“前年中航 城市廣場銷售的時候，自用客群占比為7成左右，而如今中航國際廣場自用客群占比已經(jīng)增至8成左右。”中航國際廣場銷售經(jīng)理朱志軒介紹說。

然而，中航城市廣場并不是特例。據(jù)調(diào)查，自用客群比例大幅增加現(xiàn)象近來在成都商業(yè)地產(chǎn)市場普遍存在，這種“商業(yè)剛需”現(xiàn)象的出現(xiàn)，引起了業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)地產(chǎn)投資“高回報”時代已經(jīng)終結(jié)，未來企業(yè)購買自用的趨勢則會更加明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資因此將理性回歸。

自用客群比例大幅增加 成都商業(yè)“剛需”備受關(guān)注

“在與公司銷售經(jīng)理的交流中發(fā)現(xiàn)，成都目前商業(yè)地產(chǎn)銷售客群出現(xiàn)了明顯的變化，中小企業(yè)的自用客群比例出現(xiàn)了大幅增加，‘商業(yè)剛需’值得關(guān)注。”高力國際市場推廣及企業(yè)傳訊部王寒凝說。

在高力國際代理的項(xiàng)目中，此種情況普遍出現(xiàn)，中航國際廣場就是其中一個。“從目前的銷售情況來看，銷售客群的變化比較明顯。前年中航城市廣場在銷售的時候，自用客群占比為7成左右，而如今熱銷的中航國際廣場自用客群占比已經(jīng)提高到了8成左右。”中航國際廣場銷售經(jīng)理朱志軒介紹到。

位于府城大道與天暉路交匯處的晶科1號也是如此，該項(xiàng)目是香港商業(yè)地產(chǎn)大鱷九龍倉集團(tuán)在成都天府新區(qū)的首個商業(yè)寫字樓項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，由于天府新區(qū)規(guī)劃對城南發(fā)展所帶來的預(yù)期與利好，目前自用客戶確實(shí)有所增加。

在戴德梁行近期所代理的商業(yè)地產(chǎn)銷售項(xiàng)目里，也發(fā)現(xiàn)有自用客戶增多的情況。戴德梁行市場研究部表示，他們現(xiàn)在代理銷售的東城國際中心，買來自用的客戶比例估計(jì)超過50%。而在兩三年前，他們曾代理銷售的寫字樓自用客戶比例一般是在10%-30%左右。

商業(yè)地產(chǎn)自用客群增多，這種情況在購買寫字樓項(xiàng)目的客戶中體現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行成都公司總經(jīng)理何超認(rèn)為，成都購買自用的項(xiàng)目主要分布在城南天府新區(qū)南延線一帶，區(qū)域可售項(xiàng)目較多，未來商務(wù)環(huán)境的發(fā)展也比較樂觀。

他還表示，近期從數(shù)據(jù)上來看，一些金融機(jī)構(gòu)大面積購買寫字樓自用的表現(xiàn)就較為突出。同時，現(xiàn)在市場上針對散戶投資而開發(fā)的小面積低總價的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目相對較少，因此，未來趨勢是企業(yè)自用的法人式投資逐漸成為目前市場主力。

“高回報”時代終結(jié) 成都商業(yè)地產(chǎn)投資理性回歸

“從去年開始，成都市商業(yè)地產(chǎn)投資‘高回報低風(fēng)險’時代已經(jīng)終結(jié)，開始逐步回歸理性穩(wěn)定運(yùn)行。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春坦言。

戴德梁行成都公司總經(jīng)理何超表示，企業(yè)購買商用物業(yè)自用情況增多：一方面，相對法人投資者，散戶投資可承受風(fēng)險較低，他們本身資金有限，而成都目前可售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多面積大，總價高，企業(yè)型客戶相對更有支付能力。而企業(yè)投資者則可以通過自用來避免風(fēng)險。另一方面，成都宏觀經(jīng)濟(jì)面發(fā)展良好，并且同時也積極扶持和推動了中小企業(yè)的發(fā)展，吸引各類產(chǎn)業(yè)及相關(guān)企業(yè)不斷進(jìn)入市場，這本身刺激了企業(yè)對商用物業(yè)的自用需求，而成都近年來的加速發(fā)展，使這些企業(yè)對商用物業(yè)未來增值潛力充滿信心，因而更多的選擇中長期持有自用。

高力國際市場研究部表示，由于目前租金上漲，企業(yè)租用成本隨之增高，這在一定程度上迫使寫字樓自用客群加大。近來，受“天府新區(qū)”建設(shè)等利好因素，企業(yè)看好城南的發(fā)展，因此，南延線自用客群增加現(xiàn)象在近段時間的表現(xiàn)就尤為明顯。

何超分析認(rèn)為，在未來的中高檔商業(yè)地產(chǎn)市場上，企業(yè)購買自用的趨勢會更加明顯。隨著商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)的提高，越來越多的高端物業(yè)以只租不售的形式面世；同時，可售甲級寫字樓也更多采用大面積出售、或?qū)�購買者進(jìn)行篩選等方式，來保證寫字樓品質(zhì)維護(hù)和管理的方便。

四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春表示：“在房地產(chǎn)政策持續(xù)之下，成都商業(yè)地產(chǎn)投資也會受到影響，‘高回報’時代已經(jīng)終結(jié)。”