降價(jià)困境

從2009年周杰進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開始，他的公司曾倒賣土地，開發(fā)過純住宅和工業(yè)園。

“以前幾個(gè)老板合伙拿塊地就開發(fā)，自有資金太少，百分之八九十的資金是依靠民間集資和銀行貸款。”周杰說。

“稍微有點(diǎn)實(shí)力的還能自己出個(gè)地皮錢，膽大的連地皮本錢都沒有，都是靠借款集資而來。以前有關(guān)系的拿了地皮，或者建個(gè)三四層就可以貸款，現(xiàn)在根本不行，封頂了銀行也不愿貸給你。”姜老板與周杰的話如出一轍。

由于項(xiàng)目開發(fā)都是依賴高杠桿融資，開發(fā)商自有資金往往占比較少，導(dǎo)致小房企目前進(jìn)退維谷，不敢大幅降價(jià)。

周杰說，地段偏遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤每平方米已經(jīng)下跌1000多元，市中心樓盤還處在硬挺階段，只推出一些特價(jià)房。

“打個(gè)比方，現(xiàn)在我有20萬平方米的物業(yè)，按6000元/平方米計(jì)算，我還有12個(gè)億的資產(chǎn)，總共有10億元的債務(wù)，如果降到4000元/平方米賣出去，資產(chǎn)會(huì)縮水到8個(gè)億，我賺的錢還不夠還債的。”周杰說，“房價(jià)降得多點(diǎn)，就會(huì)造成資不抵債。”

周杰認(rèn)為，降價(jià)并不是換取銷量的好手段，尤其是小房企，降得越多購房者越不敢買，“會(huì)猜測你是不是要崩盤了，擔(dān)心項(xiàng)目后期爛尾，購房者會(huì)選擇繼續(xù)觀望。”

襄陽市房管局網(wǎng)站官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年襄陽市區(qū)商品房庫存量達(dá)到501.44萬平方米，同比增長60.29%，而2013年月均成交量為21萬平方米。

今年該市去庫存速度在下降，據(jù)襄陽市房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年5月份商品房共成交17.2萬平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均價(jià)為5269元/平方米，同比下跌7.37%。

“襄陽下面的縣級(jí)市也是開發(fā)過度，小房企老板缺乏大局意識(shí)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化趨勢把握不足，投資房地產(chǎn)完全是看到別人賺錢，自以為只要能拿到地，借錢就敢開發(fā)。”周杰說，這是三四線城市中小房企集體陷入困境的內(nèi)在原因。

“今年沒有解決辦法的小房企幾乎都很難渡過難關(guān)。”目前，周杰的公司負(fù)債率已經(jīng)超過80%，而沾上高利貸后，更是難以喘息。如今，周杰還在煎熬中等待。