“地王效應(yīng)”對區(qū)域的影響力正在減弱，地產(chǎn)專家提醒購房者，不要盲目追著“地王”周邊漲價樓盤跑。因為，一個區(qū)域的地王項目，往往都會打造成區(qū)域內(nèi)的高端豪宅銷售，價格和品質(zhì)都以豪宅為標(biāo)準(zhǔn)。其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以剛需為主，卻沒有拔高品質(zhì)。

今年上半年，國內(nèi)土地市場持續(xù)火爆，成都紅牌樓、華陽、東升鎮(zhèn)、北湖區(qū)域……地塊的樓面地價，已直逼區(qū)域內(nèi)目前在售樓盤價，主城區(qū)房價上漲預(yù)期已然顯現(xiàn)。
然而，華西都市報記者走訪發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺背景下，見慣不驚的“地王”似乎已難以觸動購房者曾經(jīng)敏感的神經(jīng)。而今，人們買房越來越理性，以往“地王”出現(xiàn)區(qū)域在售樓盤必漲現(xiàn)象，在人們理性購房中正被逐漸糾正。目前，成都“地王”附近的在售樓盤價波動并不明顯。

記者調(diào)查“地王”未拉漲周邊房價

“紅牌樓地塊樓面地價10000元/平方米；北湖地塊樓面價6000元/平方米；東升鎮(zhèn)地塊樓面地價已突破5000元/平方米……”華西都市報記者發(fā)現(xiàn)，在成都地產(chǎn)史上，購房者往往喜歡“追漲”，凡地王出現(xiàn)的區(qū)域，往往會吸引大量購房者紛至沓來。可以說，一個區(qū)域一旦出現(xiàn)“地王”，無論對區(qū)域內(nèi)新房還是二手房，都會產(chǎn)生立竿見影的拉漲效果。而今年上半年，在成都土地市場持續(xù)升溫，在單價“地王”或總價“地王”不斷涌現(xiàn)的時代中，這些”地王“對區(qū)域內(nèi)房價到底影響如何？華西都市報記者決定一探究竟。

前日，記者以普通購房者身份致電北湖區(qū)域內(nèi)一家在售樓盤。在與該樓盤置業(yè)顧問小張通話中發(fā)現(xiàn)，這個樓盤目前推出的主力戶型為80至110平方米左右戶型，價格與此前并無差別：依然保持均價6200元/平方米左右。當(dāng)記者提醒對方，中國鐵建近期在該區(qū)域競得一宗土地，其樓面地價已高達(dá)6000元/平方米時，小張卻很平靜地告訴記者，他們項目暫未作出調(diào)價決定。

此后，華西都市報又分別致電龍?zhí)端聟^(qū)域其它在售樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓盤目前售價與此前并無差異。華西都市報記者注意到，眼下，紅牌樓突破10000元/平方米的樓面地價在成都地產(chǎn)界無疑引發(fā)了不小的震動。然而，記者在致電這一“地王”區(qū)域的部分在售樓盤時發(fā)現(xiàn)，置業(yè)顧問雖然在電話中一再強調(diào)區(qū)域優(yōu)勢，強調(diào)“地王”對區(qū)域房價的拉動作用，但依然表示他們項目目前售價并無調(diào)整。

“地王”頻繁龍頭房價“功不可沒”

根據(jù)四川中原提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，相比去年，成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)的土地拍賣樓面地價被不斷刷新，除了紅牌樓回鍋地地塊勇創(chuàng)8300元/平方米的樓面地價外，成都主城區(qū)不少區(qū)域樓面地價拍賣價也屢次走高，如外光華、外金沙、外雙楠板塊樓面地價均達(dá)到6000元/平米以上。而更為讓人吃驚的是，除了主城區(qū)一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域地價被屢屢刷新外，雙流東升鎮(zhèn)、華府板塊等土地拍賣價格，甚至都出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)在售樓盤價格相差無幾現(xiàn)象。

四川中原地產(chǎn)介紹，上半年，活躍在成都的八大品牌房企中，保利、萬科、藍(lán)光“三巨頭”均有拿地，而綠地集團(tuán)也有斬獲。分析各大房企目前成都土地儲備量可以發(fā)現(xiàn)，九龍倉、華潤、中海、綠地和招商地產(chǎn)土地較少，尤其是以招商地產(chǎn)最為緊張。在多家黑馬的沖擊下，成都土地價格被不斷刷新。但與以往購房需求追著“地王”跑不同的是，今年的“地王效應(yīng)”似乎淡了很多，即便單價地王、總價地王不斷涌現(xiàn)，周邊新房和二手房的售價和成交也并未出現(xiàn)不正常的飆升。

