人物簡介

華人著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)院和經(jīng)管學(xué)院訪問教授、北京長策智庫學(xué)術(shù)委員會(huì)主席。美國ValueEngine公司創(chuàng)辦人，美國Zebra對沖基金公司三大股東之一及專業(yè)投資經(jīng)理。2011年榮獲“第一財(cái)經(jīng)金融價(jià)值榜”年度公共經(jīng)濟(jì)學(xué)家殊榮，曾獲得過墨頓·米勒獎(jiǎng)學(xué)金。他的專業(yè)研究領(lǐng)域?yàn)楣善�、債券、期貨和期�?quán)市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)。

中國老百姓的財(cái)富來得很不容易，所以尤其要珍惜，不能還把錢都壓在房子上，如果有幾套房子，可以考慮慢慢賣掉一些，把財(cái)富從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到理財(cái)產(chǎn)品、到境外投資品種，到美元資產(chǎn)、歐元資產(chǎn)，要分散投資。 ——陳志武

幾個(gè)月前，耶魯大學(xué)金融學(xué)院教授陳志武曾來到成都，談到房地產(chǎn)，他說，中國老百姓可以適當(dāng)?shù)販p持一些房產(chǎn)，淡化房地產(chǎn)占整個(gè)家庭投資的比重，變現(xiàn)后的資金去配置一些境外的股票、對沖基金等等。

十八屆三中全會(huì)以后，陳志武再次接受華西都市報(bào)記者專訪時(shí)依然秉持這樣的觀點(diǎn)，而且直言房地產(chǎn)泡沫離我們越來越近。

房地產(chǎn)泡沫難以為繼

華西都市報(bào)：為何房地產(chǎn)泡沫破滅離我們越來越近？

陳志武：原因很多，至少從以下幾方面看房地產(chǎn)泡沫難以為繼。

第一，不管是自有房比例，還是人均商品房面積，都已很高。

第二，接下來是90后開始陸續(xù)成家，他們以獨(dú)生子女為多，雙方父母都有一兩套房子，爺爺奶奶也可能有房子，甚至很多父母也為子女買了房子，這樣，需求的凈增長比以前會(huì)越來越少。當(dāng)然，有很多年輕人沒房，父母也沒房，但過去多年就如此，從增量角度看，接下來新需求的增長只會(huì)越來越難。

第三，貨幣政策空間越來越小，之前美國量化寬松、歐洲量化寬松、日本量化寬松等都給中國帶來太多貨幣增量，加上中國自己的四萬億刺激方案等需要也在更大地放水，使中國過去十年特別是過去五年廣義貨幣相對GDP的比重猛增，達(dá)到GDP的近兩倍！現(xiàn)在，美國很快要開始逆轉(zhuǎn)量化寬松政策，意味著過去多年的外匯猛進(jìn)趨勢要逆轉(zhuǎn)了，加上中國自己的流動(dòng)性不能再多發(fā)了，銀行信貸、信托貸款等也要收攏了，這對房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)帶來很大沖擊。

第四，十八屆三中全會(huì)后人民幣資本賬戶會(huì)不斷開放，境外投資渠道會(huì)越來越多，這些也會(huì)對房地產(chǎn)形成壓力。特別是中國外貿(mào)順差相對GDP之比也比以前小很多，人民幣匯率已經(jīng)太貴，今后更需要貶值而不是升值，這也會(huì)帶動(dòng)到境外投資的需求，對國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不利。|可從房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移到理財(cái)產(chǎn)品

華西都市報(bào)：普通老百姓習(xí)慣投資房產(chǎn)，如果泡沫破滅，他們的投資策略應(yīng)該如何調(diào)整？

陳志武：這也是問題的核心所在，雖然房地產(chǎn)泡沫破滅對中國經(jīng)濟(jì)、銀行、地方財(cái)政的沖擊會(huì)很大，但對好不容易興起的中國中產(chǎn)階層更是破壞性的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)老百姓的個(gè)人財(cái)富都投到了房地產(chǎn)上面。

中國老百姓的財(cái)富來得很不容易，所以尤其要珍惜，不能還把錢都壓在房子上，如果有幾套房子，可以考慮慢慢賣掉一些，把財(cái)富從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到理財(cái)產(chǎn)品、到境外投資品種，到美元資產(chǎn)、歐元資產(chǎn)，要分散投資。

華西都市報(bào)：短期來說，房價(jià)是否還會(huì)上漲存在投機(jī)的可能？

陳志武：短期看，一線城市或許還會(huì)漲一些，但風(fēng)險(xiǎn)越來越大了。其實(shí)，中國一線城市的房價(jià)是在漲，但漲的幅度不是想象的那么高。如果你把視野放寬一些，你會(huì)發(fā)現(xiàn)美國房價(jià)從去年到今年9月漲了近14%，而今年美國股市漲了26%，近30%，所以，相對于美國的房地產(chǎn)和股市來說，中國房地產(chǎn)最近兩三年漲得并不是讓人舍不得離開，看多一些市場就可以改變你的看法。|房產(chǎn)稅是遲早的事情

華西都市報(bào)：房產(chǎn)稅是否會(huì)全國鋪開？未來對整個(gè)房地產(chǎn)市場將帶來什么樣的影響？

陳志武：我早就談到了房產(chǎn)稅是遲早的事情。不是我支持房產(chǎn)稅，而是在中國的制度環(huán)境下要擋住房產(chǎn)稅很難，因?yàn)橛羞@么多老百姓、這么多專家都說要推出房產(chǎn)稅，政府部門是不會(huì)拒絕的。當(dāng)然，之前因?yàn)楹芏喙賳T自己手里、家里人和親戚手里有多套房產(chǎn)，所以，他們不一定會(huì)馬上支持房產(chǎn)稅。但今年很多官員把房產(chǎn)賣了，或者即將脫手了，所以接下來，來自官員自身利益的阻力會(huì)越來越小，房產(chǎn)稅會(huì)抵擋不住了。

房產(chǎn)稅肯定會(huì)抑制房價(jià)的上漲，對房地產(chǎn)泡沫會(huì)帶來沖擊。但我還是要強(qiáng)調(diào)像財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅這樣的稅種，不能被用作為宏觀調(diào)控的工具，因?yàn)楹暧^調(diào)控是短期需要，而房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅是對私有財(cái)產(chǎn)的長期攝取，是一件更加嚴(yán)肅、更加長久的事情。