調控政策回歸理性是必然 樓市還有黃金十年
作者:孫若涵 來源:成都晚報 更新時間:2012年09月28日 【字體:大 中 小】
經(jīng)歷跌宕起伏的2011年之后,2012年伊始,就有業(yè)內人士表示,這一年將會是樓市調控、房價能否回歸理性的關鍵一年。隨著2012年各項調控政策的實施與鞏固,國家房地產宏觀調控的決心進一步彰顯,而房地產市場的理性回歸成效也日漸顯著。進入下半場,樓市未來走向漸趨明朗,2012年,回歸理性的房地產行業(yè)可謂真正進入“理性狀態(tài)”。
2012年房產調控不動搖
2012年,房地產“調控”政策始終貫穿其中,嚴格執(zhí)行去年的限購、限貸、差別化信貸和稅收等多重政策。1月31日,召開的國務院第六次全體會議上,國務院總理溫家寶指出,要鞏固房地產市場的調控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。標示著限購仍將是今年中國樓市的主旋律。4月3日,溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四。ㄊ校┙(jīng)濟形勢座談會上,談到房地產調控時,他表示,要堅定不移地繼續(xù)實施房地產調控政策。
與此同時,2012年樓市政策也緊中有松。2月、5月,央行連續(xù)兩次下調存款準備金率,同時,這也是自去年11月30日央行宣布近三年來首次“降準”之后,央行連續(xù)第三次下調存款準備金率;6月,中國人民銀行下調金融機構人民幣存貸款基準利率分別0.25個百分點,為三年半來首次降息,并在7月進行了第二次降息;此外,四大行及大部分商業(yè)銀行在內的多家商業(yè)銀行放寬了首套房的房貸政策,可首付三成,執(zhí)行基準利率,公積金貸款利率也有所下調等等。
調控抑制投機鼓勵首置
一波接一波的政策出爐,曾被部分專家學者誤以為調控有放松的跡象,其實不然,從這些政策中,我們不難發(fā)現(xiàn),調控主要打壓的是不合理需求,而首次置業(yè)的合理購房需求則一直受到支持和鼓勵。多方博弈之后,樓市似乎進入了暫時平衡的局面。購房者、開發(fā)商,以及地方政府,都能夠日趨理性地看待如今的市場,而媒體、專家學者、業(yè)內人士都應該對調控政策有一個正確的解讀。
據(jù)統(tǒng)計顯示,2012年1月至4月全國房地產開發(fā)投資增速自2010年1月來首次落后于全社會固定資產投資增速。此外,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70大中城市房價指數(shù)”,從去年底到今年初,全國絕大多數(shù)城市都開始了明顯的一輪房價下跌。可見當前的樓市調控政策是有效的。
業(yè)內人士表示,相關部門對于樓市的調控已經(jīng)從之前的限購強硬派,轉化為常態(tài)化的控制和引導。今年以來兩次下調存款準備金率,將給中小銀行獲得資金提供更好的渠道,給銀行帶來了充裕資金,同時也給購房者獲得差別化貸款政策創(chuàng)造了條件。
房產還有十年黃金期
迷惘的市場下更需要專業(yè)、理性的判斷。在對中國房地產未來走勢分析時,經(jīng)濟學家謝國忠曾發(fā)言表示:“中國樓市泡沫已經(jīng)破裂,今年房地產市場會崩盤,未來三年內房價跌幅可能達到50%!”這引起了許多房地產人士的揣測。某開發(fā)商表示,今年在宏觀調控下,房地產市場已經(jīng)逐漸回歸理性,房價也得以穩(wěn)定,市場呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢,并且明年可能更好過今年,何來崩盤之說?上海市天地行營銷有限公司董事常務副總宋捷曾發(fā)言道:“大勢看來,上海房地產市場是健康的。崩盤更是不可能的。中國香港、日本經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展才崩盤一次,而中國內地連基本的居住問題都還沒有完全解決。”