市場趨勢“地王”效應(yīng)在減弱

而記者發(fā)現(xiàn)，按照以往經(jīng)驗，土地市場交易火爆影響的是對后市樓價走高的預(yù)期增強，尤其是2010年初，通州、望京地王的出現(xiàn)一度讓這兩個區(qū)域的房價駛上快車道，一些二手房業(yè)主幾乎“一日一價”，也催生了樓市調(diào)控的降臨。6000元/平方米、8300元/平方米、10000元/平方米……這些深深觸動購房者神經(jīng)的“地王”價格，為何未能像以往那樣，立竿見影地拉漲各“地王”區(qū)域內(nèi)的房價？難道是購房者對“地王”變得麻木了？華西都市報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無可爭議的是，“地王”對樓市的輻射效應(yīng)正在減弱，購房者對于地王的態(tài)度表現(xiàn)得愈發(fā)理性，他們對“地王”周邊項目的漲價行為并不買賬。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，地王項目往往因其特殊性，更容易被開發(fā)商打造成豪宅產(chǎn)品，而周邊的剛需盤、平價盤，本身定位就與之相差很遠(yuǎn)，肆意地將價格與“地王”的預(yù)期看齊，不但難以獲得購房人的認(rèn)可，也會讓自身項目在市場競爭中處于不利位置。

專家提示別盲目追買“地王”

對于“地王”輻射效應(yīng)減弱現(xiàn)象，成都視維行營銷策劃有限公司副總經(jīng)理唐丹鵬分析認(rèn)為，一般情況下，土地價格上漲帶來的是房價走高的預(yù)期。但目前，樓市限購政策依然持續(xù)，而國家對樓市調(diào)控政策還隨時可能加碼，面對多重政策和市場壓力，購房機會的有限性，以及購房日益理性的背景下，不斷涌向出來的“地王”，并未立馬掀起周邊新房、二手房的漲價浪潮。

可以說，地王效應(yīng)對區(qū)域的影響力正在減弱。地產(chǎn)專家因此提醒購房者，不要盲目追著“地王”周邊漲價樓盤跑。因為一個區(qū)域的地王項目，往往都會打造成區(qū)域內(nèi)的高端豪宅銷售，價格和品質(zhì)都以豪宅為標(biāo)準(zhǔn)。而其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以剛需為主，卻沒有拔高品質(zhì)。購房者千萬別一味地追著“地王”跑，否則，買來的只是個名實不副的樓盤。業(yè)界聲音任志強：“地王”源于土地稀缺

對于各地頻繁出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，“任大炮”認(rèn)為，“千萬不要再因為出了幾個地王，就是火爆，這個詞根本就不對。”。任志強強調(diào)說，目前土地供應(yīng)量是-10%增長，一二線城市去年的供應(yīng)量都非常低。目前，我國土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三四線城市占比接近70%，而一二線城市只有不到20%。“這主要是因為土地指標(biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來計算，受限于國內(nèi)的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過多，而一二線嚴(yán)重不足。”

除了一線城市整體土地供應(yīng)相對有限，其中住宅供地更為“保守”。任志強告訴記者，在土地供應(yīng)中，住宅用地占比大約是29%，這其中純商品房的占比僅有15%。由于住宅開發(fā)用地稀缺，無法遏制房價上漲。相關(guān)鏈接

利率調(diào)整對按揭影響不大

近日，央行出臺取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平的規(guī)定，被認(rèn)為是地產(chǎn)行業(yè)的一個利好。不少市民認(rèn)為，雖然“規(guī)定”對個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫未作出調(diào)整,不過，他們認(rèn)為“規(guī)定”還是會對樓市產(chǎn)生積極影響：首先，他們認(rèn)為，7折或者更低的房貸利率理論上將會成為可能，同時，對那些有實力的房企可能從銀行獲得更多開發(fā)貸款的議價空間。但也有人認(rèn)為，從目前資金面趨緊的現(xiàn)實和銀行盈利的角度出發(fā)，讓購房者再享7折甚至更低房貸利率可能性并不大。