理性維權(quán)呼喚“契約精神”和“法律依據(jù)”

受市場(chǎng)大勢(shì)影響，從去年開(kāi)始，高企的房?jī)r(jià)開(kāi)始有所松動(dòng)，從一線(xiàn)城市如北京、上海等地，到成都樓市均出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)的景象。于是，我們看到這樣一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：在相當(dāng)部分有降價(jià)行為的售樓部里，一邊是新的購(gòu)房者排隊(duì)搶房，另一邊則是老業(yè)主舉著“維權(quán)”的橫幅要求開(kāi)發(fā)商給予降價(jià)補(bǔ)償。
因新開(kāi)或新推樓盤(pán)價(jià)格低于當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的價(jià)格，老業(yè)主們就要求退房或者補(bǔ)差價(jià)，從而集體與開(kāi)發(fā)商鬧，一些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了業(yè)主沖擊售樓處、砸爛沙盤(pán)等過(guò)激行為。媒體為這種現(xiàn)象起了一個(gè)形象的稱(chēng)呼：房鬧�？梢灶A(yù)測(cè)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)走低，因新推房源降價(jià)而致“房鬧”的事件還會(huì)有更多。

分析：從法律上講，大部分“房鬧”都無(wú)法可依

在泰和泰律師事務(wù)所律師看來(lái)，無(wú)理“房鬧”是最不可取的維權(quán)行為，不僅達(dá)不到維權(quán)目的，而且極有可能因?yàn)檫^(guò)激行為而違法，甚至構(gòu)成犯罪。事實(shí)上，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，最大的維權(quán)就是維護(hù)合同，對(duì)于業(yè)主們的遭遇，感情上值得同情，但在法律上，大部分的“鬧”都無(wú)法可依。

從今年初開(kāi)始，類(lèi)似這樣的老業(yè)主“房鬧”開(kāi)發(fā)商事件，在各地城市都頻繁出現(xiàn)。記者粗略統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從今年1月至今，杭州各類(lèi)“房鬧”事件就已達(dá)近20起。光是5月3日至5日，杭州就接連發(fā)生3起房鬧事件。從最開(kāi)始的靜坐拉橫幅，到打砸售樓處沙盤(pán)、與保安發(fā)生肢體沖突，再之后還有老業(yè)主去售樓處門(mén)前擺花圈，以此諷刺開(kāi)發(fā)商“泯滅良心”。甚至還有老業(yè)主結(jié)伴爬上在建樓宇頂層意圖跳樓，向開(kāi)發(fā)商施壓。

然而，各種“房鬧”的結(jié)果，使得老業(yè)主和開(kāi)發(fā)商兩敗俱傷。從各地多起“房鬧”事件始末來(lái)看，房鬧業(yè)主通常不會(huì)直接把“降價(jià)補(bǔ)差”問(wèn)題拋給開(kāi)發(fā)商，而會(huì)找出各種理由與開(kāi)發(fā)商周旋，實(shí)質(zhì)上，“房鬧”的最終訴求是“醉翁之意不在酒”——逼迫開(kāi)發(fā)商對(duì)其實(shí)施“可商量”的“降價(jià)補(bǔ)償”。

事實(shí)上，業(yè)主能否要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)差價(jià)，關(guān)鍵看是否在合同中有此約定。除非開(kāi)發(fā)商在合同中主動(dòng)約定“降價(jià)補(bǔ)差”條款，經(jīng)此約定，業(yè)主的補(bǔ)償要求才具備法律依據(jù)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕履行合同條款，業(yè)主的維權(quán)行為屬正當(dāng)正義，反之就是“無(wú)理取鬧”。

