第三步，工作組組織招投標(biāo)，確定預(yù)算和具體施工方案，選定施工隊(duì)。

第四步，工作組將施工單位的預(yù)算和方案上報(bào)給政府指定的資金審核部門(mén)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。如果批復(fù)的金額和公司金額不一致，根據(jù)審計(jì)結(jié)果，要求施工單位修改預(yù)算。

第五步，工程預(yù)算通過(guò)審計(jì)之后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，將“決定在某事項(xiàng)上使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”事宜，向業(yè)主說(shuō)明。

第六步，動(dòng)用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，需要做資金分?jǐn)偙�。也就是說(shuō)，把即將維修的項(xiàng)目資金總額，按每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分?jǐn)�，算出每一戶業(yè)主的份額。比如，同一小區(qū)內(nèi)住宅為200平方米的業(yè)主分?jǐn)?000元，鄰居是100平方米的，分?jǐn)?000元，以此類(lèi)推，這個(gè)明細(xì)表，需讓每一戶業(yè)主簽字同意。

第七步，拿著業(yè)主委員會(huì)的通過(guò)決議（第一步），建委指定的鑒定部門(mén)的蓋章審核（第二步），財(cái)政審計(jì)部門(mén)的蓋章審核（第四步），業(yè)主大會(huì)的通過(guò)決議（第五步），經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分?jǐn)偙恚ǖ诹�步），�?項(xiàng)，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據(jù)。

第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據(jù)（第七步），小區(qū)業(yè)委會(huì)在銀行備案的3個(gè)章（業(yè)委會(huì)公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區(qū)維修資金存儲(chǔ)的銀行。銀行核對(duì)撥款總數(shù)（以政府財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)為準(zhǔn)），為業(yè)委會(huì)開(kāi)一個(gè)維修資金的專(zhuān)用賬戶（專(zhuān)款專(zhuān)用，不得取現(xiàn)，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用），將指定數(shù)額的錢(qián)從小區(qū)維修資金存款賬戶撥到此專(zhuān)用賬戶。

第九步，由銀行根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求和合同規(guī)定，將錢(qián)款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開(kāi)始維修。按規(guī)定，這筆錢(qián)不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項(xiàng)總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗(yàn)收后，通知銀行撥第二次款項(xiàng)，約占總額的25%～35%，維修工程結(jié)束，直到質(zhì)保期過(guò)后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、控制（電梯由施工單位找國(guó)家指定的安監(jiān)部門(mén)監(jiān)督）。

很多業(yè)主認(rèn)為申請(qǐng)維修資金程序繁瑣、復(fù)雜。一些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的物業(yè)公司，對(duì)“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項(xiàng)更是一籌莫展，稱(chēng)其“難度不亞于人口普查”。

一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，“每個(gè)住戶分?jǐn)偟慕痤~都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶主？這太難了。”

服務(wù)于新康園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報(bào)記者，物業(yè)公司里“沒(méi)有跑這方面的工作人員。”這段時(shí)間，為了準(zhǔn)備申請(qǐng)所需的資料和文件，對(duì)每戶分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，王占山專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)了一個(gè)經(jīng)濟(jì)師，“每個(gè)月工資1萬(wàn)元。”

在張大憲看來(lái)，其實(shí)整個(gè)流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分?jǐn)偙恚?ldquo;做資金分?jǐn)偙硇枰�進(jìn)行一些專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，找經(jīng)濟(jì)師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成。”

各方說(shuō)法無(wú)法統(tǒng)一

既然有的小區(qū)有經(jīng)驗(yàn)，也能拿出具體“攻略”，申請(qǐng)維修資金還有什么難處？

一位不愿透露姓名的業(yè)委會(huì)主任告訴本報(bào)記者，上述步驟看起來(lái)嚴(yán)謹(jǐn)全面，實(shí)際執(zhí)行中經(jīng)常遇到“意外”，“有一次我們小區(qū)想啟用維修資金，先打電話去建委指定的鑒定中心詢(xún)問(wèn)，對(duì)方開(kāi)口就說(shuō)，我們最近很忙，等一個(gè)月再說(shuō)。”

