濟(jì)南正在研究限購政策調(diào)整，一旦取消限購，將會(huì)給市場(chǎng)帶來怎樣的影響?會(huì)不會(huì)再度刺激新一輪的炒房?房?jī)r(jià)又將如何演繹?哪些人群將受益，哪些人群又不希望看到調(diào)整?2日，本報(bào)記者兵分多路，對(duì)政策調(diào)整產(chǎn)生的影響進(jìn)行了探訪。

“濟(jì)南要取消限購了?”2日，這則消息成了省城市民熱議的話題。市民崔先生準(zhǔn)備盡快買上婚房，“本來想再攢點(diǎn)錢，明后年買房，這下限購政策要取消了，萬一房?jī)r(jià)再漲上去，還是借錢早買吧”。

相比崔先生這樣的婚房剛需族，想改善住房的張先生則對(duì)限購松綁持歡迎態(tài)度，“一直想買三套房，這下終于可以了。”張先生有兩套房子，一套房子比較偏遠(yuǎn)，一套是單位分的，因限購原因，三套房遲遲沒買成。新的政策如果實(shí)施，他將有希望對(duì)目前的住房條件進(jìn)行改善。

“限購醞釀?wù){(diào)整，我沒有感到特別興奮。”2日，一家一線房企山東市場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)很“淡定”:雖然也算得上利好消息，但在目前整體下行的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)成交及價(jià)格影響不會(huì)太大。

該負(fù)責(zé)人分析，限購如果真的取消，對(duì)兩類人影響最大:一是本市戶籍的人不再受“限二禁三”的影響，可以多買房;二是外地購房者，納稅社保繳納的門檻取消，在濟(jì)南買房數(shù)量也沒有了限制。“但是濟(jì)南的限購政策已實(shí)施了三年多，許多外地人都已經(jīng)達(dá)到了限購規(guī)定的購房條件，是否取消影響不大。”該負(fù)責(zé)人說，這對(duì)于剛需樓盤來說尤為明顯，在目前市場(chǎng)下，投資投機(jī)需求的客戶基本沒有，不僅是住宅，像是一些帶有投資特點(diǎn)的公寓、商鋪等出手的人也不多。

省城南部一家房企負(fù)責(zé)人說，目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”，降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成，為了沖擊上半年的銷售目標(biāo)，價(jià)格已做出幾百元甚至千元的下調(diào)，但是成交還是無法與去年同期相比，購房者觀望情緒不會(huì)因這個(gè)政策而做出大的改變。為了完成全年銷售目標(biāo)，他們的任務(wù)還是快速走量，價(jià)格反彈可能性不大。“最多是以此做個(gè)理由來加大促銷。”

“我們項(xiàng)目以剛需為主，成交主力是首套房或是改善型的二套房，限購是否取消對(duì)他們影響不大。”省城東部一家房企負(fù)責(zé)人說，在政策調(diào)整的敏感期，市場(chǎng)甚至可能會(huì)更加觀望，購房者可能等待更多的政策出臺(tái)。

“限購調(diào)整，不是限貸調(diào)整。這是兩個(gè)概念，不能混淆。”2日，山東最大的房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江分析，限購如果取消，一些改善型需求的人雖然有了買房資格，但是貸款政策如果不調(diào)整，沒有貸款的支持，也很難成交。

目前來看，濟(jì)南實(shí)行的是差異化的信貸政策，三套房沒有貸款支持。像一些購房者有了買三套房、四套房的資格，需求得到釋放，但是如果不能貸款，也是無濟(jì)于事。“除非是那些買房不需要貸款的人，他們多套房的需求可以實(shí)現(xiàn)。”

“目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大氣候已經(jīng)形成，一個(gè)政策的調(diào)整不會(huì)有太大的影響。”朱江認(rèn)為，從4、5、6三個(gè)月來看，市場(chǎng)呈現(xiàn)的是“量?jī)r(jià)齊跌”，“限貸如果不取消，開發(fā)商的資金鏈不會(huì)得到太大的改善，購房者也無法獲得更多貸款，總的影響有限。”

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前市區(qū)在售的88個(gè)主力項(xiàng)目中，未售存量約695萬平方米，按去年月均去化62.78萬平方米計(jì)算，未售存量去化周期大約需要11.07個(gè)月，市場(chǎng)供應(yīng)充足。

在這樣的背景下，放開限購雖然可能在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)供需以及房?jī)r(jià)穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響，但不至于影響濟(jì)南樓市的大勢(shì)，濟(jì)南住房市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，分析認(rèn)為沒必要太過擔(dān)心。

“房產(chǎn)具有三個(gè)特性:消費(fèi)、投資、投機(jī)，一旦有了投機(jī)的成分，價(jià)格的上漲是預(yù)想不到的。”山大房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析說，一旦濟(jì)南放開限購，可能不用多久，會(huì)激發(fā)新的投資投機(jī)需求，有錢人會(huì)再度出手多買房。

