經(jīng)歷跌宕起伏的2011年之后，2012年伊始，就有業(yè)內(nèi)人士表示，這一年將會(huì)是樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)能否回歸理性的關(guān)鍵一年。隨著2012年各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施與鞏固，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心進(jìn)一步彰顯，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸成效也日漸顯著。進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市未來(lái)走向漸趨明朗，2012年，回歸理性的房地產(chǎn)行業(yè)可謂真正進(jìn)入“理性狀態(tài)”。

2012年房產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖

2012年，房地產(chǎn)“調(diào)控”政策始終貫穿其中，嚴(yán)格執(zhí)行去年的限購(gòu)、限貸、差別化信貸和稅收等多重政策。1月31日，召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。標(biāo)示著限購(gòu)仍將是今年中國(guó)樓市的主旋律。4月3日，溫家寶在福州主持召開(kāi)福建、上海、江蘇、浙江四�。ㄊ校┙�(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上，談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，他表示，要堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策。

與此同時(shí)，2012年樓市政策也緊中有松。2月、5月，央行連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)，這也是自去年11月30日央行宣布近三年來(lái)首次“降準(zhǔn)”之后，央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；6月，中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率分別0.25個(gè)百分點(diǎn)，為三年半來(lái)首次降息，并在7月進(jìn)行了第二次降息；此外，四大行及大部分商業(yè)銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行放寬了首套房的房貸政策，可首付三成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，公積金貸款利率也有所下調(diào)等等。

調(diào)控抑制投機(jī)鼓勵(lì)首置

一波接一波的政策出爐，曾被部分專(zhuān)家學(xué)者誤以為調(diào)控有放松的跡象，其實(shí)不然，從這些政策中，我們不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)控主要打壓的是不合理需求，而首次置業(yè)的合理購(gòu)房需求則一直受到支持和鼓勵(lì)。多方博弈之后，樓市似乎進(jìn)入了暫時(shí)平衡的局面。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商，以及地方政府，都能夠日趨理性地看待如今的市場(chǎng)，而媒體、專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士都應(yīng)該對(duì)調(diào)控政策有一個(gè)正確的解讀。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月至4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2010年1月來(lái)首次落后于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)”，從去年底到今年初，全國(guó)絕大多數(shù)城市都開(kāi)始了明顯的一輪房?jī)r(jià)下跌�？梢�(jiàn)當(dāng)前的樓市調(diào)控政策是有效的。

業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)部門(mén)對(duì)于樓市的調(diào)控已經(jīng)從之前的限購(gòu)強(qiáng)硬派，轉(zhuǎn)化為常態(tài)化的控制和引導(dǎo)。今年以來(lái)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將給中小銀行獲得資金提供更好的渠道，給銀行帶來(lái)了充裕資金，同時(shí)也給購(gòu)房者獲得差別化貸款政策創(chuàng)造了條件。

房產(chǎn)還有十年黃金期

迷惘的市場(chǎng)下更需要專(zhuān)業(yè)、理性的判斷。在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠曾發(fā)言表示：“中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)破裂，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)，未來(lái)三年內(nèi)房?jī)r(jià)跌幅可能達(dá)到50%！”這引起了許多房地產(chǎn)人士的揣測(cè)。某開(kāi)發(fā)商表示，今年在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸回歸理性，房?jī)r(jià)也得以穩(wěn)定，市場(chǎng)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且明年可能更好過(guò)今年，何來(lái)崩盤(pán)之說(shuō)？上海市天地行營(yíng)銷(xiāo)有限公司董事常務(wù)副總宋捷曾發(fā)言道：“大勢(shì)看來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。崩盤(pán)更是不可能的。中國(guó)香港、日本經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展才崩盤(pán)一次，而中國(guó)內(nèi)地連基本的居住問(wèn)題都還沒(méi)有完全解決。”

中指院副院長(zhǎng)陳晟在2011第六屆中國(guó)(寧波)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上演講表示，宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，增長(zhǎng)勢(shì)頭決定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是長(zhǎng)期向好，中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展可以肯定地說(shuō)，還有黃金十年，包括住宅。但是不同的城市有不同的物業(yè)類(lèi)型的發(fā)展。最終還是跟GDP有關(guān)系，如果GDP發(fā)展不好，房地產(chǎn)要發(fā)展得好也是很困難的。

○解讀

未來(lái)三年 房?jī)r(jià)下跌50%不可能

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師 劉璐

根據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》文章的說(shuō)法，從管理層的態(tài)度看，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不打算靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)。萬(wàn)科新掌門(mén)郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是支柱產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該是一個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，這樣定位更為準(zhǔn)確。未來(lái)城市發(fā)展更新升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)為城市發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做配套。

