市場趨勢:“地王”效應(yīng)減弱 步入理性購房時代
作者:未知 來源:華西都市報 更新時間:2013年07月25日 【字體:大 中 小】
“地王效應(yīng)”對區(qū)域的影響力正在減弱,地產(chǎn)專家提醒購房者,不要盲目追著“地王”周邊漲價樓盤跑。因為,一個區(qū)域的地王項目,往往都會打造成區(qū)域內(nèi)的高端豪宅銷售,價格和品質(zhì)都以豪宅為標(biāo)準(zhǔn)。其他在售的新房和二手房,本身定位上就多以剛需為主,卻沒有拔高品質(zhì)。
今年上半年,國內(nèi)土地市場持續(xù)火爆,成都紅牌樓、華陽、東升鎮(zhèn)、北湖區(qū)域……地塊的樓面地價,已直逼區(qū)域內(nèi)目前在售樓盤價,主城區(qū)房價上漲預(yù)期已然顯現(xiàn)。
然而,華西都市報記者走訪發(fā)現(xiàn),在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺背景下,見慣不驚的“地王”似乎已難以觸動購房者曾經(jīng)敏感的神經(jīng)。而今,人們買房越來越理性,以往“地王”出現(xiàn)區(qū)域在售樓盤必漲現(xiàn)象,在人們理性購房中正被逐漸糾正。目前,成都“地王”附近的在售樓盤價波動并不明顯。
記者調(diào)查“地王”未拉漲周邊房價
“紅牌樓地塊樓面地價10000元/平方米;北湖地塊樓面價6000元/平方米;東升鎮(zhèn)地塊樓面地價已突破5000元/平方米……”華西都市報記者發(fā)現(xiàn),在成都地產(chǎn)史上,購房者往往喜歡“追漲”,凡地王出現(xiàn)的區(qū)域,往往會吸引大量購房者紛至沓來。可以說,一個區(qū)域一旦出現(xiàn)“地王”,無論對區(qū)域內(nèi)新房還是二手房,都會產(chǎn)生立竿見影的拉漲效果。而今年上半年,在成都土地市場持續(xù)升溫,在單價“地王”或總價“地王”不斷涌現(xiàn)的時代中,這些”地王“對區(qū)域內(nèi)房價到底影響如何?華西都市報記者決定一探究竟。
前日,記者以普通購房者身份致電北湖區(qū)域內(nèi)一家在售樓盤。在與該樓盤置業(yè)顧問小張通話中發(fā)現(xiàn),這個樓盤目前推出的主力戶型為80至110平方米左右戶型,價格與此前并無差別:依然保持均價6200元/平方米左右。當(dāng)記者提醒對方,中國鐵建近期在該區(qū)域競得一宗土地,其樓面地價已高達(dá)6000元/平方米時,小張卻很平靜地告訴記者,他們項目暫未作出調(diào)價決定。
此后,華西都市報又分別致電龍?zhí)端聟^(qū)域其它在售樓盤,發(fā)現(xiàn)這些樓盤目前售價與此前并無差異。華西都市報記者注意到,眼下,紅牌樓突破10000元/平方米的樓面地價在成都地產(chǎn)界無疑引發(fā)了不小的震動。然而,記者在致電這一“地王”區(qū)域的部分在售樓盤時發(fā)現(xiàn),置業(yè)顧問雖然在電話中一再強調(diào)區(qū)域優(yōu)勢,強調(diào)“地王”對區(qū)域房價的拉動作用,但依然表示他們項目目前售價并無調(diào)整。
“地王”頻繁龍頭房價“功不可沒”
根據(jù)四川中原提供的數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,相比去年,成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)的土地拍賣樓面地價被不斷刷新,除了紅牌樓回鍋地地塊勇創(chuàng)8300元/平方米的樓面地價外,成都主城區(qū)不少區(qū)域樓面地價拍賣價也屢次走高,如外光華、外金沙、外雙楠板塊樓面地價均達(dá)到6000元/平米以上。而更為讓人吃驚的是,除了主城區(qū)一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域地價被屢屢刷新外,雙流東升鎮(zhèn)、華府板塊等土地拍賣價格,甚至都出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)在售樓盤價格相差無幾現(xiàn)象。
四川中原地產(chǎn)介紹,上半年,活躍在成都的八大品牌房企中,保利、萬科、藍(lán)光“三巨頭”均有拿地,而綠地集團(tuán)也有斬獲。分析各大房企目前成都土地儲備量可以發(fā)現(xiàn),九龍倉、華潤、中海、綠地和招商地產(chǎn)土地較少,尤其是以招商地產(chǎn)最為緊張。在多家黑馬的沖擊下,成都土地價格被不斷刷新。但與以往購房需求追著“地王”跑不同的是,今年的“地王效應(yīng)”似乎淡了很多,即便單價地王、總價地王不斷涌現(xiàn),周邊新房和二手房的售價和成交也并未出現(xiàn)不正常的飆升。