李鐵崗說，房產(chǎn)限購取消，短期內(nèi)不會(huì)刺激房產(chǎn)銷量大幅增長(zhǎng)，政策作用要有一個(gè)消化期，但政府不應(yīng)該刺激房產(chǎn)需求，而是應(yīng)該著手解決房產(chǎn)市場(chǎng)的供給問題。一旦限購取消，短期內(nèi)能起到緩和銷售低迷的作用，但從長(zhǎng)期看，對(duì)解決房產(chǎn)供給需求的矛盾很不利。實(shí)際上，雖然短期看，房產(chǎn)供給有過剩，但只是個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象，不是長(zhǎng)期存在。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和二胎政策的放開，房產(chǎn)潛在的需求要大得多。

“從一般規(guī)律講，房產(chǎn)限購政策應(yīng)該長(zhǎng)期存在。”李鐵崗擔(dān)心，一旦潛在需求被激發(fā)，出現(xiàn)市場(chǎng)回暖，資產(chǎn)性炒作的情況會(huì)再次出現(xiàn)，未來泡沫加劇，房?jī)r(jià)可能也會(huì)再次上漲。畢竟，房產(chǎn)銷售中，炒作的成分起的作用很大，如果供給不足，投機(jī)客瘋搶后，就會(huì)抬價(jià)銷售。

在李鐵崗看來，如果房產(chǎn)限購政策可以持續(xù)，購房的投資、投機(jī)成分就被去掉了，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性會(huì)很小，但放開后，一旦市場(chǎng)投機(jī)氛圍形成，稍微控制不好，房?jī)r(jià)可能大幅度上漲，甚至有可能引發(fā)新一輪房產(chǎn)危機(jī)。

對(duì)于濟(jì)南限購政策的醞釀?wù){(diào)整，濟(jì)南市建設(shè)部門有關(guān)人士稱，主要目的是為了保持濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)，已出現(xiàn)了成交下降、價(jià)格滯漲甚至下跌的現(xiàn)象。

省城樓市“半年考”已經(jīng)結(jié)束，各大房企也在6月份最后的節(jié)點(diǎn)鉚足了勁沖業(yè)績(jī)，但是濟(jì)南市建委統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，濟(jì)南新房網(wǎng)簽量為3500多套，而去年6月份的新房網(wǎng)簽量近5000套，同比下滑43%。此外，“紅五月”也表現(xiàn)平平，具體來看，濟(jì)南新房網(wǎng)簽套數(shù)為3053套，同比下跌了45%。

從市場(chǎng)來看，六月份開發(fā)商入市力度加大。僅6月底的一個(gè)周，就有7個(gè)項(xiàng)目1300多套房子集中推出。為了避開競(jìng)爭(zhēng)，不少項(xiàng)目選在了晚上開盤。為了走量，各大房企的“價(jià)格戰(zhàn)”也明顯升級(jí)。

2日下午，記者在西客站片區(qū)看到，在一個(gè)項(xiàng)目的售樓處會(huì)出現(xiàn)其他項(xiàng)目的銷售人員“明搶”客戶。記者剛走出售樓處，就被三個(gè)樓盤的置業(yè)顧問“圍堵”，拉著記者去看房。“這種競(jìng)爭(zhēng)真是從來沒見過。市場(chǎng)不好，這也是無奈之舉。”一家房企負(fù)責(zé)人說。

此外，在省城南部，中海國(guó)際社區(qū)8000萬購房基金回饋客戶，價(jià)格低至6000元/平米起，相比此前做出千元下調(diào)。東部奧體中路附近一樓盤也打出了“沖刺上半年目標(biāo)，團(tuán)購88折”的優(yōu)惠活動(dòng)。具體來看，81平米的房子，價(jià)格在6900元/平米至7800元/平米。“6字頭價(jià)格現(xiàn)身東部、南部，價(jià)格下降力度很大。”一業(yè)內(nèi)人士感慨。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著庫存量的增大，開發(fā)商的壓力也逐步加大，為了成交走量，價(jià)格促銷乃是形勢(shì)所迫。

盡管濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)節(jié)的穩(wěn)定狀態(tài)，但購房者觀望情緒較濃，購房猶豫期延長(zhǎng)，導(dǎo)致上半年市場(chǎng)成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，已經(jīng)波及土地市場(chǎng)。此外，公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況顯示，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)所得稅下降了35.37%，未來房地產(chǎn)業(yè)稅收增收難度較前期有所增大。

記者了解到，受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后，3月份以來一直比較冷清，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。

濟(jì)南市國(guó)土部門招拍掛信息顯示，四五月份，土地供應(yīng)和成交都出現(xiàn)了“空當(dāng)期”。在3月31日掛牌兩宗國(guó)有建設(shè)用地后，從4月初到5月31日，將近兩個(gè)月的時(shí)間，濟(jì)南沒有一宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌，出現(xiàn)了“零”掛牌的局面。從土地成交來看，整個(gè)5月份也交出了“零分”答卷。直到六月份，除了幾個(gè)小地塊掛牌出讓外，整個(gè)土地市場(chǎng)也是沒有任何成交。

一家一線房企投資部有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，由于目前市場(chǎng)形勢(shì)的變化，集團(tuán)一些計(jì)劃要拿的地都先暫時(shí)放棄。“我們現(xiàn)在的土地都在集中開發(fā)放量，目前最大的任務(wù)就是快速走量回籠資金�，F(xiàn)在市場(chǎng)僵持，我們必須得放慢腳步，不敢輕舉妄動(dòng)。”