8年多前，每平方米單價(jià)超過10萬元的“湯臣一品”入市，令人咋舌。而眼下，一些熱點(diǎn)城市在售的類似“天價(jià)豪宅”項(xiàng)目，已有10多個(gè)之多。

這些豪宅緣何定出“天價(jià)”？誰是背后推手？豪宅扎堆涌現(xiàn)，將對(duì)樓市帶來怎樣的“沖擊波”？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪。

“天價(jià)”背后的“成本秘密”

“湯臣一品”已非“孤品”。有市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年以來，北京、上海有成交記錄的單價(jià)超過10萬元的商品住宅項(xiàng)目均達(dá)到十多個(gè)。

地段稀缺、建造考究、品質(zhì)“高貴”等往往是這些天價(jià)豪宅的重要賣點(diǎn)。

“目前我們公寓價(jià)格是每平方米8－20萬元，聯(lián)排別墅是10－20萬元／平方米，均價(jià)算下來在每平方米15萬元左右。”19日，上海“蘇河灣華僑城”售樓人員對(duì)外如此介紹。

該項(xiàng)目位于中心城區(qū)寸土寸金的蘇州河畔，所在地塊于2010年2月出讓，由華僑城集團(tuán)以70.2億元的天價(jià)獲得，樓板價(jià)高達(dá)每平方米52855元，是顯赫一時(shí)的“地王”。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于近幾年拿地的豪宅，土地成本往往是其成本的大頭，且在總成本中的比重也要高于普通住宅。

記者實(shí)地探訪了上海徐匯區(qū)“黃金地段”一在售房源單價(jià)超過10萬元的豪宅項(xiàng)目。售樓人員介紹，公寓所用的鎖具都是意大利進(jìn)口的，“一把鎖就要一萬多元”。開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目每平方米裝修成本達(dá)到8000元－1萬元。目前該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)就超過每平方米每月14元，是一般住宅項(xiàng)目的四五倍。

許多“天價(jià)豪宅”的項(xiàng)目利潤同樣驚人。比如，業(yè)內(nèi)人士給“湯臣一品”估算，每平方米的土地成本不超過1萬元，建安成本不超過1萬元，前期加配套不會(huì)超過0.2萬元，加上各項(xiàng)稅費(fèi)，綜合成本應(yīng)在每平方米三四萬元。“蘇河灣華僑城”項(xiàng)目所在地塊雖為“地王”，但與其十多萬元的單價(jià)相比，利潤之高也是非同尋常。

“即便考慮到開發(fā)周期長、綜合稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本高，不少豪宅項(xiàng)目的利潤之高仍然驚人。”上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮說。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些市中心的豪宅項(xiàng)目原為多年前的毛地，動(dòng)遷資金重、開發(fā)周期長、不確定因素多，非一般房企所能承受，“高利潤背后也是高風(fēng)險(xiǎn)”。

“天價(jià)豪宅”誰在追逐？

2013年，剛需樓盤熱銷，許多豪宅項(xiàng)目也趨于活躍。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，去年上海單價(jià)在每平方米10萬元以上的頂級(jí)豪宅成交了112套。“湯臣一品”自2005年10月底開盤，8年多來一共售出73套。

一套單價(jià)為10萬元的住房，總價(jià)需數(shù)千萬元。如此天價(jià)，誰在追逐？上述徐匯區(qū)豪宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，買家中70%左右是境內(nèi)人士，約30%是境外人士(含華人移民)；買房者中，三四成人選擇全額付款。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，天價(jià)豪宅市場活躍，一是富豪階層人數(shù)的不斷增多，二是通脹及人民幣升值壓力增大，三是市場對(duì)“限購”等措施的效果已逐步消化，四是全球資本對(duì)中國內(nèi)地及部分熱點(diǎn)城市發(fā)展前景看好。

豪宅市場并非一片紅火。以上海市場為例，近年來銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓；一些郊區(qū)的高檔別墅，則不乏情形慘淡者。比如，青浦朱家角地區(qū)目前共有六七個(gè)別墅項(xiàng)目，供應(yīng)量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項(xiàng)目去年就已達(dá)到預(yù)售條件，但遲遲沒有開盤。“按現(xiàn)在的情形，肯定賣不動(dòng)”。該房企負(fù)責(zé)人說。

“一般說來，調(diào)控之下，高檔住宅市場會(huì)‘冷凍’得更快，恢復(fù)得更慢。”嘉華(中國)有限公司副董事谷文勝說。

天價(jià)樓盤往往也是地方部門在調(diào)控中緊盯的目標(biāo)。去年以來，嚴(yán)控漲價(jià)樓盤尤其是高價(jià)項(xiàng)目入市，成為多個(gè)城市樓市調(diào)控的重要舉措之一。

近期，北京、上海等地陸續(xù)推出了“高價(jià)盤”。對(duì)此，東部地區(qū)有房管部門負(fù)責(zé)人坦言：“政府收取了土地出讓金，卻不讓開發(fā)商賣樓，時(shí)間長了也說不過去。”在“土地財(cái)政”之下，高價(jià)房的“預(yù)售管理”也往往只是“緩兵之計(jì)”。

“天價(jià)豪宅”沖擊波

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2246元。天價(jià)豪宅僅僅是一平方米面積，就相當(dāng)于一個(gè)普通城鎮(zhèn)居民四五年的收入總和。

不可否認(rèn)，其對(duì)樓市的“助漲效應(yīng)”顯而易見。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面，每遇高價(jià)住宅項(xiàng)目成批入市，當(dāng)周、當(dāng)月的住宅“均價(jià)”常會(huì)被明顯推高。在市場預(yù)期方面，一旦天價(jià)地塊、樓盤面市，周邊的房價(jià)往往應(yīng)聲而漲，甚至迅速透支未來漲幅。1月28日，上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價(jià)，樓板價(jià)達(dá)到每平方米47609元，未來的豪宅已是“指日可待”。地王在前，“樓王”可期，春節(jié)過后，該地區(qū)二手房紛紛“跳價(jià)”。

“對(duì)于普通購房者來說，豪宅項(xiàng)目無論如何降價(jià)，也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的購買力。但如果天價(jià)住宅‘遍地開花’，就會(huì)對(duì)購房者心理和整個(gè)市場產(chǎn)生巨大沖擊作用。”上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于豪宅市場的調(diào)控，應(yīng)注意行政、經(jīng)濟(jì)等手段的綜合運(yùn)用。首先，在土地供應(yīng)上要優(yōu)先確保保障性住房和普通住宅，以大量“平價(jià)住宅”的入市穩(wěn)定市場預(yù)期，對(duì)沖豪宅的“助漲效應(yīng)”。其次，對(duì)豪宅市場捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假銷售等違規(guī)行為，應(yīng)密切監(jiān)管、嚴(yán)厲查處。再次，借鑒國際市場的經(jīng)驗(yàn)，研究適時(shí)開征“豪宅稅”，調(diào)節(jié)住宅市場的多元化需求。