連續(xù)4個(gè)月新房成交超萬(wàn)套，使北京住宅庫(kù)存量正在快速減少，而類似情形同樣出現(xiàn)在上海等一線城市。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，如果供應(yīng)出現(xiàn)缺口，房?jī)r(jià)可能會(huì)在明年3月出現(xiàn)上漲。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，未來(lái)如果需求出現(xiàn)反彈，加之土地供應(yīng)跟不上的話，的確可能因供應(yīng)不足引起房?jī)r(jià)反彈。

庫(kù)存加速減少

北京中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月2日，北京商品房住宅庫(kù)存套數(shù)僅為77104套，這一數(shù)值創(chuàng)造了北京住宅庫(kù)存量的最低值，按照8月份簽約套數(shù)14525套計(jì)算，可售去化月份僅為5個(gè)月。而去年9月1日，市場(chǎng)庫(kù)存去化時(shí)間卻高達(dá)20個(gè)月。2012年3月27日建委將庫(kù)存中部分不可售住宅剔除后，市場(chǎng)庫(kù)存量為90556套，按照當(dāng)時(shí)的月成交8085套計(jì)算，去化周期為11個(gè)月。

正是成交量持續(xù)高位運(yùn)行使得庫(kù)存減少明顯，數(shù)據(jù)顯示，5月-8月連續(xù)4個(gè)月，北京新建住宅成交量均超過萬(wàn)套。按照北京5個(gè)月的去化時(shí)間，未來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)供需缺口。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向記者表示：“供需缺口不會(huì)突然出現(xiàn)，而是逐漸對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。目前，庫(kù)存的消化速度比較快，未來(lái)降價(jià)的可能性比較小，房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)。”

實(shí)際上，對(duì)于庫(kù)存的計(jì)算方法，業(yè)界一直沒有統(tǒng)一的規(guī)范。因此，業(yè)內(nèi)一些人士并不認(rèn)同張大偉的觀點(diǎn)。

陳晟向記者表示：“目前去化的速度確實(shí)在加快，但是還沒有到反彈的臨界點(diǎn)。一般來(lái)說，去化時(shí)間為6個(gè)月是一個(gè)平衡期，從我們的數(shù)據(jù)來(lái)看，監(jiān)測(cè)的一線城市中并沒有哪個(gè)城市去化時(shí)間跌到6個(gè)月以內(nèi)。”

中 房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海住宅庫(kù)存998萬(wàn)平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1萬(wàn)平方米計(jì)算，去化周期為14個(gè)月。北京庫(kù)存996.2萬(wàn)平方米，去化周期為10個(gè)月。

值得關(guān)注的是，雖然業(yè)界對(duì)于去化的時(shí)間頗有分歧，但是，去化速度加快的趨勢(shì)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

“8月份的數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存雖然同比仍有增長(zhǎng)，但環(huán)比已經(jīng)不再增長(zhǎng)。”陳晟進(jìn)一步表示。

上海 研究報(bào)告顯示，截至8月底，一二三線典型城市新建商品住宅庫(kù)存，與去年同期相比分別增長(zhǎng)10%、25%、40%，與7月相比分別增長(zhǎng)0%、0%、1%。顯然，一線城市正在穩(wěn)步小步去庫(kù)存；三線城市庫(kù)存增幅最大，且?guī)齑嫒栽谠黾印?月份，一線四大城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量略低于市場(chǎng)成交量。從最近幾個(gè)月的走勢(shì)可以看出，兩者之間的差距正不斷縮小，供應(yīng)量與成交量不斷趨于平衡。

或現(xiàn)供應(yīng)缺口

對(duì)供需關(guān)系的判斷影響著購(gòu)房者入市的計(jì)劃。如果判斷供不應(yīng)求，人們會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而提前入市；如果供大于求保持比較長(zhǎng)的時(shí)間，人們就不會(huì)有恐慌的心理。

任志強(qiáng)曾預(yù)言：“房?jī)r(jià)在明年3月份將會(huì)上漲。”任志強(qiáng)的理由是凡是土地供給低增長(zhǎng)的情況出現(xiàn)，一定會(huì)形成后期的房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)。2012年房地產(chǎn)行業(yè)土地供給和庫(kù)存仍然是負(fù)增長(zhǎng)，這將形成下一輪房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)，前提則是現(xiàn)行的調(diào)控政策沒有變化。

擔(dān)心因未來(lái)供應(yīng)缺口導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的業(yè)內(nèi)人士并不在少數(shù)。

陳晟表示，兩種情況會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)不足。一是需求的反彈。限購(gòu)政策使需求被抑制，供需關(guān)系并不緊張，但是，如果十八大之后，政策有所變化，那么將會(huì)刺激需求。二是土地供應(yīng)的情況。今年上半年土地供應(yīng)一直在收緊，督查組也注意到這種情況，此次任務(wù)是專門檢查各地的土地供應(yīng)情況。這是為了未來(lái)樓市不出現(xiàn)反彈作準(zhǔn)備。此外，今年房地產(chǎn)投資增速目前來(lái)看還在下滑，這對(duì)供應(yīng)量將會(huì)產(chǎn)生一定影響。

的確，各地方政府的土地供應(yīng)力度在今年7月份后逐漸加大。以北京為例，北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，9月該市交易的地塊達(dá)到23宗，其中宅地14宗。

張大偉也同意任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：“存在因?yàn)楣┎粦?yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲的可能性。”

“未來(lái)兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，市場(chǎng)土地供應(yīng)缺口可能在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米之間，而剔除之前幾年積壓的未開發(fā)庫(kù)存外，未來(lái)兩年的土地供應(yīng)缺口可能達(dá)到1000萬(wàn)平方米左右。”張大偉進(jìn)一步表示。

但是，也有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為存在供應(yīng)短缺的問題。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示：“北京去年全年成交9萬(wàn)套的商品住宅，現(xiàn)在的庫(kù)存接近全年成交的總量。當(dāng)然去年成交量處于低點(diǎn)，但是，今年前7個(gè)月，全市商品房新開工面積為1724.4萬(wàn)平方米，后續(xù)供應(yīng)量也是可觀的。”在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，未來(lái)不用擔(dān)心供應(yīng)短缺，因此“金九銀十”出現(xiàn)全年銷售高峰的可能性并不大。