這位業(yè)委會(huì)主任認(rèn)為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計(jì)公司做審計(jì)，其實(shí)是一種壟斷，產(chǎn)生的鑒定費(fèi)和財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)，都要從業(yè)主繳納的維修資金或物業(yè)費(fèi)里出，而且這錢(qián)必須得花，“拿著大家的錢(qián)，官腔還這么大！”

在他看來(lái)，新天第[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)是北京市多項(xiàng)政策的“試點(diǎn)”小區(qū)，因此進(jìn)行得比較順利，其他普通小區(qū)要申請(qǐng)維修資金，任何一個(gè)“意外”都會(huì)拖慢進(jìn)程。“去申請(qǐng)維修資金的小區(qū)，其能力和人脈很重要。比如在財(cái)務(wù)審核上，卡得緊些還是放得松些，對(duì)小區(qū)影響很大。”

而且，在許多具體問(wèn)題上，“專(zhuān)業(yè)人士”們的說(shuō)法也不一致。

北京盛德恒通物業(yè)公司總經(jīng)理王中秋從業(yè)多年，其公司所在的多個(gè)小區(qū)成功使用過(guò)維修資金，熟悉這套流程。他所說(shuō)的步驟與張大憲所說(shuō)基本一致，又有不同。

誰(shuí)負(fù)責(zé)維修過(guò)程中的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督？在王中秋看來(lái)，應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。而在張大憲看來(lái)，應(yīng)由三方工作組負(fù)責(zé)。在2009年年底出臺(tái)的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）中，政策鼓勵(lì)引入第三方監(jiān)督。

誰(shuí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目驗(yàn)收？王中秋認(rèn)為是建委負(fù)責(zé)驗(yàn)收，也同時(shí)起到監(jiān)督作用。但張大憲認(rèn)為，建委不負(fù)責(zé)驗(yàn)收，由小區(qū)工作組驗(yàn)收。

王中秋和張大憲認(rèn)為，回龍觀鎮(zhèn)為新康園小區(qū)修電梯的做法，存在“先斬后奏”，難以保證他們能申請(qǐng)到足額資金。

但是，《辦法》中明文規(guī)定，屬于緊急情況的維修，應(yīng)在工程結(jié)束、驗(yàn)收合格后，再由物業(yè)公司提出申請(qǐng)。

《辦法》中規(guī)定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發(fā)《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》，其中界定的緊急情況變?yōu)?種。

為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說(shuō)，1992年5月，有關(guān)部門(mén)開(kāi)始對(duì)這筆資金作出原則性規(guī)定，至今已有20年，其間,政策持續(xù)調(diào)整、修改，發(fā)放文件紛繁復(fù)雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以后，這筆資金越來(lái)越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”。除了政策上的調(diào)整，現(xiàn)實(shí)中這筆資金的使用也經(jīng)常出現(xiàn)漏洞，即使是“物業(yè)專(zhuān)家”、“業(yè)主專(zhuān)家”也不一定熟悉，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)此更是茫然無(wú)知，無(wú)所適從。

業(yè)主、專(zhuān)家、媒體曾多次質(zhì)疑，維修資金“交錢(qián)時(shí)沒(méi)商量、用錢(qián)時(shí)說(shuō)不清”。在畢文強(qiáng)看來(lái)，這一方面是由于相關(guān)業(yè)主對(duì)政策宣傳、相關(guān)規(guī)定了解不夠，另一方面，在執(zhí)行中也確實(shí)存在著許多現(xiàn)實(shí)困難。

曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”

北京市是所有城市中對(duì)維修資金使用情況公布得最詳細(xì)及時(shí)的。最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京市累計(jì)歸集維修資金314.93億元，共有796個(gè)小區(qū)使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個(gè)項(xiàng)目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項(xiàng)目上，能否公示？但記者就這一問(wèn)題約訪相關(guān)部門(mén)，對(duì)方拒絕接受采訪。

從已公布的情況來(lái)看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬(wàn)元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬(wàn)元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過(guò)1億元，使用僅20多萬(wàn)元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元……國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市已使用的維修資金只占?xì)w集總額的不到1%。

