今年1~4月份，房地產(chǎn)業(yè)各項指標表現(xiàn)疲軟，其中商品房銷售面積同比下降6.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長連續(xù)兩個月回落，房企土地購置面積同比下降7.9%，其中4月份的土地購置面積同比下滑21%。這意味著2、3月份樓市兩波密集的“降價潮”并未激活市場，沒有改善開發(fā)商和購房者的預期。截至今年4月底，固定資產(chǎn)投資同比增速已連續(xù)11個月下滑，零售增速創(chuàng)2009年以來的新低，樓市下滑被認為是總需求疲軟的主因。

市場缺乏信心，直接影響房產(chǎn)銷售，銷售回款每況愈下，房企資金鏈惡化。經(jīng)驗證明，資金鏈好轉(zhuǎn)還是惡化，是判斷樓市企穩(wěn)向好還是加速下滑的指示器。目前，社會平均融資成本全面高企，整體財務成本居高不下，倒逼房企加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，資金鏈安全對銷售回款的依賴度上升。因此，相比過去，銷售下滑對當前房企資金鏈的沖擊更加致命。在樓市風險敏感度極高的情況下，資金鏈斷裂一旦在局部發(fā)生，將以傳染的方式?jīng)_擊土地或房產(chǎn)等抵押物，威脅銀行貸款安全。而以土地或房產(chǎn)為抵押的貸款占銀行總貸款的40%~50%，大量計提不良貸款撥備將直接導致信貸緊縮，經(jīng)濟下滑的局面會惡化。

另一方面，如果市場悲觀預期不改，全社會與房地產(chǎn)相關(guān)的活動都會受到很大影響。今年1~4月份的基礎(chǔ)設施投資增速與3月份持平，但4月當月增速下滑了1.8個百分點，這與國家在基礎(chǔ)設施領(lǐng)域加大“微刺激”力度不相符。地方落實基建任務和配套建設的積極性不足，制約因素就是土地出讓規(guī)模下降、地方稅收增長緩慢。房地產(chǎn)建設急劇放緩，隨房地產(chǎn)繁榮了10多年的上中下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設活動也一起放緩，特別是上游的機械、鋼鐵，中游的建筑建材和下游的家具家電、家紡等產(chǎn)能過剩將全面暴露，生產(chǎn)者價格指數(shù)（PPI）負增長的局面無法改觀。同時，這些領(lǐng)域也是就業(yè)集中區(qū)域，國企在此領(lǐng)域占主體，才給外界以“經(jīng)濟下滑但就業(yè)穩(wěn)定”的判斷，但其下滑的滯后性不能忽視。

因此，管理層能夠容忍近期不符合政策導向的地方“救市沖動”，并窗口指導各國有商業(yè)銀行支持住房貸款，主要就是出于防范金融風險和防止經(jīng)濟加速下滑的考慮。但是，這并非樓市政策的轉(zhuǎn)向，更不是貨幣在樓市的再次“放水”。針對這一疑慮，新華社引述習近平主席的話稱，中國經(jīng)濟發(fā)展的基本面沒有改變，仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，要從當前我國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)，在戰(zhàn)術(shù)上要高度重視和防范各種風險，早作謀劃，未雨綢繆，及時采取應對措施，盡可能減少其負面影響。習近平主席的表態(tài)是對“回到高增長的過去”與“經(jīng)濟崩潰的未來”這兩種論調(diào)的否定，意味著既不太可能出臺寬松刺激措施，也不會容忍經(jīng)濟過度下滑。

在樓市與經(jīng)濟關(guān)系空前密切的背景下，經(jīng)濟“新常態(tài)”的提法，事實上給出了未來樓市政策的方向，這對于理清今年以來混亂的樓市政策思路，解讀地方五花八門的救市舉動，以及央行關(guān)于房貸的最新指示是非常重要的。

房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟，不管是依賴之深，還是根治的復雜性，管理層有相當清楚的認識，但是，目前房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了非常深刻的變化。首先，大周期下行讓房地產(chǎn)的投資價值相對下降，不再是創(chuàng)富的最佳手段、資產(chǎn)配置的首選。而且，未來房地產(chǎn)還可能遭遇低流動性風險和稅務風險，整個社會對于房地產(chǎn)的投資熱情急劇降溫。因此，通過分類微調(diào)限購政策，釋放中高端收入人群的購買力，不僅調(diào)控回歸市場化，更在于緩沖投資熱情降溫對樓市下滑的壓力，這是上層容忍地方放松限購的主因。

其次，我國利率水平將趨勢性上漲，這有助于將高房價穩(wěn)定下來，有助于樓市泡沫軟著陸。但是，我國利率市場化之快令人乍舌，冒進的領(lǐng)域就在房地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)從2010年以后就基本告別銀行信貸、資本市場，走上了市場化融資道路。值得注意的是，以按揭貸款為主的銷售回款占銀行資金來源的40%~50%，這不僅是開發(fā)商主要依賴的融資模式，而且極大地抵消了貸款、信托等融資的高成本。銀行停止或減少個人住房按揭貸款，不僅影響了購房人群，而且相當于將開發(fā)商置于“斷奶”境地。資金鏈受到?jīng)_擊，房企必然降價自保，不管是樓市預期、房價地價，還是銀行信貸，都會受到嚴重沖擊。因此，盡管要遵從利率上升的大趨勢，但把握好利率市場化的節(jié)奏，適度保持信貸規(guī)模是必要的，這并非是樓市資金面放水的表現(xiàn)。

商業(yè)銀行拋棄房貸業(yè)務，固然有前瞻性防范樓市風險的布置，更關(guān)鍵的是想獲得可觀的表外利潤。但是銀行表外投資更多地指向了地方平臺和房地產(chǎn)，這事實上助推樓市風險。因此，央行關(guān)于房貸的新表態(tài)，第一層含義就是要讓銀行脫離“虛偽”的市場化，回歸到服務實體經(jīng)濟的軌道上；第二層含義，在政策性住房銀行未全面啟動前，支持首套購房需求是國有商業(yè)銀行的責任，有利于穩(wěn)住樓市有效需求，降低整體金融和經(jīng)濟風險。