今年的兩會(huì)期間，房地產(chǎn)界代表紛紛上書(shū)，要求松綁調(diào)控政策與土地制度改革，房地產(chǎn)提案也依然是媒體和公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。搜狐焦點(diǎn)歸納了房地產(chǎn)七個(gè)主要提案的要點(diǎn)，邀請(qǐng)一直關(guān)注兩會(huì)房地產(chǎn)政策動(dòng)向的中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理鄒玉棠一一解讀這些提案的可實(shí)施性以及對(duì)這些議案的觀點(diǎn)。

鄒玉棠精彩前言：“你們挑的這幾個(gè)屬于很有代表性的房地產(chǎn)人物和聲音，在這些提案里面，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是分兩類，一種是希望能夠放寬房地產(chǎn)的調(diào)控限制，一種是希望能夠打一些擦邊球來(lái)避免現(xiàn)在的限購(gòu)以及限貸對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的一些沖擊，一種聲音比較直接一點(diǎn)，希望能放開(kāi)，一種聲音委婉一點(diǎn)，希望能代替，大家共同的聲音都是希望能夠放松房地產(chǎn)調(diào)控的力度。”

聲音

全國(guó)人大代表、娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后：限制房產(chǎn)商暴利，利潤(rùn)超10%部分全額征稅

解讀

鄒玉棠：如今的房地產(chǎn)并不是暴利行業(yè)

所謂限制房地產(chǎn)商的利潤(rùn)超過(guò)10%全部征稅，這一點(diǎn)比較含糊。房地產(chǎn)的純利潤(rùn)就是平面算法也就是10%左右而已。但是房地產(chǎn)的現(xiàn)金流利潤(rùn)是比較高的，是要征現(xiàn)金流的利潤(rùn)還是征整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，還是土地增值的利潤(rùn)？比如說(shuō)一塊地五年前買的是一百萬(wàn)一畝，現(xiàn)在漲到三百萬(wàn)一畝，期間增值利潤(rùn)是不是也要征？所以我覺(jué)得這條議案很籠統(tǒng)。

另外，我覺(jué)得有提案中有個(gè)詞是要注意的，如暴利，我覺(jué)得現(xiàn)在還在提房地產(chǎn)暴利完全不是這么一回事。我一直認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)值比較高，但是到了2010年以后房地產(chǎn)利潤(rùn)逐步消減，中原給開(kāi)發(fā)商做預(yù)評(píng)估的時(shí)候計(jì)算過(guò)開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)值一般在15%—16%左右的水平線。因?yàn)闊o(wú)論土地、稅收，配套費(fèi)用等等都在漲，人工、水泥等基礎(chǔ)成本也在漲，在此情況下，房地產(chǎn)有一定的增幅和上漲是很正常的，并不能把它歸結(jié)為暴利行業(yè)。

我一直都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是在賺取現(xiàn)金流利潤(rùn)值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資是一個(gè)資金密集型的投資行業(yè)，額度比較大，資金累計(jì)過(guò)程比較快。什么是暴利？洗頭水就暴利了，幾塊錢的成本賣幾十塊錢。但是它是小宗消費(fèi)品，資金累計(jì)過(guò)程相對(duì)比房地產(chǎn)慢。所以我覺(jué)得一定要把房地產(chǎn)定為暴利，這種說(shuō)法就錯(cuò)了。

他提出來(lái)這個(gè)議案只是一種姿態(tài)，OK，這個(gè)宗先生的姿態(tài)。

聲音

全國(guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林：建議恢復(fù)首套房貸七折利率

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鄒玉棠：建議首套房貸七折只是個(gè)美好的憧憬

支持首貸房是中國(guó)的政策，應(yīng)該來(lái)說(shuō)首套是“居者有其屋”的一個(gè)很重要的標(biāo)志，但是這個(gè)提案在現(xiàn)在的市場(chǎng)施行過(guò)程中有局限性，無(wú)論是安居工程，還是限價(jià)房工程，并不能完全解決絕大部分有首套房需求的情況，我覺(jué)得王健林的這個(gè)提案是一種美好的憧憬。