數(shù)以?xún)|計(jì)的資金沉淀、閑置在政府的賬戶里，對(duì)業(yè)主意味著什么？

2006年，北京市開(kāi)始試點(diǎn)：如果小區(qū)業(yè)主同意，可將這筆錢(qián)劃轉(zhuǎn)至小區(qū)分賬戶。新天第小區(qū)就是試點(diǎn)中第一個(gè)劃轉(zhuǎn)出來(lái)的小區(qū)。張大憲說(shuō)，在劃轉(zhuǎn)之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計(jì)算，約為0.72。小區(qū)把這筆錢(qián)劃轉(zhuǎn)出來(lái)后，可以改變?cè)鲋捣绞剑?ldquo;這700多萬(wàn)元不可能短期用完，我們?cè)O(shè)定一筆錢(qián)用于應(yīng)急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來(lái)的數(shù)倍。”到去年年底，新天第小區(qū)的維修資金由700多萬(wàn)元，變成近1000萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)北京海淀區(qū)太月園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王嘉吾也算了筆賬，該小區(qū)維修資金總額超過(guò)3000萬(wàn)元，按活期利率計(jì)算，一年下來(lái)利息收益20萬(wàn)元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過(guò)150萬(wàn)元。為此，太月園小區(qū)也將資金劃轉(zhuǎn)出來(lái)。

全國(guó)多年來(lái)數(shù)以?xún)|計(jì)的維修資金存在政府賬戶里，為何不“理財(cái)”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質(zhì)疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調(diào)整到3%。

圍繞著維修資金，還有許多“糊涂賬”。

2006年，廣州市12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合維權(quán)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項(xiàng)資金歸集額應(yīng)為37.8億元，實(shí)收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續(xù)出現(xiàn)維修資金被侵吞的案例。

畢文強(qiáng)律師認(rèn)為，目前專(zhuān)項(xiàng)維修資金主要面臨的問(wèn)題有：第一，開(kāi)發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢(qián)本不該由房地產(chǎn)商管理，但現(xiàn)實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時(shí)上繳，將部分資金挪作他用。第二，專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集到政府部門(mén)后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規(guī)范。國(guó)內(nèi)很多地方對(duì)這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請(qǐng)使用這筆資金的程序和審批極為復(fù)雜，政府方面比較謹(jǐn)慎；而在業(yè)主共同決定時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不一致的地方，從而導(dǎo)致實(shí)際上較難動(dòng)用。

還有一些地方，出現(xiàn)了另一種“糊涂賬”：據(jù)新華社2010年報(bào)道，國(guó)家已明確規(guī)定小區(qū)電梯更新費(fèi)由維修資金支出，但安徽淮南出臺(tái)了一條地方法規(guī)，要求當(dāng)?shù)厮�有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬(wàn)元的“首次電梯更新費(fèi)”，不交錢(qián)不發(fā)房屋預(yù)售許可證。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，目前維修資金存在種種問(wèn)題，關(guān)鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過(guò)程中可能出現(xiàn)各種問(wèn)題，業(yè)主少繳了、開(kāi)發(fā)商少繳了、使用不規(guī)范了，但歸結(jié)起來(lái)還是要透明，只有完全透明，政策才能到位。”

他建議政府應(yīng)將信息“全面上網(wǎng)”：“切入點(diǎn)、突破口還是加大透明度，提高資金的可預(yù)期性，讓每個(gè)業(yè)主、市民都能在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)到維修資金：總計(jì)是多少，每個(gè)小區(qū)花了多少錢(qián)，這不涉及國(guó)家機(jī)密、商業(yè)利益、個(gè)人隱私問(wèn)題。”

劉俊海認(rèn)為，向業(yè)主宣傳普及專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面的知識(shí)不到位，政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)都有責(zé)任，但主要是政府的責(zé)任。“物業(yè)公司是管家、仆人，不應(yīng)懶惰，政府是全體人民的公仆，更應(yīng)該改進(jìn)工作。”