在貨幣緊縮和地產(chǎn)調(diào)控雙重打壓之下，多個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔(dān)憂，杭州市已經(jīng)著手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。與此同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房熱情消退，轉(zhuǎn)向持幣觀望；有業(yè)內(nèi)專家表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。

行業(yè)觀察

樓市衰退或持續(xù)至2013年

隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。

11月12日，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。

由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬(wàn)科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也曾拋出“拐點(diǎn)論”，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報(bào)告也指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

近三年處于調(diào)整期

調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺(tái)“新國(guó)八條”的9個(gè)月來(lái)，成交量、價(jià)格、投資等指標(biāo)的增速，以及國(guó)房景氣指數(shù)幾乎都在下行。

在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實(shí)上，“現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地”也正是不少房企在今年的生存策略。

不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說(shuō)明房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的衰退周期。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運(yùn)行將遵循“5年增長(zhǎng)、2年衰退”的周期，但這個(gè)周期會(huì)受到政策調(diào)控等多重因素影響。

中國(guó)某研究院副院長(zhǎng)陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調(diào)整階段。

陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運(yùn)行規(guī)律與GDP增長(zhǎng)有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)期”。他認(rèn)為，隨著我國(guó)GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(zhǎng)階段”步入“中速增長(zhǎng)階段”。

據(jù)悉，我國(guó)制定的“十二五”期間GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%，明顯低于“十一五”。今年來(lái)看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢(shì)十分明顯。

陳晟表示，當(dāng)我國(guó)GDP增速降到9%以下時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”。而從今年到2013年，將是調(diào)整時(shí)期。

在近日的2011中國(guó)私募基金領(lǐng)袖峰會(huì)上，安信證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，未來(lái)幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)的熊市。

“暴利時(shí)代”或終結(jié)

“中速增長(zhǎng)”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點(diǎn)，未來(lái)一段時(shí)間，樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì)有太大的變動(dòng)。

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)則持不同看法，該機(jī)構(gòu)在14日公布的報(bào)告指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的觀點(diǎn)則是：未來(lái)兩三年，房?jī)r(jià)不可能上漲，但跌幅不會(huì)超過(guò)15%。

一個(gè)共識(shí)則是，隨著土地成本、資金成本、各項(xiàng)稅費(fèi)的提高，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率將會(huì)降低，“暴利時(shí)代”即將終結(jié)。

從上月開(kāi)始，“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬(wàn)科、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數(shù)上市房企財(cái)報(bào)呈現(xiàn)的毛利率將會(huì)有所降低。

據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在10%左右，高端項(xiàng)目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月～10月，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個(gè)月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月，兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。

不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說(shuō)明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時(shí)，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也將減弱。

陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來(lái)很可能滑落到20%以下。

資金鏈隱憂

杭州欠薪房企將被限制信貸

眼下，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。尤其是“年關(guān)”將至，開(kāi)發(fā)商都要支付大筆建筑和材料費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的日子愈發(fā)難過(guò)。由于遭遇資金鏈困境，有房產(chǎn)中介企業(yè)已出現(xiàn)拖欠員工工資現(xiàn)象。

“銀根緊縮的格局下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一些中小企業(yè)受民間借貸危機(jī)影響，債務(wù)鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。”杭州市人力資源和社會(huì)保障局局長(zhǎng)張建華昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，根據(jù)今年特殊形勢(shì)，杭州已提前在11月1日就啟動(dòng)了工資支付專項(xiàng)檢查行動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)控建筑施工、裝飾裝潢、服裝加工等勞動(dòng)密集型行業(yè)以及城郊接合部的小企業(yè)、小作坊。針對(duì)企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州實(shí)行社會(huì)公示制度，對(duì)于發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法的建筑、交通、水利施工企業(yè)，行業(yè)主管部門(mén)實(shí)行“黑名單制度”，限制該類企業(yè)招投標(biāo)資格；同時(shí)，對(duì)經(jīng)查實(shí)有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過(guò)50萬(wàn)元的欠薪企業(yè)，其信貸行為將被嚴(yán)格限制。