市場趨勢“地王”效應(yīng)在減弱
而記者發(fā)現(xiàn),按照以往經(jīng)驗,土地市場交易火爆影響的是對后市樓價走高的預(yù)期增強,尤其是2010年初,通州、望京地王的出現(xiàn)一度讓這兩個區(qū)域的房價駛上快車道,一些二手房業(yè)主幾乎“一日一價”,也催生了樓市調(diào)控的降臨。6000元/平方米、8300元/平方米、10000元/平方米……這些深深觸動購房者神經(jīng)的“地王”價格,為何未能像以往那樣,立竿見影地拉漲各“地王”區(qū)域內(nèi)的房價?難道是購房者對“地王”變得麻木了?華西都市報調(diào)查發(fā)現(xiàn),無可爭議的是,“地王”對樓市的輻射效應(yīng)正在減弱,購房者對于地王的態(tài)度表現(xiàn)得愈發(fā)理性,他們對“地王”周邊項目的漲價行為并不買賬。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,地王項目往往因其特殊性,更容易被開發(fā)商打造成豪宅產(chǎn)品,而周邊的剛需盤、平價盤,本身定位就與之相差很遠(yuǎn),肆意地將價格與“地王”的預(yù)期看齊,不但難以獲得購房人的認(rèn)可,也會讓自身項目在市場競爭中處于不利位置。
專家提示別盲目追買“地王”
對于“地王”輻射效應(yīng)減弱現(xiàn)象,成都視維行營銷策劃有限公司副總經(jīng)理唐丹鵬分析認(rèn)為,一般情況下,土地價格上漲帶來的是房價走高的預(yù)期。但目前,樓市限購政策依然持續(xù),而國家對樓市調(diào)控政策還隨時可能加碼,面對多重政策和市場壓力,購房機會的有限性,以及購房日益理性的背景下,不斷涌向出來的“地王”,并未立馬掀起周邊新房、二手房的漲價浪潮。
可以說,地王效應(yīng)對區(qū)域的影響力正在減弱。地產(chǎn)專家因此提醒購房者,不要盲目追著“地王”周邊漲價樓盤跑。因為一個區(qū)域的地王項目,往往都會打造成區(qū)域內(nèi)的高端豪宅銷售,價格和品質(zhì)都以豪宅為標(biāo)準(zhǔn)。而其他在售的新房和二手房,本身定位上就多以剛需為主,卻沒有拔高品質(zhì)。購房者千萬別一味地追著“地王”跑,否則,買來的只是個名實不副的樓盤。業(yè)界聲音任志強:“地王”源于土地稀缺
對于各地頻繁出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象,“任大炮”認(rèn)為,“千萬不要再因為出了幾個地王,就是火爆,這個詞根本就不對。”。任志強強調(diào)說,目前土地供應(yīng)量是-10%增長,一二線城市去年的供應(yīng)量都非常低。目前,我國土地供應(yīng)的總指標(biāo),三四線城市占比接近70%,而一二線城市只有不到20%。“這主要是因為土地指標(biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來計算,受限于國內(nèi)的戶籍制度,大部分人口流入一二線城市,但戶籍仍留在三四線城市,這就造成了三四線人均需求過多,而一二線嚴(yán)重不足。”
除了一線城市整體土地供應(yīng)相對有限,其中住宅供地更為“保守”。任志強告訴記者,在土地供應(yīng)中,住宅用地占比大約是29%,這其中純商品房的占比僅有15%。由于住宅開發(fā)用地稀缺,無法遏制房價上漲。相關(guān)鏈接
利率調(diào)整對按揭影響不大
近日,央行出臺取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限,由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平的規(guī)定,被認(rèn)為是地產(chǎn)行業(yè)的一個利好。不少市民認(rèn)為,雖然“規(guī)定”對個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫未作出調(diào)整,不過,他們認(rèn)為“規(guī)定”還是會對樓市產(chǎn)生積極影響:首先,他們認(rèn)為,7折或者更低的房貸利率理論上將會成為可能,同時,對那些有實力的房企可能從銀行獲得更多開發(fā)貸款的議價空間。但也有人認(rèn)為,從目前資金面趨緊的現(xiàn)實和銀行盈利的角度出發(fā),讓購房者再享7折甚至更低房貸利率可能性并不大。