11月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速未見(jiàn)明顯反彈。

12月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布：1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1-10月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53112億元，同比增長(zhǎng)19.1%，增速較1-10月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。

今年8月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速一直處于20%下方。11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點(diǎn)。

房企加速布局一線城市

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一項(xiàng)年內(nèi)累計(jì)指標(biāo)，一般指年內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額，以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。

可見(jiàn)的是，今年1-11月，開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工量和施工量明顯提升。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1-10月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積181055萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%，增速比1-10月提高5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積69420萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.5%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；但其中住宅竣工面積則下降0.1%，至54265萬(wàn)平方米。

某品牌房企華東區(qū)副總裁認(rèn)為，1-11月全國(guó)商品住宅竣工面積并沒(méi)有增加太多，甚至出現(xiàn)小幅下降，這說(shuō)明前面兩年土地供應(yīng)偏緊，也是當(dāng)前樓市價(jià)格上漲的原因。而今年以來(lái)，各地政府一直在增加土地供應(yīng)量，所以帶來(lái)投資額、新開(kāi)工面積的上升，同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)價(jià)格有所幫助。

“雖然今年新開(kāi)工面積、投資額有較大增長(zhǎng)，但也要看到，目前一二線城市和三四線城市的樓市在分化。像上海、北京這樣的一線城市，今年以來(lái)成交量漲幅并不特別大的情況，房?jī)r(jià)漲幅卻很大，這主要是供應(yīng)不足造成的。而一些三四線城市，今年以來(lái)成交量上漲很大，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有太多的上漲。這說(shuō)明這些城市的供應(yīng)量增長(zhǎng)得更快，未來(lái)一兩年，這種供應(yīng)仍將持續(xù)，對(duì)于這些城市，我們會(huì)謹(jǐn)慎進(jìn)入，要把重心重新拉回到一線城市來(lái)。”該副總裁說(shuō)。

加速回歸一線城市背景下，房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)升溫。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，1-10月份則為下降3.6%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

陳晟認(rèn)為，此前的幾個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積一直都是負(fù)增長(zhǎng)，但跌幅在收窄，到了11月，土地購(gòu)置面積轉(zhuǎn)成了正增長(zhǎng)，說(shuō)明今年以來(lái)各地土地供應(yīng)力度有所加大，房企拿地?zé)崆橐灿兴�回升�?/p>

有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地成交價(jià)款的增速遠(yuǎn)高于購(gòu)置面積的增速，說(shuō)明房?jī)r(jià)在一線城市的布局更為深入，而這些地方的地價(jià)也往往更貴。

行政性調(diào)控

“不會(huì)讓需求消失”

相比之下，房地產(chǎn)銷售增速在11月繼續(xù)下降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額69946億元，增長(zhǎng)30.7%，增速比1-10月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

某外資房企總經(jīng)理稱，1-11月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)有所下滑，這是實(shí)際情況，但造成這種情況的原因是什么值得關(guān)注。

“11月以來(lái)，很多城市陸續(xù)出臺(tái)的升級(jí)版調(diào)控政策，確實(shí)起到了作用，但這樣的行政性做法并不會(huì)讓需求消失，只會(huì)讓需求延緩。”該總經(jīng)理預(yù)計(jì)，這樣的需求積壓會(huì)在明年上半年出現(xiàn)大的爆發(fā)，樓市成交量、房?jī)r(jià)仍將接受重大考驗(yàn)。

某上市房企副總裁還提到，眼下樓市銷售面積的增幅遠(yuǎn)高于土地供應(yīng)的增幅，說(shuō)明未來(lái)商品房供應(yīng)仍有一定缺口，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。

事實(shí)上，雖然11月的商品房銷售增速在下降，但今年樓市整體回升的大趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。

前述品牌房企華東區(qū)副總裁認(rèn)為，從一二線城市情況看，11月樓市的總成交量并不算低，只是沒(méi)有9、10月份那么高而已。

陳晟進(jìn)一步說(shuō)，從1-11月的銷售面積和銷售額看，預(yù)計(jì)今年全年的銷售總面積會(huì)達(dá)到12億平方米，銷售額會(huì)在7萬(wàn)億-8萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

不過(guò)，陳晟認(rèn)為，1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金約占總到位資金的40%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商自有資金投入的比例較高，未來(lái)資金鏈會(huì)存在一定壓力，會(huì)有一定跑量要求。“目前不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，明年的樓市還有一些不確定因素，對(duì)市場(chǎng)不是特別樂(lè)觀。”