霍德明：貨幣的增加使得大家真的有錢了

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

20%其實(shí)按二手房的交易還不是新房，我特別要講的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的時(shí)候，這段時(shí)間房?jī)r(jià)基本上持平的，交易量也不是很大，不過(guò)房?jī)r(jià)基本沒漲。為什么從去年五月份到今年的五月份達(dá)成一個(gè)共識(shí)了？這個(gè)共識(shí)很有意思。開發(fā)商也認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)該可以往上漲，而且消費(fèi)者買房的人還有共識(shí)，大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)也要漲。我覺得加一點(diǎn)宏觀的因素，從去年差不多這個(gè)時(shí)候，看看數(shù)字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資，一個(gè)就是所謂的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，第二個(gè)是房地產(chǎn)投資，原來(lái)工商企業(yè)投資。在這十二個(gè)月里，基礎(chǔ)建設(shè)這一塊，國(guó)家還稍微有點(diǎn)壓下去了。當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)這一塊，原來(lái)就有國(guó)十條已經(jīng)壓在那了，但是正好由于貨幣的增加使得大家真的有錢了，過(guò)去這段時(shí)間房子都沒漲，正好碰到這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，過(guò)去12個(gè)月里醞釀著，70個(gè)大中城市每個(gè)月漲一點(diǎn)，這就是醞釀，原來(lái)純粹就是空想產(chǎn)生這個(gè)預(yù)期，現(xiàn)在變成一個(gè)實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。

調(diào)控嚴(yán)格是剛剛開始的，記不記得2010年國(guó)十條出臺(tái)的時(shí)候，大家還觀望一下，過(guò)了半年以后發(fā)現(xiàn)來(lái)真的了，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會(huì)有這么一個(gè)結(jié)果，因?yàn)槔习傩蘸烷_發(fā)商都會(huì)看你這個(gè)政策能不能持續(xù)下去。

尹中立：少數(shù)人的購(gòu)買力是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推動(dòng)力

(中國(guó)社科院金融研究所研究員 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

(房?jī)r(jià))上漲的壓力應(yīng)該說(shuō)從長(zhǎng)期的因素來(lái)看，主要是在于兩個(gè)制度性的缺陷，簡(jiǎn)單說(shuō)，少數(shù)人非常有錢。他們的購(gòu)買力是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推動(dòng)力。另外一個(gè)制度缺陷是土地制度的缺陷，如果這兩項(xiàng)制度不做根本性改變，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就會(huì)一直存在。

劉戈：房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤(rùn)

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)商每賺一塊錢，他們要交給國(guó)家的稅相當(dāng)于是1.02元，也就是比掙的還多，它這個(gè)數(shù)字你一看覺得的確是挺高，但是我們?cè)偃タ赐�類其他企業(yè)到底是怎么樣的，A股整個(gè)的上市公司2012年的利潤(rùn)是19544億元，那么它的實(shí)際繳稅22233億元，那么拿這個(gè)數(shù)字一算，A股上市公司平均它的凈利潤(rùn)和它的交的稅收的比例是1比1.12。也就是說(shuō)上市的房地產(chǎn)企業(yè)所交的稅，比起平均的稅還要低。所以房地產(chǎn)公司說(shuō)自己交稅多，我覺得是無(wú)力的，而且還有比如說(shuō)地價(jià)的增值稅，實(shí)際上很多地方政府是以某種原因，比如說(shuō)按照1%、2%的稅率在交，這些上市公司并沒有去交這樣一些稅，所以用房地產(chǎn)公司的稅多來(lái)解釋房?jī)r(jià)，我覺得這是不通的。

最近某著名開發(fā)商拿房?jī)r(jià)和女人的衣服作比較，也就是說(shuō)你們的衣服那么小的面積，為什么也可以賣那么貴，我房子為什么不能賣這么貴？其實(shí)是強(qiáng)詞奪理，因?yàn)檫@完全不可以用來(lái)一起比的，消費(fèi)品和投資品怎么能這么比？其實(shí)這就是一定要說(shuō)房?jī)r(jià)的原因和開發(fā)商沒關(guān)系，是由于政府收的稅費(fèi)太多。所以導(dǎo)致這樣一個(gè)原因。其實(shí)雖然地方政府對(duì)于房地產(chǎn)這一塊是有依賴的，但是房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤(rùn)，那么這一個(gè)利潤(rùn)并沒有體現(xiàn)在他們的報(bào)表里，那么也同時(shí)變成整個(gè)房?jī)r(jià)推高的原因，這一點(diǎn)不能否定。

霍德明：開發(fā)商會(huì)把招待費(fèi)用攤在開發(fā)成本里

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

世界各地的開發(fā)商其實(shí)都是相當(dāng)本土化一個(gè)企業(yè)，比如說(shuō)在成都的開發(fā)商，很多開發(fā)商就是當(dāng)?shù)赝辽�土長(zhǎng)的，當(dāng)然有外面來(lái)的強(qiáng)龍，但是很多時(shí)候地頭蛇是很厲害的，而且在房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)行業(yè)還有一個(gè)潛規(guī)則，它會(huì)把很多的招待費(fèi)用攤到開發(fā)成本里。比如他凈利潤(rùn)是一塊錢，他交的稅是一塊零兩分，但是里面的凈利潤(rùn)，他是把開發(fā)成本扣掉了，當(dāng)你把開發(fā)成本這一塊拉上去，而很多這種潛規(guī)則的支出算進(jìn)去的話，其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的成本肯定比我們現(xiàn)在高，也就是說(shuō)現(xiàn)在凈利潤(rùn)肯定還是少報(bào)了。算法是有問題的，像一比一的情況，我估計(jì)大概能夠凈利潤(rùn)到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了、我要挑戰(zhàn)這個(gè)數(shù)字，它應(yīng)該甚至有更少的一個(gè)該交的稅。