“我覺得今年房?jī)r(jià)合理回歸幅度大概是10%到20%左右。”10日上午，全國(guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就房?jī)r(jià)相關(guān)問(wèn)題接受鳳凰房產(chǎn)獨(dú)家對(duì)話。王健林還表示，限購(gòu)是一劑猛藥，目前階段限購(gòu)降房?jī)r(jià)比房產(chǎn)稅有效，房產(chǎn)稅是緩慢作用的過(guò)程，應(yīng)該更早推出。

談“房?jī)r(jià)合理回歸”：

今年會(huì)下降10%-20%

鳳凰房產(chǎn)：今年兩會(huì)溫總理提到“房?jī)r(jià)合理回歸”，很多人覺得房?jī)r(jià)可能有很多經(jīng)濟(jì)的因素制約沒(méi)法回歸，但是老百姓會(huì)有這樣一個(gè)期待，您怎么理解？

王健林：我覺得房?jī)r(jià)問(wèn)題、住房問(wèn)題從來(lái)就不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，在世界上從古至今、古今中外，住房問(wèn)題從來(lái)就是一個(gè)政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的綜合問(wèn)題。1000多年前杜甫就有“安得廣廈千萬(wàn)間”的詩(shī)句，所以說(shuō)住房問(wèn)題從來(lái)就是民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。但也要承認(rèn)房子確實(shí)具有居住和投資兩個(gè)方面的屬性。

今年政府工作報(bào)告中首次提出了住房?jī)r(jià)格合理回歸，老百姓期待比較大，“說(shuō)老實(shí)話，我對(duì)這個(gè)提法是有疑慮的。”我認(rèn)為房?jī)r(jià)要合理回歸，首先，政府層面要界定什么較合理，多大叫合理。比方說(shuō)，原來(lái)叫“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，我建議把過(guò)快去掉，“抑制房?jī)r(jià)上漲”就是很合理的提法。

現(xiàn)在“合理回歸”容易引起一些誤讀。比方說(shuō)，現(xiàn)在有幾個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，提出房?jī)r(jià)下降50%左右才叫合理，我覺得這完全就不是真實(shí)的學(xué)者態(tài)度，完全就是嘩眾取寵，討好群眾。因?yàn)楝F(xiàn)在供應(yīng)的房子至少是兩年前拿到土地的，兩年前的土地成本，建筑材料，利潤(rùn)有多少呢？2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示加權(quán)平均毛利率不到25%，凈利率大概就是10%左右，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]這么優(yōu)秀的企業(yè)只有9%點(diǎn)幾。

所以我覺得房?jī)r(jià)合理回歸，可能最多也就是回歸到“房企一分錢不賺”，“合理回歸”如果政府層面沒(méi)有準(zhǔn)確地解讀，會(huì)引起市場(chǎng)混亂。

鳳凰房產(chǎn)：您覺得回歸到什么樣的范圍是比較合理的？

王健林：我個(gè)人認(rèn)為，2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)實(shí)際上在大城市，特別是上海北京這些城市已經(jīng)平均下降10%左右，我覺得今年一個(gè)合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。

談首套房貸：

中央正在研究?jī)?yōu)惠利率問(wèn)題

王健林：現(xiàn)在有關(guān)方面已經(jīng)有人在說(shuō)，正在研究首套房?jī)?yōu)惠利率問(wèn)題。銀監(jiān)會(huì)一位副主席已經(jīng)回應(yīng)，說(shuō)正在研究首套房如何恢復(fù)優(yōu)惠利率的問(wèn)題，而且四大行也明確宣布了絕對(duì)不超過(guò)基準(zhǔn)利率。但我覺得這不夠，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)賺的錢已經(jīng)夠多的了。

談限購(gòu)和房產(chǎn)稅：

限購(gòu)是降房?jī)r(jià)猛藥房產(chǎn)稅應(yīng)更早推出

鳳凰房產(chǎn)：現(xiàn)在大家提的比較多的是限購(gòu)和房產(chǎn)稅，很多人希望他們能夠降房?jī)r(jià)，您覺得這兩種措施比起來(lái)哪個(gè)更有效？或者您贊成哪個(gè)？

王健林：目前階段限購(gòu)比較有效。房產(chǎn)稅相當(dāng)于火起來(lái)以后澆水，想一下子一盆水把火澆滅比較難。房產(chǎn)稅是緩慢作用的過(guò)程，應(yīng)該更早推出。比方2000年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太穩(wěn)的時(shí)候推出來(lái)，慢慢地預(yù)期也會(huì)改變。

而限購(gòu)是一劑猛藥，雖然是行政手段，但是在目前情況下，對(duì)于擠出投資需求效果比較好。限購(gòu)措施一出來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)基本就不漲了，而且到去年四季度的時(shí)候七十個(gè)大中城市已經(jīng)是全部滯脹，今年的前兩個(gè)月已經(jīng)有接近五十個(gè)城市環(huán)比下跌，說(shuō)明限購(gòu)作用比較明顯。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，還是要看房產(chǎn)稅以及其它的政策，比方說(shuō)交易稅、利得稅，這些長(zhǎng)期政策的出臺(tái)可能才有作用。

談GDP目標(biāo)下調(diào)：對(duì)房?jī)r(jià)影響較小

鳳凰房產(chǎn)：今年政府工作報(bào)告將2012年GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)調(diào)為7.5％，是八年來(lái)首次低于8%。這種政調(diào)整會(huì)不會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變化？

王健林：房?jī)r(jià)方面的變化，我覺得跟GDP高低不是很大。真正影響房?jī)r(jià)就是幾個(gè)方面：供求關(guān)系、土地價(jià)格、稅費(fèi)和預(yù)期。其中最重要的是心理預(yù)期，如果心理預(yù)期房?jī)r(jià)今后是往下走的，購(gòu)買者不出手，房?jī)r(jià)自然就下去了。

談今年房地產(chǎn)形勢(shì)：

上半年日子難過(guò)下半年會(huì)好過(guò)一點(diǎn)

王健林：今年的房地產(chǎn)形勢(shì)應(yīng)該是前抑后揚(yáng)，前緊后松，上半年日子難過(guò)，下半年日子會(huì)好過(guò)一點(diǎn)。好過(guò)是說(shuō)過(guò)得去，并不是好日子。因?yàn)槭裁丛�因呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)就是有一個(gè)規(guī)律，就是他跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)基本上是背馳的，經(jīng)濟(jì)上好的時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)日子一般都比較難過(guò)，經(jīng)濟(jì)比較差的時(shí)候房地產(chǎn)商日子相對(duì)好過(guò)。

談“大城市房?jī)r(jià)一定要降”：

許多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)降了

鳳凰房產(chǎn)：住建部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)“至少七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)一定要降下來(lái)”，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？

王健林：一線城市房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)姜部長(zhǎng)的意愿了，一到二月份兩個(gè)月的房?jī)r(jià)，全國(guó)70個(gè)大中城市已經(jīng)有50個(gè)城市是環(huán)比下跌的，如果維持這個(gè)態(tài)勢(shì)到年底，緩慢下降10%或者更多一點(diǎn)，那就完全符合國(guó)家調(diào)控目標(biāo)。