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      地方政府推波助瀾 商業(yè)地產(chǎn)隱存“過(guò)!憋L(fēng)險(xiǎn)

      作者:高偉 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2012年08月13日 【字體:

      隨著住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控,已經(jīng)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)。近日,參與“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多位企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,作為純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn),盡管在調(diào)控閘門之外,但要均衡長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與合理回報(bào)一直存在難度。另外,由于地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)同樣熱衷,當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)總量過(guò)剩等泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

      記者了解到,當(dāng)前除了萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)置地等一些標(biāo)桿企業(yè)有意在商業(yè)地產(chǎn)分一杯羹,商業(yè)用地也正受到其他投資商熱捧。前段時(shí)間高價(jià)地塊頻出,其中大部分為商業(yè)性質(zhì)用地。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉曾告訴本報(bào)記者,“土地市場(chǎng)尚未全面回暖,目前成交復(fù)蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類地塊。”

      事實(shí)上,隨著調(diào)控政策的影響,前半年全國(guó)土地市場(chǎng)一度處于冷清狀態(tài)。各地政府推出的住宅地塊往往以流標(biāo)和底價(jià)成交,由此造成的土地財(cái)政的縮水接近上千億元。與住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的則是近期商業(yè)地塊的升溫。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)計(jì),未來(lái)國(guó)內(nèi)房企可能會(huì)將更多的人力物力投入到商業(yè)地產(chǎn)。

      北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇表示,當(dāng)前有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩,甚至有些企業(yè)被套牢后自我淘汰使得行業(yè)洗牌加速。他認(rèn)為,盡管商業(yè)地產(chǎn)在京津、長(zhǎng)三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商業(yè)地產(chǎn),需要先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,不能貿(mào)然涉足”。

      龍湖地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍分析指出,由于沒(méi)有限購(gòu),“大家把注意力都放在商業(yè)地產(chǎn)了,但是做起來(lái)難度卻非常大”。

      王亞軍告訴記者,由于商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)是投資屬性,投資者對(duì)回報(bào)的要求就非常高。

      “對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)而言,怎么樣把商圈打造出來(lái),帶動(dòng)整個(gè)商圈提升投資價(jià)值?”他認(rèn)為,不是所有的企業(yè)都具備商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。

      另外則是資金方面,“因?yàn)槭情L(zhǎng)期投資持有項(xiàng)目,如果融資成本高到12%以上,基本上商業(yè)地產(chǎn)就不用考慮了,偶爾也許一個(gè)項(xiàng)目升值,但很多時(shí)候是做不到這一點(diǎn)的。”王亞軍坦言,龍湖在打造商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中,如何控制資金成本是“非常難”的一個(gè)問(wèn)題。尤其是“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)往后很長(zhǎng)一段時(shí)間,都有不確定性”。

      深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)洪小佳則告訴記者,困擾商業(yè)地產(chǎn)的還有“租售比”問(wèn)題。“你賣多少?持有多少?現(xiàn)有的金融體制對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資沒(méi)有辦法給予完全的融資,如果全靠融資的話,那肯定會(huì)完蛋”。洪小佳告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,“對(duì)我們來(lái)說(shuō)一般是賣一部分,持有一部分,但賣的部分盡量不影響整體格局,必須控制好后續(xù)經(jīng)營(yíng),控制好業(yè)態(tài)”。

      以專注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華則分析指出,除了社會(huì)層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求,造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個(gè)因素是“政府層面的默許”。他認(rèn)為,“這也是當(dāng)?shù)卣蜕虡I(yè)地產(chǎn)商比較容易達(dá)到默契,達(dá)成多方共贏的一種需求”。

      黃永華進(jìn)一步解釋,“對(duì)于政府來(lái)講,希望一個(gè)不太成熟的地塊很快地成熟起來(lái)。所以,像萬(wàn)達(dá)、寶龍這樣企業(yè),在二、三線城市、三、四線城市更能受到政府的歡迎。因?yàn)椋?dāng)這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來(lái),旁邊的地價(jià)就翻得更快,甚至幾倍的翻”。

      “當(dāng)前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項(xiàng)目。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)賣地可以賺錢并能拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP;而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),即可規(guī)避調(diào)控政策,又能變相做住宅項(xiàng)目。確實(shí)是雙贏的做法。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

      而記者了解到,商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)的盲目規(guī)劃,而野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾經(jīng)指出,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī),大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地,一定會(huì)造成供大于求。

      “如果企業(yè)和當(dāng)?shù)卣捌跍贤ū容^好,能夠達(dá)到預(yù)期,政府將給你更多的支持,這是一種相互默契”。黃永華認(rèn)為,這是商業(yè)地產(chǎn)被看好的原因之一。但是他同樣指出,實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在這個(gè)階段有很多風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。“比如商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩,如此發(fā)展下去會(huì)對(duì)企業(yè)和投資者很不利。”

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