以微妙地反映一個公司在產(chǎn)業(yè)鏈上下游的地位和話語權。預收賬款越多，說明公司越牛，款到貨才發(fā)，客戶甚至得排隊買貨。這一類公司多是掌握稀缺資源或核心技術的公司。預付賬款則反之。

最牛的莫過于貴州茅臺，2011年前三季末預收賬款高達68.2億，超過同期329億總資產(chǎn)的1/5。這當然歸功于爭先恐后搶貨的經(jīng)銷商們。

通俗地講，預收賬款的多寡，直接與開發(fā)商們對購房者的資金占用能力掛鉤。把預收賬款剔除，萬科其它負債占總資產(chǎn)的比例其實只有35.61%。

關于這一點，我和萬科總裁郁亮交流過。在郁亮看來，一個房地產(chǎn)商的實際負債率應該剔除預收賬款來考慮。因為預收賬款是未來業(yè)主預交的買房款，將來不必以真金白銀相還。等工程竣工并交付業(yè)主使用，這筆預收賬款便可轉為營業(yè)收入。

也就是說，預收賬款對開發(fā)商來說，越多越好，它體現(xiàn)強勢的地產(chǎn)商對購房者資金的占用程度。

我重新計算了一遍房地產(chǎn)商們的實際資產(chǎn)負債率。123家上市房地產(chǎn)公司2011年三季末的平均資產(chǎn)負債率為63.32%。剔除掉預收賬款之后，平均資產(chǎn)負債率馬上降低到47.3%，還不到50%的警戒線。

并且，不出意外，剔除預收賬款后，“招保萬金”的實際負債率均遠遠低于行業(yè)平均水平。

結論是，開發(fā)商在與政策長期艱苦搏斗中，早已成為久經(jīng)考驗的戰(zhàn)士。不要輕易相信開發(fā)商哭窮，不要相信所謂的資產(chǎn)負債率，只需看看它賬上的真金白銀是否足以支付高額的利息和短債，看到底還有多少人興沖沖地跑到開發(fā)商那里預交房款。

否則，政策一放松，裸泳的，只能是廣大苦逼的房奴們。