7月的特大暴雨，讓家住金堂某河景項目一樓的楊先生非常郁悶，因為他剛收到的新房幾乎完全浸泡在水中，給他造成了巨大的經(jīng)濟損失。但這還不是楊先生郁悶的最主要原因，他更生氣的是當(dāng)初購房時，開發(fā)商承諾如果他的房子遭到水淹，開發(fā)商則全額負(fù)責(zé)賠償。但當(dāng)楊先生找到開發(fā)商追要賠償時，開發(fā)商卻以各種理由推脫，拒不認(rèn)賬。

房子被淹開發(fā)商反悔承諾？

2011年，金堂的楊先生看中了金堂河邊的一套河景房，該套房子位于一樓，有一個超大花園，對此楊先生十分心動。但由于金堂地勢較低洼，每到夏天就容易遭水淹，如果遭受水淹，楊先生想購買的河邊一樓則必定遭受重大損失，因此他十分猶豫。

對于楊先生的猶豫和顧慮，開發(fā)商心知肚明，于是在楊先生提出疑慮的時候，開發(fā)商當(dāng)即口頭承諾：該小區(qū)在設(shè)計時就特別針對金堂的地理環(huán)境作了防水和排水設(shè)計，再大的雨都不會被淹。即便楊先生的房子因為特別大的暴雨而遭受損失，那開發(fā)商將負(fù)全責(zé)。有了開發(fā)商的承諾，楊先生像吃了一顆定心丸，當(dāng)天訂了房。

今年7月中旬的幾場暴雨下得成都及周邊的城市措手不及，金堂受災(zāi)較嚴(yán)重，楊先生所在的小區(qū)幾乎全部被淹，小區(qū)部分低洼地段與河面連為一體，所謂的防水、排水系統(tǒng)完全不起任何作用。當(dāng)河水退去后，楊先生找到開發(fā)商要求兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，開發(fā)商卻不認(rèn)賬：既不承認(rèn)說過小區(qū)不會被淹的話，也不承認(rèn)新房遭受損失，開發(fā)商全部負(fù)責(zé)的話。對此，楊先生十分氣憤，于是致電華西都市報房產(chǎn)維權(quán)熱線，尋求幫助。

有無書面證據(jù)成維權(quán)重點

對于楊先生反映的情況，四川致高守民律師事務(wù)所林方平律師認(rèn)為，購房者在購買商品房時，對開發(fā)商的口頭承諾需謹(jǐn)慎處理。一般情況下，為了打消購房者的顧慮而下單購房，開發(fā)商都會在口頭上作出一些承諾，以滿足購房者的要求。但一旦發(fā)生購房者需要開發(fā)商兌現(xiàn)口頭承諾的時候，或者購房者需要進行維權(quán)的時候，開發(fā)商往往不會承認(rèn)曾有過這樣的承諾，這就給購房者的維權(quán)造成很大的障礙，很多時候甚至連進入維權(quán)的第一步都變得異常艱難。

由于當(dāng)時楊先生對開發(fā)商的承諾進行了錄音，因此他并沒有同開發(fā)商簽訂書面的承諾，但其維權(quán)之路還相當(dāng)困難。據(jù)四川致高守民律師事務(wù)所趙軻律師介紹，楊先生想進行維權(quán)，首先需要區(qū)分水淹到底是屬于不可抗力原因，還是因為開發(fā)商未按照承諾的設(shè)計和標(biāo)準(zhǔn)修建房屋造成小區(qū)被淹。如果屬于不可抗力造成的水淹，那么即便楊先生與開發(fā)商有“房屋不會被水淹”的書面承諾約定，開發(fā)商也能夠以不可抗力為由進而免責(zé)。如果房屋被水淹不屬于不可抗力，那么楊先生進行維權(quán)，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

趙軻還介紹，在現(xiàn)實的司法實踐中，購房者和開發(fā)商之間一般會對“暴雨”是否屬于不可抗力存在爭議和分歧，一方面夏天出現(xiàn)暴雨應(yīng)該是屬于可以預(yù)見的情形，并且金堂的地理位置屬于易受水淹的地勢，開發(fā)商開發(fā)住宅小區(qū)也應(yīng)該對此有相應(yīng)的特別設(shè)計。但是，如果暴雨特別巨大，完全超出歷史上同時期的降水量和持續(xù)時間，在合理的情況下開發(fā)商不可預(yù)見也不能避免，在這種情況下開發(fā)商免責(zé)也非常正常。