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      2008—2011年 成都房價四年漲了36%

      作者:符小曉 黃娜 來源:華西都市報 更新時間:2012年03月02日 【字體:

      價格之變

      住宅市場是商品房市場中最核心的部分,住宅市場的好與壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。從2008、2009年的鼓勵購房到2010年開始的宏觀調(diào)控,其核心就是對住宅市場的整頓。而整頓的關(guān)鍵就是要讓房價回歸到理性的水平。而4年的房價變化如何,有哪些方面的變化中市場的密碼,我們將一一的解讀。

      觀點論

      易居中國-中房信集團西南片區(qū)總經(jīng)理閆濤

      成都市場整體不可能出現(xiàn)暴漲暴跌

      從成交價增長速度可以看出,成都市場成交價一直保持上揚走勢,雖有政策調(diào)控,但目前市場價格較為正常,所以整體不可能出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象。目前成都市場在售項目多為2009或2010年取得地塊,地價水平偏高,迫于開發(fā)商的資金壓力,市場已經(jīng)出現(xiàn)了成本價銷售甚至微虧銷售,房價繼續(xù)下調(diào)空間較小,我們認為2012年上半年企業(yè)為出貨緩壓,價格將出現(xiàn)小幅松動,隨著限購等政策在地方執(zhí)行層面的調(diào)整,下半年部分在調(diào)控周期內(nèi)出現(xiàn)超跌現(xiàn)象的項目可能會出現(xiàn)小幅度的補償性上漲。

      四年房價呈現(xiàn)上漲趨勢

      從上圖我們不難看出從2008年成交均價為4952元/平方米到2011年的成交均價為6757元/平方米,4年間成都樓市的成交均價一直呈現(xiàn)出了上漲的態(tài)勢。房價在上漲,我們也要看到房價上漲的背后還有CPI的上漲,房地產(chǎn)相關(guān)的原材料比如鋼筋、水泥人工成本稅費等多種成本的共同增長。所以房價的上漲并不是單純的房價上揚,而和整體經(jīng)濟的運行有著密切的關(guān)系。

      2011年成交均價環(huán)比增長6.72%

      四年間房價的環(huán)比數(shù)據(jù)在一定程度上反應(yīng)了房價漲幅的激烈程度。2008年、2009年兩年的環(huán)比非常的小。在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下,2009年房地產(chǎn)市場V型反轉(zhuǎn)。成都樓市在“5·12”地震后,政策也相應(yīng)放開。于是出現(xiàn)了2009年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購”,短短一年間,樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^,由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s,由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。所以在2010年的成交均價環(huán)比中,我們驚訝的發(fā)現(xiàn),比例已經(jīng)達到了24.14%的兩位數(shù)增長。

      2011年,政府開始出手遏制樓市“過熱”。“限購、限貸、限價”的三限政策讓市場明顯感受到了國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的威力。于是在2011年的環(huán)比數(shù)制圖:姚海濤據(jù)中我們再度看到回歸了個位數(shù)的增長。

      2011年調(diào)控伴隨房價震蕩

      從2011年1到11月成交均價的環(huán)比數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn),成交均價的變化幅度出現(xiàn)正負值交替出現(xiàn)的局面。從正的4.12%到負的9.85%又到正的5.35%,這些變化的數(shù)據(jù)背后是整個房地產(chǎn)市場房價震蕩變化的反應(yīng)。而環(huán)比幅度較大的變化的6月恰好是在2011年4月限購政策之后反應(yīng)出來的,而隨后的變化表明了在一個較大的振幅后,房價緩慢的爬升。而這種正負值的出現(xiàn)也很好的反應(yīng)了房價在2011年的糾結(jié)變化。

      從2011年的成交均價環(huán)比圖上,我們還可以看到一組較為欣喜的數(shù)據(jù):從2011年下半年后,這個房價的漲幅變化非常緩慢,尤其是10月和11月分別為--2.81%和0.15%。這表明了房價確實在前期2009-2010年的高位上有所松動。而這種松動是決策層調(diào)控所樂見的。   華西都市報記者張楊

      量之變

      在《2011年度成都房地產(chǎn)市場指數(shù)報告》中可以看到,2011年市區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積953萬平米,與2010年基本持平,但成交量明顯萎縮,僅備案成交630萬平米,較2010年回落超過2成,僅略高于地震疊加金融危機的2008年成交水平。

      與此同時,熱銷項目具有明顯的價格優(yōu)勢、產(chǎn)品及區(qū)域聚集特征。從區(qū)域來看,在項目眾多的競爭區(qū)域內(nèi),區(qū)域發(fā)展成熟度決定區(qū)域內(nèi)熱銷項目與同區(qū)域或鄰近區(qū)域均價的價格梯度關(guān)系,即是說熱銷項目所處區(qū)域發(fā)展越成熟,配套越完善,其與同片區(qū)或鄰近片區(qū)均價的價差越;而在售項目較少的非充分市場競爭區(qū)域內(nèi),區(qū)域可選房源較少,較高的稀缺性支撐項目實現(xiàn)熱銷。

      從2008年以來成都市郊區(qū)住宅項目的成交量一直在加大,且與市區(qū)成交量差距不斷擴大。據(jù)正合地產(chǎn)市場監(jiān)測,2011年成都近郊住宅成交約1137萬平米,達市區(qū)成交量的1.8倍。

      近郊與市區(qū)樓市成交量差距進一步擴大主要由于市區(qū)銷售價格擠壓、近郊城市一體化進程加快、配套成熟以及近郊整體供應(yīng)充足等利好因素推動,近郊自身樓市發(fā)展提速。

      此外,限購政策未限制近郊,一定程度形成利好,2011年上半年近郊受樓市調(diào)控政策影響明顯較小,成都樓市細則出臺后,近郊與市區(qū)成交量均較政策大幅回落,但近郊降幅約4成,顯著低于市區(qū)約6成的降幅。但隨政策持續(xù),下半年近郊市場與市區(qū)成交量降幅差距呈現(xiàn)縮小趨勢。一定程度也反映隨著市區(qū)調(diào)價持續(xù),需求并未大幅轉(zhuǎn)移至近郊,近郊成交量增長更多是由于自身樓市發(fā)展提速。

      觀點論

      城東在售項目可售量略顯不足

      2011年城東供銷面積占比出現(xiàn)回落,在售項目可售量略顯不足,但土地存量巨大,且主要集中于東二環(huán)區(qū)域;城南仍延續(xù)供銷兩旺態(tài)勢,均價小幅調(diào)整,在售項目和土地端后期存量均較為充足;而城西銷售保持穩(wěn)定,整體均價受高新西區(qū)等三環(huán)外低價區(qū)域影響而處于低位水平,且項目端與土地存量略顯不足;城北在近期樓市發(fā)展提速下價格增幅最大,“北改”利好推動區(qū)域價值提升,但截止2011年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示后期可售量不足,仍將制約其發(fā)展。

      政策調(diào)控后,近郊約1成的熱銷項目占據(jù)市場超過5成的成交量,與市區(qū)類似,均具有較高的市場集中度。從區(qū)域看,近八成的熱銷項目集中于熱點片區(qū),包括熱點郊縣新都、雙流與郫縣的大豐-北部商貿(mào)城、華陽與紅光,以及龍泉的世紀廣場等片區(qū)。 

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      優(yōu)品美地 3500 甲子路
      邑都上城 3200 大邑大道
      中鐵金山 3700 大邑大道
      凱蒂·凱旋城 3700 內(nèi)蒙古大道
      春江花苑 3300 溫泉大道
      春天國際 3500 大邑大道
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