2月20日，國(guó)務(wù)院再出“國(guó)五條”。加上本次調(diào)控加碼，最近十年，政府已經(jīng)第九次針對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

事實(shí)上，被調(diào)控忽略的商業(yè)地產(chǎn)，增長(zhǎng)勢(shì)頭并不遜于住宅。從2008年~2012年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬(wàn)平方米。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱，2012年中國(guó)大城市購(gòu)物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。
然而，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)(僅指商鋪)的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。

數(shù)據(jù)顯示，2012年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長(zhǎng)了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長(zhǎng)之勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資猛增

商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)高和投資過(guò)熱問(wèn)題，已是老生常談。

早在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾公開表示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關(guān)投資增加了4600多億元。

對(duì)于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點(diǎn)不一。

一種說(shuō)法是，住宅被限購(gòu)后投資者轉(zhuǎn)為購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn)為開發(fā)商鋪。

另一種說(shuō)法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長(zhǎng)期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導(dǎo)致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財(cái)務(wù)壓力，開發(fā)商迫切希望改變財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能在市場(chǎng)調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

地產(chǎn)商的另類賬本

種種跡象表明，目前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)正在被轉(zhuǎn)嫁。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說(shuō)，他曾對(duì)一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)除個(gè)別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)率只有3%~5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地(01232,HK)為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入僅為7954萬(wàn)元，僅占經(jīng)營(yíng)收入的15.2%，不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價(jià)值的3%。不過(guò)，這些物業(yè)的賬面評(píng)估價(jià)值在過(guò)去3年中有大幅上漲，并為公司帶來(lái)超過(guò)七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認(rèn)購(gòu)，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發(fā)的內(nèi)地地產(chǎn)公司中，相當(dāng)一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動(dòng)。

通過(guò)上市來(lái)兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的賬面升值部分，僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，從銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)獲得的抵押貸款比例要遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

陳晟說(shuō)，不僅物業(yè)抵押比例高，開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來(lái)得容易，這使得開發(fā)商對(duì)于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。

與此同時(shí)，商鋪的空置并不影響高價(jià)銷售，也是開發(fā)商熱衷投資的一個(gè)原因。

以上海豫園附近的一個(gè)名為“豫城時(shí)尚”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)依然高達(dá)14億元，報(bào)價(jià)較購(gòu)入時(shí)的價(jià)格上漲了近60%。

開發(fā)商還會(huì)選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來(lái)高價(jià)銷售商鋪。