“限售”“限價(jià)”“限貸”管控下的北京樓市絲毫不見(jiàn)政策松動(dòng)跡象。指望不上政策，開(kāi)發(fā)商不得不“自力更生”尋求突破，尤其是對(duì)當(dāng)下的“限價(jià)”政策，更是想出各種法子應(yīng)對(duì)。精裝修拆分后捆綁銷(xiāo)售、精裝改毛坯銷(xiāo)售、拖至現(xiàn)房階段銷(xiāo)售……目標(biāo)只有一個(gè)：突破“限價(jià)”政策，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)率。

突圍1

精裝修拆分“全面開(kāi)花”

上有政策，下有對(duì)策，通過(guò)拆分精裝修、簽署兩份購(gòu)房合同的方式應(yīng)對(duì)限價(jià)令，已經(jīng)成為北京開(kāi)發(fā)商的普遍做法。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前北京市場(chǎng)上在售的精裝修項(xiàng)目，在購(gòu)房交易時(shí)，基本上全部將精裝修拆分出來(lái)。

兩份購(gòu)房合同

“從二期開(kāi)始，買(mǎi)我們項(xiàng)目要簽兩份合同，一份是毛坯房，一份是精裝修”。通州某在售中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售人員日前告訴記者。據(jù)了解，該項(xiàng)目今年6月推出二期產(chǎn)品，為精裝修交房，與一期不同的是，二期的購(gòu)買(mǎi)者要與開(kāi)發(fā)商簽署兩份購(gòu)房合同，精裝修的部分要單獨(dú)簽。

據(jù)銷(xiāo)售員介紹，該項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，目前在售均價(jià)為23000-24000元/平方米，較上一期相比，均價(jià)上漲約2000元/平方米。

“以上述項(xiàng)目為例，為了能順利獲取二期預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商按照20000元/平方米的價(jià)格取得毛坯的預(yù)售證，再將精裝修打包出售”，一位機(jī)構(gòu)研究人員告訴記者，目前北京在售的精裝修項(xiàng)目，幾乎全部采用這樣的拆分方法，達(dá)到順利領(lǐng)證并且漲價(jià)的目的。

無(wú)獨(dú)有偶，近期開(kāi)盤(pán)的

大興某項(xiàng)目也將原來(lái)單一的精裝修商品房購(gòu)房合同轉(zhuǎn)變?yōu)槔�綁式營(yíng)銷(xiāo)，即毛坯房購(gòu)房合同+精裝修合同+50年地下車(chē)位使用權(quán)，雖然毛坯房的報(bào)價(jià)尚不足17000元/平方米，但捆綁之后的均價(jià)已經(jīng)接近20000元/平方米。

根據(jù)北京的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷(xiāo)售平均價(jià)格、當(dāng)月銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)上月銷(xiāo)售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

在這樣的限令面前，新盤(pán)推出量一度急劇減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月上半月，北京僅有3個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，5月實(shí)際開(kāi)盤(pán)量環(huán)比持平，但同比降幅卻高達(dá)50%。不過(guò)，進(jìn)入6月之后，新盤(pán)供應(yīng)量開(kāi)始回升，僅上半月就有18個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)，比5月同期整整多出一倍，同時(shí)創(chuàng)下今年以來(lái)各月同期放量的最高峰值。

“大手筆”推盤(pán)

對(duì)于在售精裝房源來(lái)說(shuō)，最近出現(xiàn)的另一個(gè)新變化是，在來(lái)之不易的預(yù)售許可證面前，分批開(kāi)盤(pán)已經(jīng)失去實(shí)際意義，一次性推出大量房源的現(xiàn)象正逐漸增多。

進(jìn)入7月，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量再度回落，不過(guò)值得注意的是，新增供應(yīng)套數(shù)卻不減反增。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月首周北京僅有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，不過(guò)，這兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1391套，相比之前一周5個(gè)項(xiàng)目的總量還多出121套。其中，中國(guó)鐵建國(guó)際花園一次性推出7個(gè)樓棟828套房源，富力尚悅居也一次推出了563套房源。相比眾多老項(xiàng)目后期單次僅推出幾十套至百余套房源來(lái)說(shuō)，新盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)就推出400套以上，可謂“大手筆”。

上周（7月15日-7月21日），這一現(xiàn)象在老項(xiàng)目中也開(kāi)始蔓延。上周入市的5個(gè)老項(xiàng)目后期中，首開(kāi)熙悅山一次性推出503套住宅產(chǎn)品，金融街·融匯一次推出兩棟共計(jì)636套住宅，而久未開(kāi)盤(pán)的中建·國(guó)際港單次推盤(pán)量更是高達(dá)1462套。

這種新盤(pán)多推、老項(xiàng)目惜售的現(xiàn)象與房企歷史通常采用的“少量入市、營(yíng)造熱銷(xiāo)”的推盤(pán)策略截然相反。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，限價(jià)令的延續(xù)使得下半年階段性漲價(jià)的可能性降低，雖然通過(guò)拆分精裝修達(dá)到了漲價(jià)的目的，但是仍然存在一定的“政策風(fēng)險(xiǎn)”。在限價(jià)令下，分批開(kāi)盤(pán)已經(jīng)失去實(shí)際意義，因此，近期一次性推出大量房源的現(xiàn)象逐漸增多。