土地市場(chǎng)的招拍掛模式，不僅讓房企樂(lè)于以重金推高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，也為地方政府貢獻(xiàn)大量財(cái)政收入。但在市場(chǎng)調(diào)整期，土地拍賣(mài)“面粉貴過(guò)面包”的倒掛，給拿地房企帶來(lái)極大壓力。

多年來(lái)，炒地囤地獲得暴利的模式在市場(chǎng)大行其道，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地更是房企眼中的“香餑餑”。不斷涌現(xiàn)的“地王”價(jià)格，也讓發(fā)展商手中的土地儲(chǔ)備估值進(jìn)一步上漲。房?jī)r(jià)也從穩(wěn)定走向大幅上漲，也令房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化引發(fā)眾多擔(dān)憂。

而進(jìn)入2014年，銷(xiāo)售回籠資金未如理想，融資貸款渠道不暢，讓不少房企捏緊了錢(qián)袋子。近期廣州共有7宗地塊被中止或流拍。是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看“冷”，暫緩?fù)恋貎?chǔ)備？還是地方政府看緊錢(qián)袋，不愿下調(diào)起拍價(jià)格？

對(duì)于土地拍賣(mài)不理想，合富輝煌研究人士表示，地方政府應(yīng)該順勢(shì)而變，地價(jià)不跟著樓價(jià)走，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整空間就非常有限了。

6月23日公告掛牌出讓番禺區(qū)市橋街盛泰路東郊工業(yè)區(qū)地塊，將于7月24日掛牌成交。該地塊區(qū)位好，在區(qū)政府附近，周邊環(huán)境好、配套成熟，一手住宅供應(yīng)稀缺，并且地塊自身南向可望河景，預(yù)計(jì)該地塊將吸引眾多發(fā)展商關(guān)注。但是地塊出讓條件苛刻，實(shí)際起拍地價(jià)高達(dá)1.2萬(wàn)/平方米，即使以底價(jià)成交亦必將成為市橋“地王”，再加上建安成本以及其他費(fèi)用，屆時(shí)項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，售價(jià)需過(guò)2萬(wàn)開(kāi)發(fā)商才能實(shí)現(xiàn)盈利。

合富輝煌分析人士指，從近年市區(qū)出讓地塊的情況看，捆綁條件較多。這些捆綁條件導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地成本大大增加。2013年也有大量的含有“捆綁條件”的土地掛牌成交，但當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)處于上升周期，開(kāi)發(fā)商追漲心理強(qiáng)，土地收儲(chǔ)果斷。2014年整體的樓市已開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，追漲的心態(tài)不再出現(xiàn)，含有“捆綁條件”的土地出讓條件將成為土地成交的一大阻礙。

由于外圍的地塊地價(jià)上漲過(guò)快，而且需面臨該區(qū)域后續(xù)大量的“低地價(jià)”項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，也讓“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。

政府依然沿用2013年“牛市”的思維對(duì)出讓土地進(jìn)行定價(jià)，如6月23日出讓的增城新塘永寧街的二幅居住用地，起拍樓面地價(jià)2800元至2900元/平方米，而去年6月3日出讓位于該地塊附近的地塊，當(dāng)時(shí)的起拍樓面地價(jià)僅1513元/平方米，地價(jià)一年內(nèi)增長(zhǎng)近一倍，而周邊的一手樓價(jià)處于零增長(zhǎng)水平。而且增城市政府還采取了土地拍賣(mài)的形式(拍賣(mài)形式需至少有3個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參加才有效)，希望能拍出更高的地價(jià)，這樣的地價(jià)增幅水平，加上未來(lái)還需面臨該區(qū)域后續(xù)大量的“低地價(jià)”項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展商不參與競(jìng)拍，并不奇怪。

在房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，目前廣州樓市受限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)影響，市場(chǎng)需求萎縮，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力不足；開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，主動(dòng)調(diào)價(jià)，促成成交，打破“悶樓市”。各方都應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，改變“牛市思維”指導(dǎo)下的定價(jià)機(jī)制，地方政府部門(mén)也不例外。