萬科等龍頭房企近幾年毛利率都在30%左右，凈利潤率則在15%上下，對房價下滑幅度承受力有限

近日，A股上市公司萊茵置業(yè)和中天城投先后對各自募投項目的效益進行了敏感性分析，其中中天城投稱當(dāng)其項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡，由此也引發(fā)了市場對房價還有多少下降空間的猜想。

不過，有上市房企的負(fù)責(zé)人告訴記者，萊茵置業(yè)和中天城投發(fā)布的報告僅能代表他們的個別項目，對整體市場的參考意義不大。

“以京滬等大城市為例，目前不少在售項目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米幾千塊，當(dāng)時位置都不怎么樣，但隨著城市發(fā)展這些區(qū)域都已經(jīng)很成熟了，現(xiàn)在的售價高的可能要10萬元/平方米，這個降價底線就沒法算了。不過，如果是2011年以后拿的地，降價幅度一旦超過正常售價的2成，房企一般就很難再獲取利潤了。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示。

記者查看上市房企的財報也發(fā)現(xiàn)，包括萬科在內(nèi)的龍頭房企，近幾年營業(yè)毛利率都在30%左右，凈利潤率則在15%上下，對房價下滑幅度的承受力有限。同時有報告顯示，199家內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司，2013年年末的資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均為近三年來的最高點。

業(yè)內(nèi)稱“底線”難測

據(jù)悉，中天城投和萊茵置業(yè)本次對再融資方案進行補充說明，主要是為了進一步落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強資本市場中小投資者合法權(quán)益保護工作的意見》，以保障中小投資者的知情權(quán)。

而在兩家房企的補充說明中，對募投項目售價變化后效益的測算報告無疑最受市場關(guān)注。

中天城投擬將募集資金中的24億元將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目。根據(jù)其出示的項目可行性研究報告，該項目本身的定價便低于周邊的市場價格，并稱當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。由此，公司也認(rèn)為該項目據(jù)有較強的抗風(fēng)險能力。

萊茵置業(yè)的公告則顯示，依據(jù)其楓郡項目可行性研究報告，當(dāng)項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，“兩家公司對各自項目的盈利預(yù)期還是比較樂觀的，實際上更多的是為了提振投資者的信心。”

至于兩家公司的公告是否“暴露”了房企的降價“底線”，一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者，“北京南城的一個項目，2008年市場不好的時候打算賣12000元/平方米，這個價格他們也是有的賺的。目前這個項目最后一期還在賣，售價超過4萬元/平方米，你說降多少才能達到所謂的盈虧平衡？還是要看具體城市，具體項目，包括拿地時間、銷售周期等等因素。”

張大偉也表示，“兩家公司的分析報告都沒有提及稅率等問題，成本稅率都不隨售價變化，太簡單了，況且市場一旦進入下降通道，跌幅是難以預(yù)測的。”

新盤認(rèn)購率難過半 以價換量最明智

實際上，上述兩家企業(yè)的研究報告之所以受到市場關(guān)注，主要還是因為今年的市場步入下行通道，人們紛紛猜測房價到底能降多少，房企在保本的情況下最多能給到多少折扣。

從目前來看，房企對于項目的降價也是有所準(zhǔn)備。萊茵置業(yè)就表示，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價格走勢，說明短時期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格不存在大幅下降的風(fēng)險。杭州房地產(chǎn)市場近期價格出現(xiàn)波動，從長期看這是市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續(xù)低迷，則市場以價換量可能性將加大，所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價格下降的風(fēng)險。

而據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，21個大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購率均在45%以下，2013年的周平均值則為56%，新房的銷售情況不容樂觀。同時，近期雖然各地新開樓盤優(yōu)惠促銷活動層出不窮，但開盤認(rèn)購率仍未有大幅的回升。

“隨著近期樓市的降溫，開發(fā)商的資金壓力會逐漸顯現(xiàn)，要在‘熊市’中求生存，提高資金的流轉(zhuǎn)速率至關(guān)重要，以價換量將是開發(fā)商的明智之選。”張大偉表示。