關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅

十八屆三中全會(huì)順利閉幕，審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，明確提到“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”，這也是中央首次提出“房地產(chǎn)稅”的立法問(wèn)題。

房產(chǎn)稅傳聞再起 大盤有點(diǎn)傷不起

記者了解到，由于目前還未有更多的信息披露，除了上述的基本共識(shí)外，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)稅立法的時(shí)間安排、制度的設(shè)計(jì)猜想、立法期間會(huì)不會(huì)增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)等話題都存在較大分歧。

從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅立法，更成體系

相較于房地產(chǎn)稅，人們更熟悉的是“房產(chǎn)稅”，即持有房屋需要繳納一定稅收，全面推行房產(chǎn)稅被認(rèn)為將會(huì)徹底改變整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有格局。但是自2011年“溫和版”房產(chǎn)稅試點(diǎn)在上海、重慶兩地推行三年的情況來(lái)看，兩地樓市并未受到實(shí)質(zhì)影響，而房產(chǎn)稅也沒(méi)有繼續(xù)在其他城市進(jìn)行試點(diǎn)。

“房地產(chǎn)稅包括了房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅，此外還包括土地等多個(gè)稅種。”多位政府智囊、財(cái)稅專家、開(kāi)發(fā)商高層都對(duì)新京報(bào)記者表示，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，房地產(chǎn)稅作為中央稅制改革的一部分，將形成一個(gè)體系，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等的整合，包括一些稅種的合并，未來(lái)將有增稅也有減稅。

“加快研究房地產(chǎn)稅立法，不是簡(jiǎn)單的哪個(gè)稅要加，哪個(gè)稅要減，而是建立起一個(gè)科學(xué)的稅制，合法征稅。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹11月19日在北京出席“中國(guó)房地產(chǎn)新趨勢(shì)”論壇上說(shuō)，現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收都是在1998年住房改革之前設(shè)立的，房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)迅速發(fā)展，應(yīng)該研究持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅收到底應(yīng)該怎么設(shè)置才能體現(xiàn)出政府的支持、限制，以及使得整個(gè)稅負(fù)較合理公平。

但針對(duì)記者詢問(wèn)的立法時(shí)間計(jì)劃時(shí)，秦虹表示，自己也在期待中，后續(xù)對(duì)樓市的影響現(xiàn)在還沒(méi)有辦法做出判斷。

增加持有稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容或成突破口

“除了中央政府，沒(méi)人知道房地產(chǎn)稅究竟是怎么設(shè)計(jì)的。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)昨日對(duì)新京報(bào)記者表示，目前各種觀點(diǎn)都是猜測(cè)，但共識(shí)是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，即加快推行公眾熟知的房產(chǎn)稅。

據(jù)新華社報(bào)道，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在11月19日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定〉輔導(dǎo)讀本》中撰文指出，將加快稅收立法步伐作為深化稅制改革需要把握的五個(gè)方面之一，并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，而房產(chǎn)稅的改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。

“每年的改革文件都說(shuō)要適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，去年沒(méi)有動(dòng)作，今年仍然沒(méi)有看到動(dòng)作，但這不意味著方向沒(méi)有鎖定，只是可操作方案還沒(méi)有出臺(tái)。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康11月20日表示，目前是有關(guān)部門如何磨合可操作方案的問(wèn)題，而目前的現(xiàn)實(shí)是法、條例、暫行條例、紅頭文件一起構(gòu)成中國(guó)的法規(guī)體系，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)不僅是合法的，而且先試先行仍有必要，但未來(lái)不一定還以房產(chǎn)稅的名義推行。

針對(duì)未來(lái)可能的突破口，賈康表示，房地產(chǎn)稅的推出一定是漸進(jìn)的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識(shí)與決心、容易操作的地方試行，同時(shí)也需要從高端住宅及增量為主來(lái)入手。如果把房產(chǎn)稅提到“法”，全國(guó)一起實(shí)行，并不現(xiàn)實(shí)。

■ 影響

開(kāi)發(fā)商仍對(duì)樓市有信心

記者采訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為房地產(chǎn)稅從立法到推出都還需要一定的時(shí)間醞釀，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)樓市造成較大影響。

“關(guān)于加快房地產(chǎn)稅改革，我想可能還需要一定的時(shí)間才能出臺(tái)。”首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，看完了三中全會(huì)文件后，他認(rèn)為決議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有重要的作用，可能決議中提到市場(chǎng)資源配置起決定性作用、農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)兩個(gè)方面不久后就能看到新動(dòng)向，但房地產(chǎn)稅則還需要時(shí)間。

“房地產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是土地制度同價(jià)同權(quán)的問(wèn)題。土地?zé)o法確權(quán)，房地產(chǎn)稅怎么征收？我看2020年都很難完成，現(xiàn)在說(shuō)影響太早了，慢慢等著吧。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在11月19日舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)新趨勢(shì)”論壇上說(shuō)，至于放開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)，三四億農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)民抵押宅基地后可賣錢，也存在改善居住的需求，房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌。

針對(duì)未來(lái)房企面對(duì)的挑戰(zhàn)，劉曉光表示，將來(lái)樓市可能形成保障房、限價(jià)房、市場(chǎng)化的商品房的“三軌制”，可能還有部分集資房。但這個(gè)模型越來(lái)越不好掌握，對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)是越來(lái)越大。“總的來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)仍有一個(gè)發(fā)展時(shí)間，中國(guó)改革的紅利和開(kāi)放的紅利肯定也會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)上。”

炒房“好時(shí)光”不再

針對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和加快房產(chǎn)稅改革，業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，清晰的預(yù)期和持有房屋成本的加大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至社會(huì)更加理性健康發(fā)展。

“以前炒房人持有十幾套房子都沒(méi)有任何成本，以后會(huì)徹底改變。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)昨日對(duì)新京報(bào)記者表示，改革的大方向已經(jīng)明確，以后持有房屋的環(huán)節(jié)必須繳稅，如果房地產(chǎn)稅定位為財(cái)產(chǎn)稅，則每一個(gè)持有者都需要繳稅；而如果定位為調(diào)節(jié)稅，則持有超過(guò)一定面積的房屋需要繳稅，未來(lái)持有房屋一定會(huì)收稅，這必然會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響。

賈康則對(duì)新京報(bào)記者表示，房地產(chǎn)稅的改革，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸——中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應(yīng)當(dāng)借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少第一套房不征收的“基本待遇”。

針對(duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)將打壓高房?jī)r(jià)，使得工薪階層能買得起房的觀點(diǎn)，賈康表示，目前政府的思路是對(duì)低收入階層、夾心層提供有效供給，對(duì)高收入階層的多套住房收稅。他認(rèn)為，收稅對(duì)象應(yīng)該是擁有第三套房和第三套房以上的階層，這不僅不會(huì)使社會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，房主也可根據(jù)這個(gè)信號(hào)做出自己理財(cái)方面的安排，比如將房屋出售或投入租賃市場(chǎng)等。