經(jīng)歷跌宕起伏的2011年之后，2012年伊始，就有業(yè)內人士表示，這一年將會是樓市調控、房價能否回歸理性的關鍵一年。隨著2012年各項調控政策的實施與鞏固，國家房地產(chǎn)宏觀調控的決心進一步彰顯，而房地產(chǎn)市場的理性回歸成效也日漸顯著。進入下半場，樓市未來走向漸趨明朗，2012年，回歸理性的房地產(chǎn)行業(yè)可謂真正進入“理性狀態(tài)”。

2012年房產(chǎn)調控不動搖

2012年，房地產(chǎn)“調控”政策始終貫穿其中，嚴格執(zhí)行去年的限購、限貸、差別化信貸和稅收等多重政策。1月31日，召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶指出，要鞏固房地產(chǎn)市場的調控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。標示著限購仍將是今年中國樓市的主旋律。4月3日，溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四�。ㄊ校┙�(jīng)濟形勢座談會上，談到房地產(chǎn)調控時，他表示，要堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)調控政策。

與此同時，2012年樓市政策也緊中有松。2月、5月，央行連續(xù)兩次下調存款準備金率，同時，這也是自去年11月30日央行宣布近三年來首次“降準”之后，央行連續(xù)第三次下調存款準備金率；6月，中國人民銀行下調金融機構人民幣存貸款基準利率分別0.25個百分點，為三年半來首次降息，并在7月進行了第二次降息；此外，四大行及大部分商業(yè)銀行在內的多家商業(yè)銀行放寬了首套房的房貸政策，可首付三成，執(zhí)行基準利率，公積金貸款利率也有所下調等等。

調控抑制投機鼓勵首置

一波接一波的政策出爐，曾被部分專家學者誤以為調控有放松的跡象，其實不然，從這些政策中，我們不難發(fā)現(xiàn)，調控主要打壓的是不合理需求，而首次置業(yè)的合理購房需求則一直受到支持和鼓勵。多方博弈之后，樓市似乎進入了暫時平衡的局面。購房者、開發(fā)商，以及地方政府，都能夠日趨理性地看待如今的市場，而媒體、專家學者、業(yè)內人士都應該對調控政策有一個正確的解讀。

據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1月至4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2010年1月來首次落后于全社會固定資產(chǎn)投資增速。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70大中城市房價指數(shù)”，從去年底到今年初，全國絕大多數(shù)城市都開始了明顯的一輪房價下跌�？梢姰斍暗臉鞘姓{控政策是有效的。

業(yè)內人士表示，相關部門對于樓市的調控已經(jīng)從之前的限購強硬派，轉化為常態(tài)化的控制和引導。今年以來兩次下調存款準備金率，將給中小銀行獲得資金提供更好的渠道，給銀行帶來了充裕資金，同時也給購房者獲得差別化貸款政策創(chuàng)造了條件。

房產(chǎn)還有十年黃金期

迷惘的市場下更需要專業(yè)、理性的判斷。在對中國房地產(chǎn)未來走勢分析時，經(jīng)濟學家謝國忠曾發(fā)言表示：“中國樓市泡沫已經(jīng)破裂，今年房地產(chǎn)市場會崩盤，未來三年內房價跌幅可能達到50%！”這引起了許多房地產(chǎn)人士的揣測。某開發(fā)商表示，今年在宏觀調控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸回歸理性，房價也得以穩(wěn)定，市場呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，并且明年可能更好過今年，何來崩盤之說？上海市天地行營銷有限公司董事常務副總宋捷曾發(fā)言道：“大勢看來，上海房地產(chǎn)市場是健康的。崩盤更是不可能的。中國香港、日本經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展才崩盤一次，而中國內地連基本的居住問題都還沒有完全解決。”

中指院副院長陳晟在2011第六屆中國(寧波)商業(yè)地產(chǎn)年會上演講表示，宏觀的經(jīng)濟形勢，增長勢頭決定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是長期向好，中國未來房地產(chǎn)發(fā)展可以肯定地說，還有黃金十年，包括住宅。但是不同的城市有不同的物業(yè)類型的發(fā)展。最終還是跟GDP有關系，如果GDP發(fā)展不好，房地產(chǎn)要發(fā)展得好也是很困難的。

