問題

“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng)？

其實(shí)，過去幾年已有銀行等機(jī)構(gòu)在部分地區(qū)開展過“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點(diǎn)，主要是以地方財(cái)政、養(yǎng)老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據(jù)銀行人士介紹，對于銀行來說，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收益情況與一般按揭業(yè)務(wù)無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產(chǎn)的繁瑣手續(xù)，而且還可能面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)規(guī)定，養(yǎng)老人須年滿55歲，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行，貸款每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。”中信銀行業(yè)務(wù)人員此前在接受記者采訪時表示，而對于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。“同時，該按揭還可與租房互補(bǔ)，客戶為了補(bǔ)充養(yǎng)老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)。”

據(jù)了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財(cái)?shù)姆绞酵瞥?ldquo;以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。不過，截至目前該業(yè)務(wù)進(jìn)展仍相對困難，成交業(yè)務(wù)十分有限。

此次保監(jiān)會推出“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，意味著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也將加入“以房養(yǎng)老”的隊(duì)伍。據(jù)保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢。

“一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品還暫未出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，幸福人壽目前已經(jīng)在北京和上海積極申報(bào)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，符合條件的金融機(jī)構(gòu)不少，但真正有能力、有意愿來做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的不會太多。

“因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)系到對風(fēng)險(xiǎn)的管控、對政策的把握、對背后的服務(wù)、對整個精算產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等，比現(xiàn)有產(chǎn)品要復(fù)雜得多。即使?jié)M足各項(xiàng)試點(diǎn)條件，也不會有很多險(xiǎn)企參與試點(diǎn)。”一位資深保險(xiǎn)人士告訴記者。

不過，也正是基于保險(xiǎn)公司所面臨的利率、房價(jià)波動、長壽、現(xiàn)金流等風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會將此次試點(diǎn)地區(qū)劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險(xiǎn)市場相對成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大，且房價(jià)波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因?yàn)橐延斜ｋU(xiǎn)公司開展養(yǎng)老社區(qū)探索，未來或可在二者的結(jié)合上做些文章。