可見(jiàn)，我國(guó)政府的限購(gòu)政策，可謂打蛇打七寸，正中要害。而在需求受到抑制的情況下，開(kāi)發(fā)商的住房賣(mài)不出去，這從全國(guó)許多城市的住宅庫(kù)存大幅增加中已經(jīng)得到了印證。開(kāi)發(fā)商的融資是有成本的，而且這種成本還不低。在這種情況下，大的開(kāi)發(fā)商可以挺，而小的開(kāi)發(fā)商就非常艱難了。由于當(dāng)前在售的商品房庫(kù)存的建設(shè)用地很多都是2007年至2009年（除開(kāi)2008年下半年）的地價(jià)高峰階段拿的，高昂的土地成本決定了開(kāi)發(fā)商很難大幅降價(jià)銷(xiāo)售。大幅降價(jià)會(huì)出現(xiàn)虧損，而庫(kù)存房賣(mài)不出去所承受的融資成本也會(huì)導(dǎo)致虧損。

因此，筆者預(yù)見(jiàn)，未來(lái)，如果限購(gòu)政策不放松，很多中小開(kāi)發(fā)商會(huì)退出市場(chǎng)。其退出市場(chǎng)的方式要么是把項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣(mài)給大開(kāi)發(fā)商，要么干脆破產(chǎn)走人。大面積爛尾樓的出現(xiàn)，可以視為本輪地產(chǎn)調(diào)空的高潮，而把項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣(mài)給大開(kāi)發(fā)商又會(huì)加劇市場(chǎng)的集中度，出現(xiàn)大開(kāi)發(fā)商兼并潮，從而導(dǎo)致壟斷。在這個(gè)過(guò)程中，可能地產(chǎn)中介類(lèi)行業(yè)早就由于成交量的大幅萎縮而倒下了，而地方政府也會(huì)出現(xiàn)很大的融資問(wèn)題。但這個(gè)過(guò)程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，但達(dá)到謝國(guó)忠所說(shuō)的三年房?jī)r(jià)下跌50%甚至80%這種可能性幾乎沒(méi)有。

中央政府會(huì)不會(huì)放松地產(chǎn)調(diào)控，這是當(dāng)前樓市關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是兩會(huì)的熱點(diǎn)議題之一。其實(shí)，從高層的多次表態(tài)中，我們就不難看出，中央政府可能很難在短時(shí)期內(nèi)放松樓市調(diào)控。甚至，在整個(gè)十二五時(shí)期內(nèi)，這種偏緊的預(yù)期都可能持續(xù)存在。畢竟，社會(huì)人口的主體還不是富人，而解決低收入人群的住房問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。

○觀點(diǎn)

調(diào)控措施越來(lái)越精細(xì)

王曉白 成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、成都金房集團(tuán)董事長(zhǎng)

七月份房?jī)r(jià)上漲了0.2%，就被某些媒體或?qū)＜医庾x為房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控不給力，但實(shí)際這是一種誤讀。因?yàn)槠咴路萑珖?guó)物價(jià)上漲了1.8%，整個(gè)勞動(dòng)力在漲、土地在漲，而房?jī)r(jià)才漲了0.2%，實(shí)際上可以說(shuō)房?jī)r(jià)是下降了1.6%，這反而說(shuō)明了宏觀調(diào)控的巨大成果�；蛟S，宏觀調(diào)控在剛開(kāi)始實(shí)施過(guò)程中有點(diǎn)“一刀切”，但隨著宏觀調(diào)控不斷完善，市場(chǎng)趨于理性，開(kāi)發(fā)商不盲目搶地，購(gòu)房者也理性購(gòu)房。未來(lái)，國(guó)家在宏觀調(diào)控措施上，必然會(huì)越來(lái)越理性。這需要螢火蟲(chóng)也更需要閃電。

順應(yīng)政策

保持一漲一穩(wěn)

李蔚 四川大學(xué)工商學(xué)院教授 博士生導(dǎo)師

今年的降息政策主要是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)也隨之受益。而今年，國(guó)家調(diào)控不放松，但一些地方房地產(chǎn)政策有放松跡象，國(guó)家采取的態(tài)度也是只要不引起大反彈則不太干預(yù)。預(yù)計(jì)到明年，政策基本上會(huì)保持不變。國(guó)家希望看到的調(diào)控結(jié)果是房子成交量上漲，房?jī)r(jià)不變，因此房企最好的辦法就是順應(yīng)國(guó)家政策，保持一漲一穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

未來(lái)三年，房地產(chǎn)發(fā)展取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況，不能單從房產(chǎn)情況看。而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況又不完全取決于中國(guó)，還取決于歐美等地區(qū)經(jīng)濟(jì)。按正常情況看，中國(guó)房地產(chǎn)還有20年的黃金時(shí)間。