近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬達(dá)影城、水上游樂設(shè)施、尼羅河酒店等娛樂功能項(xiàng)目和門口麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營業(yè)外，曾經(jīng)的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場內(nèi)大量店鋪人去樓空，部分商場改為羽毛球館。

記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內(nèi)游樂場的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂設(shè)施處于停機(jī)狀態(tài)。

原華南MALL預(yù)計(jì)每天人流量可達(dá)7萬人次，但自從2005年“五一”開業(yè)以來，因缺少消費(fèi)人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂項(xiàng)目，投入巨資打造了一個(gè)占地面積3000多平方米的水上競技游樂項(xiàng)目“幸福東莞·快樂向前沖”，才帶來些許人氣。

資料顯示，該購物中心占地面積約43萬平方米，總建筑面積119萬平方米，其中商鋪數(shù)量超過2300個(gè)，商鋪規(guī)劃建筑面積超過65萬平方米。此前，有境外媒體報(bào)道稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據(jù)南方日報(bào)報(bào)道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬平方米，僅占總開發(fā)面積的20%，近80%的商業(yè)面積閑置。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者目測粗略估算，其目前實(shí)際空置率超過八成以上。

新華南MALL實(shí)際的商鋪招商情況如何，實(shí)際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經(jīng)理的電話。熊經(jīng)理承認(rèn)目前新華南MALL的空置率很高。熊經(jīng)理稱，從今年3月份開始，將重新調(diào)整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因?yàn)榭罩枚�，才要想辦法重新調(diào)整改造”。

“重生”路荊棘叢生

對于華南MALL運(yùn)營失敗的情況，大多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為，其在規(guī)劃定位上出現(xiàn)差錯(cuò)，開發(fā)商也缺少大型綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業(yè)項(xiàng)目，并將其定位為超大型主題購物公園，偏重中高端消費(fèi)。但由于東莞外來人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，東莞是一個(gè)缺乏城市化的城市，以工業(yè)化為導(dǎo)向的城市經(jīng)濟(jì)布局分散，城市中心人口消費(fèi)能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業(yè)綜合體經(jīng)營較為困難。

據(jù)了解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動(dòng)了全球招商活動(dòng)，并推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，還針對東莞大量的本地加工制造企業(yè)，于2008年提出了在新華南MALL內(nèi)設(shè)立“東莞工廠直銷中心”想法，總面積達(dá)6萬平方米。

但這次調(diào)整并不理想。據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)新華南MALL招了不少企業(yè)進(jìn)來，不久后又撤走了。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經(jīng)營效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續(xù)營業(yè)外，其余商鋪大多處于空置關(guān)閉狀態(tài)。

此外，北大資源還試圖盤活該項(xiàng)目。2011年，以發(fā)展住宅養(yǎng)活商業(yè)的計(jì)劃出爐�！赌戏饺請�(bào)》報(bào)道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發(fā)的7萬平方米的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，做起了住宅開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也看到，在新華南MALL南區(qū)的北大資源御灣項(xiàng)目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價(jià)格達(dá)到25000元/平方米。而新華南MALL西區(qū)的一塊未開發(fā)空地，也將于今年動(dòng)工建設(shè)。據(jù)知情人士透露，該地塊也將用于住宅開發(fā)。

但值得注意的是，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手和功能調(diào)整之后，無論是商業(yè)功能改造調(diào)整，還是將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅開發(fā)，空置率依然嚴(yán)重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長。