11月的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未見明顯反彈。

12月10日，國家統(tǒng)計局公布：1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比1-10月提高0.3個百分點。其中，住宅投資53112億元，同比增長19.1%，增速較1-10月提高0.2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。

今年8月以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速一直處于20%下方。11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點。

房企加速布局一線城市

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是國家統(tǒng)計局公布的一項年內(nèi)累計指標，一般指年內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額，以及公益性建筑和土地購置費等的投資。

可見的是，今年1-11月，開發(fā)商的新開工量和施工量明顯提升。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-10月份提高1.5個百分點。房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，增速比1-10月提高5個百分點。房屋竣工面積69420萬平方米，增長2.5%，增速提高0.7個百分點；但其中住宅竣工面積則下降0.1%，至54265萬平方米。

某品牌房企華東區(qū)副總裁認為，1-11月全國商品住宅竣工面積并沒有增加太多，甚至出現(xiàn)小幅下降，這說明前面兩年土地供應(yīng)偏緊，也是當前樓市價格上漲的原因。而今年以來，各地政府一直在增加土地供應(yīng)量，所以帶來投資額、新開工面積的上升，同時對調(diào)節(jié)價格有所幫助。

“雖然今年新開工面積、投資額有較大增長，但也要看到，目前一二線城市和三四線城市的樓市在分化。像上海、北京這樣的一線城市，今年以來成交量漲幅并不特別大的情況，房價漲幅卻很大，這主要是供應(yīng)不足造成的。而一些三四線城市，今年以來成交量上漲很大，但房價并沒有太多的上漲。這說明這些城市的供應(yīng)量增長得更快，未來一兩年，這種供應(yīng)仍將持續(xù)，對于這些城市，我們會謹慎進入，要把重心重新拉回到一線城市來。”該副總裁說。

加速回歸一線城市背景下，房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)升溫。

據(jù)統(tǒng)計，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，1-10月份則為下降3.6%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。

陳晟認為，此前的幾個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積一直都是負增長，但跌幅在收窄，到了11月，土地購置面積轉(zhuǎn)成了正增長，說明今年以來各地土地供應(yīng)力度有所加大，房企拿地?zé)崆橐灿兴�回升�?/p>

有觀點認為，土地成交價款的增速遠高于購置面積的增速，說明房價在一線城市的布局更為深入，而這些地方的地價也往往更貴。

行政性調(diào)控

“不會讓需求消失”

相比之下，房地產(chǎn)銷售增速在11月繼續(xù)下降。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布，1-11月份，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1-10月份回落1個百分點。商品房銷售額69946億元，增長30.7%，增速比1-10月份回落1.6個百分點。

某外資房企總經(jīng)理稱，1-11月全國商品房銷售面積和銷售額同比增長有所下滑，這是實際情況，但造成這種情況的原因是什么值得關(guān)注。

“11月以來，很多城市陸續(xù)出臺的升級版調(diào)控政策，確實起到了作用，但這樣的行政性做法并不會讓需求消失，只會讓需求延緩。”該總經(jīng)理預(yù)計，這樣的需求積壓會在明年上半年出現(xiàn)大的爆發(fā)，樓市成交量、房價仍將接受重大考驗。

某上市房企副總裁還提到，眼下樓市銷售面積的增幅遠高于土地供應(yīng)的增幅，說明未來商品房供應(yīng)仍有一定缺口，房價仍有上漲壓力。

事實上，雖然11月的商品房銷售增速在下降，但今年樓市整體回升的大趨勢難以扭轉(zhuǎn)。

前述品牌房企華東區(qū)副總裁認為，從一二線城市情況看，11月樓市的總成交量并不算低，只是沒有9、10月份那么高而已。

陳晟進一步說，從1-11月的銷售面積和銷售額看，預(yù)計今年全年的銷售總面積會達到12億平方米，銷售額會在7萬億-8萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

不過，陳晟認為，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金約占總到位資金的40%，說明開發(fā)商自有資金投入的比例較高，未來資金鏈會存在一定壓力，會有一定跑量要求。“目前不少開發(fā)商認為，明年的樓市還有一些不確定因素，對市場不是特別樂觀。”