我覺(jué)得很難實(shí)施，首套房貸如果有九折我覺(jué)得就不錯(cuò)了，現(xiàn)在雖然很多地方首套的房貸利率回到100%這個(gè)正常的水平線了，但是中國(guó)房貸的利息一直居高不下，香港才幾個(gè)點(diǎn)，新加坡才幾個(gè)點(diǎn)？很多利率是1%，比公積金貸款還低很多。所以我覺(jué)得建議恢復(fù)首套房貸七折利率在國(guó)內(nèi)實(shí)行起來(lái)可行性比較小，當(dāng)然也不是不可能，要看國(guó)家否支持首套置業(yè)的態(tài)度。

聲音

全國(guó)政協(xié)委員、中陸物流配送有限公司董事長(zhǎng)王超斌：房地產(chǎn)應(yīng)該施行階梯型調(diào)控

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鄒玉棠：商品房階梯式調(diào)控非常合理

房地產(chǎn)應(yīng)該施行階梯型調(diào)控這個(gè)我是非常支持的，尤其是在房地產(chǎn)商品房這一塊。我覺(jué)得商品房物業(yè)類型在面積、使用功能等方面進(jìn)行細(xì)化并有階梯式的調(diào)控還是比較合理的，比如說(shuō)別墅、花園洋房，高層住宅，這些不同的物業(yè)類型代表著不同居住人群的收入情況。

這種稅收方面的調(diào)控，無(wú)論是在房產(chǎn)稅方面，還是在交易稅方面，還有比如一些投資性物業(yè)像公寓及寫字樓進(jìn)行一定稅收的調(diào)控，我覺(jué)得這個(gè)是合理的。因?yàn)橥顿Y是要計(jì)算投資產(chǎn)出比的，在投資產(chǎn)出比比較高的情況下收稅是完全合理的。

聲音

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所郭松海：將小產(chǎn)權(quán)房正名為農(nóng)村房地產(chǎn)并逐步合法化,完善規(guī)范商品房租賃市場(chǎng)

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鄒玉棠：小產(chǎn)權(quán)房“名不正言不順” 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊大

我覺(jué)得小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重沖擊了正常的商品房市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房“名不正言不順”，第一憲法規(guī)定土地是屬于國(guó)有的，農(nóng)民所居住的房子地為農(nóng)村宅基地，它的原理是希望利用土地資源批予農(nóng)民所需要的居住地，而小產(chǎn)權(quán)房呢？已經(jīng)把商品房概念和宅基地概念混淆在一起，而且很誤導(dǎo)。

其實(shí)關(guān)于商品房的拆遷，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒(méi)有進(jìn)入一個(gè)高峰期，有可能我們30、40年后會(huì)面臨大面積商品房拆遷問(wèn)題，因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃不斷在變化，但這些商品房會(huì)得到應(yīng)有的補(bǔ)償和賠償?shù)�。而小產(chǎn)權(quán)房使用的土地是國(guó)有土地的非自有的商品土地，沒(méi)有交土地出讓金、等稅費(fèi)。那在拆遷時(shí)也不能得到補(bǔ)償，這對(duì)買家來(lái)說(shuō)沒(méi)有保障，在在這種情況下也不應(yīng)該叫合法化。

如果小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正，可以把這一筆錢補(bǔ)交，不補(bǔ)交怎么合法呢？不能轉(zhuǎn)為正式的商品房。我局的在法律概念上都已經(jīng)把它劃的很清楚，小產(chǎn)權(quán)房該承擔(dān)的責(zé)任沒(méi)有沒(méi)有承擔(dān)，怎么能來(lái)享受這個(gè)權(quán)利？所謂的逐步合法化，這樣合法化對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊非常大。

完善規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)這么多年一直都在做，但是我覺(jué)得不能從所謂商品房管理的方式方法上去規(guī)范。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是和基層息息相關(guān)的，要不然沒(méi)有辦法去監(jiān)督和執(zhí)行。所以要規(guī)范商品房市場(chǎng)，不應(yīng)該只從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度去規(guī)范，而是應(yīng)該從國(guó)家或者城市的工作基層方面去完善它，沒(méi)有機(jī)制不可能完全得到實(shí)施，只有一個(gè)口號(hào)沒(méi)有實(shí)際意義。