蕪湖市政府12日發(fā)布通告，宣布暫緩不久前發(fā)布的對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)商品房者免契稅、發(fā)補(bǔ)貼的“房產(chǎn)新政”。雖然該“房產(chǎn)新政”暫告一段落，但有關(guān)地方政府出手救市的消息仍不絕于耳。春節(jié)期間，廣東中山市就悄然將商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元，與中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“促使房?jī)r(jià)合理回歸”打起了“擦邊球”。那么，房?jī)r(jià)多高才算“合理”，“合理房?jī)r(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？

13日，山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所研究員、山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系兼職教授呂兆毅接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“從我國(guó)10多年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的軌跡看，房?jī)r(jià)至少應(yīng)當(dāng)回歸到2008年的水平，至少下降40%才能稱得上‘合理回歸’。”

至少下降40%

“從2010年2月27日到今年2月10日，溫家寶總理在不同場(chǎng)合至少6次提到‘促使房?jī)r(jià)合理回歸’,但評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理回歸的標(biāo)準(zhǔn)究竟是什么，至今沒(méi)有相關(guān)文件，也沒(méi)有權(quán)威人士提供一個(gè)完整、滿意的答案，”呂兆毅說(shuō)，“評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理回歸的前提是要搞清楚房?jī)r(jià)的漲跌過(guò)程，分析房?jī)r(jià)暴漲的軌跡。”

以北京為例。數(shù)據(jù)顯示，2000年北京內(nèi)城四區(qū)新房均價(jià)為4300元/平方米，2010年上升到55000元/平方米，10年之間，房?jī)r(jià)暴漲11.8倍，年均漲幅117%。其中，2007年房?jī)r(jià)上漲近1倍；2008年由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，下降33.3%，仍比2006年上漲28.6%；此后房地產(chǎn)商高呼政府救市，房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性”反彈，2009年比2008年上漲高達(dá)161.1%，比2006年上漲235.7%；2010年，雖然面對(duì)“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控，房?jī)r(jià)仍上漲了17%。

呂兆毅表示，“從這些年房?jī)r(jià)上漲的軌跡看，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)合理回歸到暴漲以前的價(jià)位，至少應(yīng)當(dāng)回歸到2008年時(shí)的水平，也就是下降40%以上。”

房?jī)r(jià)家庭收入比應(yīng)為4∶1

在呂兆毅看來(lái)，“合理房?jī)r(jià)”的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是聯(lián)合國(guó)人居中心和世界銀行提出的公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)家庭收入比發(fā)達(dá)國(guó)家為1.8∶1至5.5∶1之間，發(fā)展中國(guó)家為3∶1至6∶1之間為合理。超過(guò)6∶1時(shí)，屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；超過(guò)7∶1時(shí)，則被認(rèn)為是“全球房?jī)r(jià)最難承受區(qū)”。而目前，我國(guó)一線城市這一比例已經(jīng)超過(guò)20∶1,大、中城市一般達(dá)到12∶1至15∶1。

“結(jié)合國(guó)內(nèi)外情況，我認(rèn)為房?jī)r(jià)家庭收入比4∶1比較合理。”呂兆毅分析說(shuō)，早在1998年，中央房改文件就規(guī)定：在停止住房實(shí)物分配后，如果一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，它的平均價(jià)格與雙職工家庭平均工資收入之比在4倍以上時(shí)，可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)的房改政策已經(jīng)明確規(guī)定，城市居民只要支付4年家庭收入，就可以買(mǎi)到一套60平方米的住房。“這實(shí)際上是當(dāng)時(shí)確定的中國(guó)特色的房?jī)r(jià)收入比，只是后來(lái)沒(méi)有實(shí)行。”

租售比應(yīng)與國(guó)際接軌

“房?jī)r(jià)合理回歸，最敏感的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是住宅租售比應(yīng)當(dāng)保持在1∶100至1∶200之間。”呂兆毅表示，1∶200是國(guó)際公認(rèn)的租售比警戒線。他表示，200個(gè)月(16年至17年)的房租才能收回這套住宅的購(gòu)房投資，并且沒(méi)有購(gòu)房投資的利息收入。

國(guó)家發(fā)改委2008年發(fā)布的報(bào)告顯示，根據(jù)70個(gè)城市抽樣調(diào)查結(jié)果測(cè)算，全國(guó)住宅租售比已經(jīng)低于1∶400。例如，一套100平方米的住宅，房?jī)r(jià)為每平方米15500元，每月房租為2700元，租售比即為1∶418。租售比雖然很低，但不少人仍熱衷投資投機(jī)購(gòu)房，其原因就是房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲，炒房可以獲得暴利。因此，相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，房租是難以炒作的指數(shù)，以此作為房?jī)r(jià)合理回歸的評(píng)估指標(biāo)是可行的。

呂兆毅認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)多年暴漲的首要原因是投機(jī)投資購(gòu)房屢禁不止，因此應(yīng)把嚴(yán)格禁止投機(jī)投資購(gòu)房作為房?jī)r(jià)合理回歸最關(guān)鍵的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)一線城市投機(jī)投資購(gòu)房高達(dá)40%以上，而公認(rèn)的國(guó)際警告線投資投機(jī)需求比重為20%。

此外，房?jī)r(jià)合理回歸的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)當(dāng)再加上一條，就是以公租房為主體的保障房能夠?qū)崿F(xiàn)保障20%-30%的中低收入住房困難群體。