全國商鋪待售面積超7000萬平 近萬億開發(fā)資金仍涌入
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2013年02月26日 【字體:大 中 小】
2月20日,國務院再出“國五條”。加上本次調(diào)控加碼,最近十年,政府已經(jīng)第九次針對住宅市場進行調(diào)控。
事實上,被調(diào)控忽略的商業(yè)地產(chǎn),增長勢頭并不遜于住宅。從2008年~2012年,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%,達7130.34萬平方米。
英國《金融時報》引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱,2012年中國大城市購物中心整體空置率上升,二線城市的平均空置率為10.5%,高于2011年的10.2%;一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。
然而,針對商業(yè)地產(chǎn)(僅指商鋪)的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。
數(shù)據(jù)顯示,2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元,較2008年增長了1.77倍,且去年增幅超25%,投資仍有加速增長之勢。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資猛增
商業(yè)地產(chǎn)空置率過高和投資過熱問題,已是老生常談。
早在中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上,銀監(jiān)會主席劉明康就曾公開表示,對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風險警示。
數(shù)據(jù)顯示,2008年~2010年,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元,而2010年~2012年,相關投資增加了4600多億元。
對于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因,業(yè)界觀點不一。
一種說法是,住宅被限購后投資者轉為購買商業(yè)地產(chǎn),地產(chǎn)商也因此轉為開發(fā)商鋪。
另一種說法是,相比住宅,各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地,導致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
還有一種觀點認為,持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財務壓力,開發(fā)商迫切希望改變財務結構,使企業(yè)能在市場調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流,因此轉型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
地產(chǎn)商的另類賬本
種種跡象表明,目前商業(yè)地產(chǎn)過剩的開發(fā)風險正在被轉嫁。
蘭德咨詢公司總裁宋延慶說,他曾對一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進行統(tǒng)計,發(fā)現(xiàn)除個別房企外,大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報率只有3%~5%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地(01232,HK)為例,截至2011年底,金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入僅為7954萬元,僅占經(jīng)營收入的15.2%,不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價值的3%。不過,這些物業(yè)的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲,并為公司帶來超過七成的賬面收益,使得金輪天地不僅成功上市,還獲得80倍的超額認購,融資7.6億港元。
和金輪天地的情況類似,去年在港股上市或增發(fā)的內(nèi)地地產(chǎn)公司中,相當一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動。
通過上市來兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值的賬面升值部分,僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。
《每日經(jīng)濟新聞》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn),與住宅項目相比,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時,從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。
陳晟說,不僅物業(yè)抵押比例高,開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來得容易,這使得開發(fā)商對于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。
與此同時,商鋪的空置并不影響高價銷售,也是開發(fā)商熱衷投資的一個原因。
以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業(yè)地產(chǎn)項目為例,雖然大面積空置,但根據(jù)媒體報道,該項目對外售價依然高達14億元,報價較購入時的價格上漲了近60%。
開發(fā)商還會選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來高價銷售商鋪。