中指院副院長陳晟在2011第六屆中國(寧波)商業(yè)地產年會上演講表示,宏觀的經(jīng)濟形勢,增長勢頭決定了商業(yè)地產的發(fā)展是長期向好,中國未來房地產發(fā)展可以肯定地說,還有黃金十年,包括住宅。但是不同的城市有不同的物業(yè)類型的發(fā)展。最終還是跟GDP有關系,如果GDP發(fā)展不好,房地產要發(fā)展得好也是很困難的。
○解讀
未來三年 房價下跌50%不可能
西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授、博士生導師 劉璐
根據(jù)《人民日報》文章的說法,從管理層的態(tài)度看,未來經(jīng)濟發(fā)展不打算靠房地產來拉動。萬科新掌門郁亮認為,房地產行業(yè)已經(jīng)不再是支柱產業(yè),更應該是一個配套產業(yè),這樣定位更為準確。未來城市發(fā)展更新升級,房地產行業(yè)應為城市發(fā)展、社會經(jīng)濟發(fā)展做配套。
可見,我國政府的限購政策,可謂打蛇打七寸,正中要害。而在需求受到抑制的情況下,開發(fā)商的住房賣不出去,這從全國許多城市的住宅庫存大幅增加中已經(jīng)得到了印證。開發(fā)商的融資是有成本的,而且這種成本還不低。在這種情況下,大的開發(fā)商可以挺,而小的開發(fā)商就非常艱難了。由于當前在售的商品房庫存的建設用地很多都是2007年至2009年(除開2008年下半年)的地價高峰階段拿的,高昂的土地成本決定了開發(fā)商很難大幅降價銷售。大幅降價會出現(xiàn)虧損,而庫存房賣不出去所承受的融資成本也會導致虧損。
因此,筆者預見,未來,如果限購政策不放松,很多中小開發(fā)商會退出市場。其退出市場的方式要么是把項目轉賣給大開發(fā)商,要么干脆破產走人。大面積爛尾樓的出現(xiàn),可以視為本輪地產調空的高潮,而把項目轉賣給大開發(fā)商又會加劇市場的集中度,出現(xiàn)大開發(fā)商兼并潮,從而導致壟斷。在這個過程中,可能地產中介類行業(yè)早就由于成交量的大幅萎縮而倒下了,而地方政府也會出現(xiàn)很大的融資問題。但這個過程會持續(xù)較長的時間,但達到謝國忠所說的三年房價下跌50%甚至80%這種可能性幾乎沒有。
中央政府會不會放松地產調控,這是當前樓市關注的焦點問題,也是兩會的熱點議題之一。其實,從高層的多次表態(tài)中,我們就不難看出,中央政府可能很難在短時期內放松樓市調控。甚至,在整個十二五時期內,這種偏緊的預期都可能持續(xù)存在。畢竟,社會人口的主體還不是富人,而解決低收入人群的住房問題,關系到整個社會的穩(wěn)定。
○觀點
調控措施越來越精細
王曉白 成都市房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長、成都金房集團董事長
七月份房價上漲了0.2%,就被某些媒體或專家解讀為房價上漲,調控不給力,但實際這是一種誤讀。因為七月份全國物價上漲了1.8%,整個勞動力在漲、土地在漲,而房價才漲了0.2%,實際上可以說房價是下降了1.6%,這反而說明了宏觀調控的巨大成果;蛟S,宏觀調控在剛開始實施過程中有點“一刀切”,但隨著宏觀調控不斷完善,市場趨于理性,開發(fā)商不盲目搶地,購房者也理性購房。未來,國家在宏觀調控措施上,必然會越來越理性。這需要螢火蟲也更需要閃電。
順應政策
保持一漲一穩(wěn)
李蔚 四川大學工商學院教授 博士生導師
今年的降息政策主要是針對實體經(jīng)濟,只能說房地產業(yè)也隨之受益。而今年,國家調控不放松,但一些地方房地產政策有放松跡象,國家采取的態(tài)度也是只要不引起大反彈則不太干預。預計到明年,政策基本上會保持不變。國家希望看到的調控結果是房子成交量上漲,房價不變,因此房企最好的辦法就是順應國家政策,保持一漲一穩(wěn)的態(tài)勢。
未來三年,房地產發(fā)展取決于中國經(jīng)濟狀況,不能單從房產情況看。而中國的經(jīng)濟狀況又不完全取決于中國,還取決于歐美等地區(qū)經(jīng)濟。按正常情況看,中國房地產還有20年的黃金時間。