○解讀

未來三年 房價下跌50%不可能

西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授、博士生導師 劉璐

根據(jù)《人民日報》文章的說法，從管理層的態(tài)度看，未來經(jīng)濟發(fā)展不打算靠房地產(chǎn)來拉動。萬科新掌門郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是支柱產(chǎn)業(yè)，更應該是一個配套產(chǎn)業(yè)，這樣定位更為準確。未來城市發(fā)展更新升級，房地產(chǎn)行業(yè)應為城市發(fā)展、社會經(jīng)濟發(fā)展做配套。

可見，我國政府的限購政策，可謂打蛇打七寸，正中要害。而在需求受到抑制的情況下，開發(fā)商的住房賣不出去，這從全國許多城市的住宅庫存大幅增加中已經(jīng)得到了印證。開發(fā)商的融資是有成本的，而且這種成本還不低。在這種情況下，大的開發(fā)商可以挺，而小的開發(fā)商就非常艱難了。由于當前在售的商品房庫存的建設用地很多都是2007年至2009年（除開2008年下半年）的地價高峰階段拿的，高昂的土地成本決定了開發(fā)商很難大幅降價銷售。大幅降價會出現(xiàn)虧損，而庫存房賣不出去所承受的融資成本也會導致虧損。

因此，筆者預見，未來，如果限購政策不放松，很多中小開發(fā)商會退出市場。其退出市場的方式要么是把項目轉賣給大開發(fā)商，要么干脆破產(chǎn)走人。大面積爛尾樓的出現(xiàn)，可以視為本輪地產(chǎn)調空的高潮，而把項目轉賣給大開發(fā)商又會加劇市場的集中度，出現(xiàn)大開發(fā)商兼并潮，從而導致壟斷。在這個過程中，可能地產(chǎn)中介類行業(yè)早就由于成交量的大幅萎縮而倒下了，而地方政府也會出現(xiàn)很大的融資問題。但這個過程會持續(xù)較長的時間，但達到謝國忠所說的三年房價下跌50%甚至80%這種可能性幾乎沒有。

中央政府會不會放松地產(chǎn)調控，這是當前樓市關注的焦點問題，也是兩會的熱點議題之一。其實，從高層的多次表態(tài)中，我們就不難看出，中央政府可能很難在短時期內放松樓市調控。甚至，在整個十二五時期內，這種偏緊的預期都可能持續(xù)存在。畢竟，社會人口的主體還不是富人，而解決低收入人群的住房問題，關系到整個社會的穩(wěn)定。

○觀點

調控措施越來越精細

王曉白 成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長、成都金房集團董事長

七月份房價上漲了0.2%，就被某些媒體或專家解讀為房價上漲，調控不給力，但實際這是一種誤讀。因為七月份全國物價上漲了1.8%，整個勞動力在漲、土地在漲，而房價才漲了0.2%，實際上可以說房價是下降了1.6%，這反而說明了宏觀調控的巨大成果。或許，宏觀調控在剛開始實施過程中有點“一刀切”，但隨著宏觀調控不斷完善，市場趨于理性，開發(fā)商不盲目搶地，購房者也理性購房。未來，國家在宏觀調控措施上，必然會越來越理性。這需要螢火蟲也更需要閃電。

順應政策

保持一漲一穩(wěn)

李蔚 四川大學工商學院教授 博士生導師

今年的降息政策主要是針對實體經(jīng)濟，只能說房地產(chǎn)業(yè)也隨之受益。而今年，國家調控不放松，但一些地方房地產(chǎn)政策有放松跡象，國家采取的態(tài)度也是只要不引起大反彈則不太干預。預計到明年，政策基本上會保持不變。國家希望看到的調控結果是房子成交量上漲，房價不變，因此房企最好的辦法就是順應國家政策，保持一漲一穩(wěn)的態(tài)勢。

未來三年，房地產(chǎn)發(fā)展取決于中國經(jīng)濟狀況，不能單從房產(chǎn)情況看。而中國的經(jīng)濟狀況又不完全取決于中國，還取決于歐美等地區(qū)經(jīng)濟。按正常情況看，中國房地產(chǎn)還有20年的黃金時間。