今年6月，“華南五虎”之一的碧桂園入川并未選擇競(jìng)爭(zhēng)激烈的成都戰(zhàn)場(chǎng)，而是取道廣元、南充等川內(nèi)二線城市，碧桂園對(duì)二三線城市的青睞可見(jiàn)一斑。

其實(shí)，在過(guò)去幾年一線房企紛紛加大了對(duì)二三線城市的開發(fā)力度，萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)、華潤(rùn)、金科等品牌房企的身影不斷出現(xiàn)在省內(nèi)二級(jí)城市的開發(fā)項(xiàng)目上。不過(guò)，也有開發(fā)商表達(dá)了對(duì)戰(zhàn)線下探的擔(dān)憂，其中花樣年就表示將把開發(fā)重心定在一線城市。

二三線城市的市場(chǎng)正在發(fā)生分化，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們要的就是如何做出正確的選擇，既能占領(lǐng)這個(gè)廣闊的市場(chǎng)又能盡量避免風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)臨。

房企紛紛搶灘二三線城市

碧桂園不僅公布將在廣元、南充、西昌進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，碧桂園廣元項(xiàng)目占地約1200畝，該地塊于4月9日正式摘牌，6月6日碧桂園南充項(xiàng)目也正式摘牌。

碧桂園之所以青睞二三線城市，這和碧桂園的操盤模式有關(guān)，碧桂園所拿地塊，通常位于城市新區(qū)，堅(jiān)持配套先行帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的居住價(jià)值升級(jí)，土地成本只占到整個(gè)項(xiàng)目成本的6%—7%。同為“華南五虎”之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)也一貫以這樣的方式拿地。

除了碧桂園，更早來(lái)到四川開發(fā)的一線房企更是更早看到了川內(nèi)二三線城市的發(fā)展?jié)摿ΑＨツ杲鹂苾?nèi)江項(xiàng)目作為金科布局省內(nèi)二級(jí)城市的首發(fā)項(xiàng)目亮相，綠地去年4月與南充就投資開發(fā)站前廣場(chǎng)大型城市綜合體項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，總投資規(guī)模約80個(gè)億。另一地產(chǎn)巨頭保利也在德陽(yáng)，一舉拿下總建筑面積約66.2萬(wàn)平方米的六宗地塊，成交總價(jià)5.97億元。同時(shí)，保利在省內(nèi)二級(jí)城市遂寧投資高達(dá)55億的3000畝國(guó)際休閑度假區(qū)首期項(xiàng)目“遂寧江宇城”也已經(jīng)亮相，成為遂寧一號(hào)作品。

此前，萬(wàn)科已經(jīng)布局南充，王石曾親自帶隊(duì)前往南充多次考察；佳兆業(yè)布局四川二級(jí)市場(chǎng)更早，其在南充的項(xiàng)目已經(jīng)成為這座城市的標(biāo)桿項(xiàng)目，價(jià)格也高出其他樓盤；恒大在二級(jí)市場(chǎng)布局也已進(jìn)行多時(shí)；萬(wàn)達(dá)則在綿陽(yáng)進(jìn)行布局，并準(zhǔn)備未來(lái)在更多二級(jí)城市開發(fā)項(xiàng)目；置信、藍(lán)光等本土開發(fā)商更是進(jìn)入南充、巴中、綿陽(yáng)等省內(nèi)二級(jí)城市。

轉(zhuǎn)型下的新一輪戰(zhàn)略布局

目前許多一線房企仍在二三線城市物色土地，加大在四川二級(jí)市場(chǎng)的布局力度，爭(zhēng)取更加廣泛和深入的合作。

在四川金科董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理馮濤看來(lái)，四川二級(jí)城市有著廣闊的市場(chǎng)空間，大部分二級(jí)城市的開發(fā)水平尚待提高。

在華西城市與房產(chǎn)研究院專業(yè)研究員溫利陽(yáng)看來(lái)，房企布局二三線城市一方面是受到當(dāng)前限購(gòu)政策的影響，但主要還是著眼于未來(lái)。中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)過(guò)去十年的飛速發(fā)展，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行，上行空間有限，二三線城市則潛力巨大。開發(fā)商看重的則是未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�。二三線城市發(fā)展到今天，對(duì)住宅等產(chǎn)品存在升級(jí)換代的需求，這些品牌房企有著成熟的品牌，成熟的產(chǎn)品線，成熟的操作模式，他們的產(chǎn)品在二三線城市將受到歡迎。

由于去年樓市調(diào)控以來(lái)，許多開發(fā)商采取不拿地策略，此前缺乏土地戰(zhàn)略儲(chǔ)備的開發(fā)商已經(jīng)顯示出后勁不足的缺點(diǎn)，而新一輪的樓市競(jìng)爭(zhēng)隨著市場(chǎng)的觸底反彈已經(jīng)展開。

二三線城市分化 看準(zhǔn)了才賺錢

隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，一線城市的樓市將逐漸趨于飽和，二三線城市或許將成為未來(lái)樓市爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，不過(guò)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)常常相伴相隨。

在《2013年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》中，對(duì)國(guó)內(nèi)的三線城市房地產(chǎn)發(fā)展首次從GDP、人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析。該份報(bào)告認(rèn)為，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，具有地緣性和資源優(yōu)勢(shì)的城市表現(xiàn)突出，多數(shù)城市潛在供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕，內(nèi)生動(dòng)力和外在推力決定了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人看來(lái)，三線城市的問(wèn)題就是容量太小，如果有一家大型房企入駐就有可能挖完所有潛在購(gòu)買力，一山難容二虎。在他看來(lái)，以碧桂園的廣元為例，今年開盤推向市場(chǎng)的貨量就將有1200套左右，而廣元市一年的住宅銷售套數(shù)也就這個(gè)量，目前萬(wàn)達(dá)廣元項(xiàng)目也正在如火如荼的開發(fā)中，廣元真的有這么大的市場(chǎng)仍有待觀察。據(jù)悉，碧桂園廣元項(xiàng)目總占地面積約1200畝，一期開發(fā)面積達(dá)到231畝，開工貨量約40萬(wàn)平米，3000余套。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二三線城市也已經(jīng)出現(xiàn)分化，一些發(fā)展前景看好，有度假資源或其他特色的城市或?qū)⑹艿角嗖A，而一些二三線城市可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，只有看準(zhǔn)了下手才能賺到錢。