一些商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷代理公司策劃告訴記者，他們?cè)阡N售商鋪時(shí)，會(huì)策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會(huì)提高商鋪的預(yù)期售價(jià)，然后將售價(jià)中的一部分作為租金回報(bào)，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

此前，住建部雖然出臺(tái)政策嚴(yán)禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預(yù)售項(xiàng)目，并且只禁止開(kāi)發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司以高額租金回報(bào)要約租賃商鋪，引誘購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。

這些項(xiàng)目承諾的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過(guò)目標(biāo)租戶承受的能力范圍。當(dāng)商鋪的包租年限到期時(shí)，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開(kāi)發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

政策和法規(guī)亟需完善

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論將項(xiàng)目賣(mài)給普通個(gè)人投資者，還是通過(guò)抵押貸款“賣(mài)”給銀行，或者通過(guò)上市融資“賣(mài)”給資本市場(chǎng)，套現(xiàn)能力都要比住宅強(qiáng)。

也正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來(lái)的市場(chǎng)震蕩和對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)當(dāng)盡早完善針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟介紹，此前各級(jí)政府都有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室規(guī)范、指導(dǎo)各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā)，但隨著這一機(jī)構(gòu)的撤并，目前這一方面的工作成為空白。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾在去年一個(gè)地產(chǎn)論壇上提到，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導(dǎo)，由國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)性的文件。

除了需要國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價(jià)方法，也有待進(jìn)一步修正。

與住宅和辦公相比，以經(jīng)營(yíng)為目的的商鋪不僅提供場(chǎng)地，本身也是一種生產(chǎn)資料。即使同一商圈，不同商場(chǎng)的盈利能力也不相同�，F(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估方式，僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價(jià)值，卻沒(méi)有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價(jià)值。

但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場(chǎng)租金和售價(jià)作參照，評(píng)估同一商圈其他商場(chǎng)的物業(yè)價(jià)值的做法，合理性有待探討。

上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值受兩大因素影響，一是周邊的租金價(jià)格，二是商鋪的本身盈利能力。在評(píng)估時(shí)，應(yīng)該盡可能地增加可參考樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價(jià)值，最終的評(píng)估結(jié)果最好是一個(gè)范圍，而不是某個(gè)具體數(shù)值。

綜上所述，牽連國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)部門(mén)且需要完善政策、法規(guī)更多的商業(yè)地產(chǎn)，似乎更有調(diào)控的必要性。但過(guò)去十年中，涉及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策并不多見(jiàn)。這其中的原因又是什么？

宋會(huì)雍的觀點(diǎn)代表著房地產(chǎn)行業(yè)很多人士的普遍看法。他說(shuō)，這主要是因?yàn)橄啾茸≌�的供不�?yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是過(guò)剩的，國(guó)家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可以由市場(chǎng)自我調(diào)整，不需要出臺(tái)專門(mén)的政策予以調(diào)控。

案例

近80萬(wàn)平方米供應(yīng)將入市北京購(gòu)物中心市場(chǎng)承壓

每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京

一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)各地購(gòu)物中心空置率調(diào)查的排行榜顯示，沈陽(yáng)以高達(dá)24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

另一則數(shù)據(jù)加重了市場(chǎng)隱憂。

來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年中國(guó)七大城市的購(gòu)物中心計(jì)劃開(kāi)業(yè)量是2012年的2.9倍，遠(yuǎn)超零售品牌商開(kāi)店速度和零售銷售額增速。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2013年北京預(yù)計(jì)將有11個(gè)零售項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，新供給面積近80萬(wàn)平方米。“從分布來(lái)看，北京核心區(qū)域購(gòu)物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問(wèn)咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴(kuò)張會(huì)考慮品牌推廣和經(jīng)營(yíng)效益，在核心區(qū)域飽和后才會(huì)考慮非核心區(qū)域，所以這造成一些非核心區(qū)項(xiàng)目招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]存在一定的困難。