近日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同示范文本》。新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本，在新版預(yù)售合同中，就銷售備案、補(bǔ)充協(xié)議、信息保護(hù)等問題作出明確規(guī)定，針對(duì)開發(fā)商“一房多賣”、返本銷售、樓盤爛尾、未履行保修義務(wù)等問題作出引導(dǎo)，有效保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

亮點(diǎn)一：引導(dǎo)開發(fā)商作出承諾，禁止售后包租、返本銷售

新合同示范文本明確，出賣人須對(duì)所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾。出賣人承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。出賣人承諾按照規(guī)劃用途進(jìn)行建設(shè)和出售，不擅自改變?cè)撋唐贩渴褂眯再|(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。出賣人承諾對(duì)商品房的銷售，不涉及依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施的處分。出賣人承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人。

【律師解讀】引導(dǎo)開發(fā)商承諾并設(shè)定違約責(zé)任，這在合同上就加大力度保護(hù)買受人的權(quán)益，這也可以看出，新的版本從立法、合同的角度進(jìn)行了明確，保護(hù)了買受人的合法權(quán)益，這也是法律健全的一個(gè)重要體現(xiàn)。

亮點(diǎn)二：預(yù)售資金監(jiān)管，防止?fàn)�尾樓

新合同示范文本第七條開發(fā)商預(yù)售商品房取得的資金只用于工程建設(shè)，出售該商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。

【律師解讀】 新版本增加了舊版本中沒有的商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，這將能充分地保證消費(fèi)者的權(quán)益，促進(jìn)開發(fā)商把項(xiàng)目做完，減少出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

亮點(diǎn)三：提醒購房者先驗(yàn)房，驗(yàn)收合格再收房

新的合同示范文本明確：出賣人應(yīng)當(dāng)在交房之前10日將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。買受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人負(fù)責(zé)修復(fù)，修復(fù)后再交付。

【律師解讀】新版本增加先驗(yàn)房、驗(yàn)收合格、再收房的合同條款，充分保障了消費(fèi)者接收到合格的房屋的權(quán)利，若有問題開發(fā)商應(yīng)先整改后再通知驗(yàn)收，驗(yàn)收后再交付。改變了長期以來的交房驗(yàn)收的交易慣例，原合同文本中開發(fā)商要求先收房，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)找開發(fā)商整改，開發(fā)商往往未按期整改，嚴(yán)重影響了購房者正常使用。

亮點(diǎn)四：開發(fā)商未履行保修義務(wù)，消費(fèi)者可自行維修由開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用

新合同示范文本明確：在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達(dá)出賣人，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進(jìn)行維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

【律師解讀】開發(fā)商交房后一般情況委托物業(yè)協(xié)調(diào)保修，經(jīng)常出現(xiàn)維修推諉，扯皮的情況，影響購房者使房屋，購房者自行維修開發(fā)商又不承擔(dān)費(fèi)用，嚴(yán)重侵權(quán)了購房者的合法權(quán)益。新合同正好能及時(shí)解決此種情況發(fā)生。

亮點(diǎn)五：督促開發(fā)商30日內(nèi)進(jìn)行銷售備案，保護(hù)消費(fèi)合法權(quán)益

新合同示范文本明確：出賣人應(yīng)當(dāng)自本合同簽訂之日起【30日內(nèi)】（不超過30日）辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人。明確出賣人將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買受人的義務(wù)。

【律師解讀】開發(fā)商往往在簽訂合同后以各種理由不及時(shí)備案比如按揭款未辦下來，分期購房的未付清款之前不備案等，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益，也容易引發(fā)無良開發(fā)商一房多賣的情況，新合同文本要求30日內(nèi)辦理備案，有利于及時(shí)有效的保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

亮點(diǎn)六：特別規(guī)定保護(hù)買受人信息，不得對(duì)外披露

新合同示范文本明確：出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

【律師解讀】很多開發(fā)商或銷售人員將購房者的信息泄露，購房者經(jīng)常遭遇電話騷擾，苦不堪言，投訴無門。在合同明確規(guī)定保護(hù)買受人的信息確實(shí)非常重要。

亮點(diǎn)七：開發(fā)商不能通過補(bǔ)充協(xié)議減輕自己的責(zé)任

新合同示范文本明確：補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。

【律師解讀】開發(fā)商常常通過補(bǔ)充協(xié)議減輕或免除應(yīng)由出開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，不合理的加重購房者的責(zé)任、排除購房者一些權(quán)利。新合同文本明確規(guī)定若出現(xiàn)此種情況的約定視為無效，仍以主合同為準(zhǔn)。

（感謝四川省優(yōu)秀青年律師陳軍為本文提供法律咨詢）