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從“整層銷售”到“團(tuán)購(gòu)一層樓”，針對(duì)的客戶市場(chǎng)更廣闊。為挖掘更多客戶資源，成都不少項(xiàng)目也開(kāi)始打破代理機(jī)構(gòu)“獨(dú)代”模式，“雙代”、“三代”的模式已經(jīng)涌現(xiàn)

租

一間面積超過(guò)400平米的商鋪，租金每月10萬(wàn)元。投資者將大商鋪劃分成4間小面積商鋪后，一間小商鋪每月租金可以達(dá)到3.5萬(wàn)元，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)利潤(rùn)更高

成都商業(yè)物業(yè)的迅猛放量，已經(jīng)影響大客戶的投資選擇，就連一向搶手的商鋪?lái)?xiàng)目也開(kāi)始出現(xiàn)冷熱不均、甚至銷售不暢的尷尬局面，“小商鋪大都搶手，但面積超過(guò)200平米甚至更大的商鋪，卻出現(xiàn)銷售難題。”城北某商業(yè)項(xiàng)目銷售總監(jiān)告訴記者。

記者走訪成都多個(gè)區(qū)域的商鋪市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)大商鋪難找“東家”的現(xiàn)象普遍存在。在多個(gè)銷售負(fù)責(zé)人看來(lái)，處在內(nèi)地的成都地區(qū)大型投資客并不多，外地投資客和大品牌商家下手又非常挑剔區(qū)域和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且給出的租、買價(jià)格也不高。“一些大商鋪遲遲‘難嫁’，積壓的資金量又大，公司正在積極委托各種推廣和銷售渠道尋找買家。”

被住宅“限購(gòu)”下來(lái)的很大部分投資者，開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的資金投入往往將他們排斥在外，總價(jià)百萬(wàn)以下的產(chǎn)權(quán)式小商鋪，就成為炙手可熱的投資品，“售后返租更是簡(jiǎn)單，蹺腳老板誰(shuí)不愛(ài)？”

一些大型商鋪分割成產(chǎn)權(quán)式小商鋪銷售，售后返租，面積最小也就10來(lái)平米，總價(jià)幾十萬(wàn)，還能提供五成銀行按揭，非常受小投資者青睞。“我們低調(diào)開(kāi)盤，但當(dāng)日也賣出百分之八十的商鋪，銷售金額突破三億元。”某開(kāi)發(fā)商銷售總監(jiān)表示銷售戰(zhàn)績(jī)比較喜人，然而他也表示，“不過(guò)項(xiàng)目仍然有一些面積較大的商鋪面臨銷售難題，尤其是面積達(dá)到200平米以上商鋪，總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)，真不是一般投資客能夠染指的。”

據(jù)記者探訪，不少兼具大型賣場(chǎng)的城市綜合體，紛紛把大體量商鋪“出嫁”的目光投向國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名品牌，紛紛以引入類似大品牌商家為榮。然而“客大欺店”的現(xiàn)象普遍存在，沃爾瑪、家樂(lè)福、肯德基等紛紛對(duì)項(xiàng)目提出種種要求，“周邊入住人口、商鋪平層面積、物流通道……沒(méi)有個(gè)量身定做，還真難引入。”有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人抱怨。

即使有大商家入駐，但開(kāi)發(fā)商的商家資源并不一定能保證鋪鋪滿員。“大商鋪顯得尤其尷尬。武漢不少項(xiàng)目都想著聯(lián)系出得起大價(jià)錢的品牌商家到自己樓盤商業(yè)物業(yè)中來(lái)，可是這也不是容易的，其中項(xiàng)目方與經(jīng)營(yíng)方的接洽周期往往會(huì)長(zhǎng)達(dá)兩年左右。”城南某商業(yè)項(xiàng)目招商副總告訴記者，“就算是他們深入考察項(xiàng)目后，很多品牌商家也都會(huì)選擇離開(kāi)，原因是這些商業(yè)配套不符合他們的選址要求。費(fèi)工費(fèi)時(shí)，機(jī)會(huì)成本高。”

大商鋪銷售降低門檻

“本綜合體經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的銷售，目前僅剩余兩套大面積商鋪，面積都在數(shù)千平米，總價(jià)可能過(guò)億，所以難度相當(dāng)大，有什么好的推廣方案？”某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人顯得異常焦慮。

事實(shí)上，在記者調(diào)查看來(lái)，目前許多坐等大商鋪的項(xiàng)目售樓部，一天仍然難有一個(gè)到訪者。只要積極想辦法解決大商鋪的“門檻”問(wèn)題，尋找買家的路子就會(huì)寬廣許多。

很多購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)戶的資金往往有限，自然更青睞于幾平米或者幾十平米的小面積商鋪。但對(duì)于資金雄厚的投資者來(lái)說(shuō)，往往更傾向于大面積商鋪，擁有一定的議價(jià)權(quán)，他們往往會(huì)以低位買入位置優(yōu)越的大面積商鋪后養(yǎng)鋪成熟，再自行進(jìn)行整體招商或者分租。“打個(gè)比方說(shuō)，如果一間面積超過(guò)400平米的商鋪，租金每月10萬(wàn)元。投資者可將這間大商鋪劃分成4間小面積商鋪后，一間小商鋪每月租金可以達(dá)到3.5萬(wàn)元，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)利潤(rùn)更高。”有投資人士認(rèn)為。

“團(tuán)購(gòu)一層樓”、“拼車式”投資，也在成都某些樓盤上得到成功運(yùn)用。成都某寫字樓商業(yè)項(xiàng)目為保證項(xiàng)目品質(zhì)，曾高調(diào)對(duì)外公布“整層銷售”的信息以后，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)為之一震，動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的資金在投資客面前劃出一道高門檻。“然而在經(jīng)歷商業(yè)物業(yè)迅猛放量后，該項(xiàng)目感受到市場(chǎng)壓力，于是開(kāi)始打出‘團(tuán)購(gòu)一層樓’的做法，顯然針對(duì)的客戶面更寬，市場(chǎng)更廣闊。”

而為挖掘更多的客戶資源，成都不少項(xiàng)目也開(kāi)始積極打破代理機(jī)構(gòu)“獨(dú)代”的模式，“雙代”、甚至是“三代”的模式已經(jīng)涌現(xiàn)，“每家都有本自己的經(jīng)，只好通過(guò)這種方式尋求更多的商家資源了。”