各方觀點(diǎn)：

1、專(zhuān)家：

無(wú)理“房鬧”不可取

泰和泰律師事務(wù)所律師稱(chēng)：依法成立并生效的合同對(duì)當(dāng)事人之間均具有法律約束力，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦簽訂合同，就應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“平等自愿、風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)”的契約精神。任何一種商品進(jìn)入市場(chǎng)，價(jià)格就有漲跌，住房也不例外。受?chē)?guó)家政策調(diào)控和市場(chǎng)供需等影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，這屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房者自行承擔(dān)。通常情況下房?jī)r(jià)下降，并不是購(gòu)房者要求退房或進(jìn)行賠償?shù)暮戏ɡ碛伞?/p>

根據(jù)我國(guó)合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，沒(méi)有法定事由或者約定事由任何一方不得擅自變更或者解除合同。從我國(guó)合同法等相關(guān)法律規(guī)定的法定事由以及買(mǎi)賣(mài)合同一般約定看，房?jī)r(jià)由于市場(chǎng)行情變化下降，并不屬于變更或解除合同的法定事由或約定事由。因此除非雙方另有約定，僅因價(jià)格下降要求退房或賠償是沒(méi)有法律依據(jù)的。

2、市場(chǎng)：

樓市不是完美的避風(fēng)港

樓市存在泡沫，這句話(huà)經(jīng)濟(jì)學(xué)家已說(shuō)了無(wú)數(shù)次。但泡沫在破碎之前不僅無(wú)法預(yù)測(cè)，而且會(huì)越膨脹越漂亮。公眾從“謹(jǐn)慎觀望”到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，購(gòu)房心態(tài)也隨著市場(chǎng)變化不斷調(diào)整。觀望者趨之若鶩，得利者暗自竊喜，公眾追漲不追跌的消費(fèi)習(xí)慣，更成為炒房者一再抬高房?jī)r(jià)的社會(huì)心理基礎(chǔ)。如果房?jī)r(jià)猛降，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的打擊。但這就是市場(chǎng)，這就是價(jià)值規(guī)律，房市不是完美的避風(fēng)港。因此，在要求公眾購(gòu)房保持理性的同時(shí)，政府部門(mén)也要維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊價(jià)格欺詐等行為，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

3、市民：

理性看待房?jī)r(jià)下降

面對(duì)部分業(yè)主因樓盤(pán)降價(jià)而圍攻房產(chǎn)商的行為，許多市民理性表達(dá)自己的觀點(diǎn)，有的甚至斥責(zé)“鬧房的太無(wú)理取鬧”，支持政府依法打擊“房鬧”，特別是那些帶頭唆使、幕后組織的炒房中介。“如果漲價(jià)了，你也會(huì)退錢(qián)給房產(chǎn)商嗎？”網(wǎng)友“傳遞聲音”說(shuō)，“合情合理的訴求是可以理解的，但過(guò)激的行為方式，特別是煽動(dòng)聚眾鬧事，致開(kāi)發(fā)商正常經(jīng)營(yíng)無(wú)法進(jìn)行，確實(shí)不應(yīng)該。”

■律師提醒：

如果訂立買(mǎi)賣(mài)合同存在顯失公平或重大誤解的情形，或者雙方在合同履行中出現(xiàn)分歧，雙方可以通過(guò)相互協(xié)商的方式予以解決，當(dāng)然雙方亦可以通過(guò)依法申請(qǐng)仲裁或提起訴訟等合法途徑解決。

目前，部分業(yè)主為逼開(kāi)發(fā)商同意退房或?qū)Ψ績(jī)r(jià)降價(jià)進(jìn)行賠償，采取諸如打砸售樓處、擾亂公共秩序等行為，都已經(jīng)嚴(yán)重違反了我國(guó)治安管理處罰法的相關(guān)規(guī)定，公安機(jī)關(guān)有權(quán)采取行政拘留等處罰措施。如果情節(jié)嚴(yán)重的，甚至將觸犯我國(guó)刑法的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成毀壞公私財(cái)物、或聚眾擾亂社會(huì)秩序，或?qū)め呑淌碌确缸铮�依法將被追究刑事�?zé)任。