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      樓市上半年喜大普奔:城鎮(zhèn)化出臺 以房養(yǎng)老試點

      作者:未知 來源:新華網(wǎng) 更新時間:2014年07月05日 【字體:

      編者按:2014年的上半場樓市,風云幻變。從2月初的降價潮打響今年樓市“第一炮”,到全國兩會中政府工作報告“分類調控”思路的提出;從城鎮(zhèn)化工作進入實質階段,到不動產統(tǒng)一登記的推進;從地方政府明緊暗松“救市”疑云,到央行喊話力挺剛需……2014年的上半年樓市,天天“上頭條”。

      城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略出臺 房地產行業(yè)迎春天?

      今年3月,國務院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,提出要推進“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃,以及2020年我國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右。消息一出,不少業(yè)界人士將此視為對房地產商而言“喜大普奔”的好消息:新型城鎮(zhèn)化的推進必然會衍生出更多的住房需求,這會不會是房地產行業(yè)的又一個春天?

      住建部政策研究中心主任秦虹在公開場合發(fā)表的言論更是加劇了這種期待:“從市場層面來看,未來60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來。”她指出,到2020年,如果實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標,其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求主要是初次置業(yè)的需求,也就是所謂的剛性需求,其次是改善性需求。這意味著,未來的住房供給依然要高度關注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。

      利好背后,新型城鎮(zhèn)化要注意的一些問題也備受關注。

      在接受新華網(wǎng)記者采訪時,廣東體制改革研究會副會長彭澎認為,這次的新型城鎮(zhèn)化更加強調人的城鎮(zhèn)化,即身份的城鎮(zhèn)化,待遇的城鎮(zhèn)化,與以前以土定中心的城鎮(zhèn)化有所區(qū)別。許學鋒則強調,不能讓房地產成為獨行者,房子建起來之后,產業(yè)的規(guī)劃和建設要跟上。“有了產業(yè),人到了城鎮(zhèn)里才有工作,有工作才有收入,人才有支付能力,才能夠在這個地方生活,在這個地方成家立業(yè)。”

      除了業(yè)界關注,市場也對新型城鎮(zhèn)化給出了熱烈的回應。6月30日,中共中央政治局審議通過了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》,指出要完善農村產權制度,維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。要區(qū)別情況、分類指導,由各地因地制宜地實行差別化落戶政策。

      這一意見的出臺,被市場視為對新一輪城鎮(zhèn)化的有利助推。據(jù)相關媒體報道,當天,多個建設類行業(yè)股票相繼漲停。該報道續(xù)指,有六大行業(yè)率先受益于城鎮(zhèn)化建設。首先受益的無疑是房地產行業(yè)。其次,建材、基建行業(yè)也將充分受益于城鎮(zhèn)化建設。再者,隨著新型城鎮(zhèn)化建設的推進,包括供水、供氣、公共交通、醫(yī)療等公共服務行業(yè)也將迎來高速發(fā)展期。

      不動產登記列入時間表 難點未破阻力仍大

      去年3月,全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》,明確“建立不動產統(tǒng)一登記制度”,國辦隨后下發(fā)任務分工通知,要求今年6月底前出臺《不動產登記條例》。

      其后,國土資源部部長姜大明公開表態(tài),今年國土部將在6月前提出不動產登記條例,建立不動產部際聯(lián)席會議制度和不動產信息共享平臺。

      在廣東,不動產統(tǒng)一登記工作領導小組及辦公室已于四月成立,建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度也被廣東省國土資源廳列為今年的一項重點工作。

      種種跡象似乎都在指向住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產登記終于要千呼萬喚始出來。

      然而,隨著七月的到來,這短暫的期待又幻化成空,其最大的阻力來源,是住房信息聯(lián)網(wǎng)要比想象中難得多。

      事實上,不動產登記遇阻并不是頭一遭了,有媒體指,早在七年前,“不動產統(tǒng)一登記制度”就已寫入《物權法》,但因分歧較大,未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機構和辦法,最終不了了之。

      盡管不動產登記條例未能如期報到,但其一旦推出,其預期產生的作用振奮人心:房產的擁有分布狀況將更加透明;二手房市場將有更多房源入市,空置房總量將會減少;房產大佬潘石屹更是公開表示,它將使房價大跌。這對于有購房需求的人來說,或許也算是喜大普奔的期待吧。

      以房養(yǎng)老啟動試點 實行之路尚需探討

      6月23日,中國保監(jiān)會公布了《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》。自7月1日起為期兩年內,北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。與以往的試行不同的是,本次的以房養(yǎng)老放寬了準入條件,年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人,就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險。這對于部分有需要的老年人來說,無疑是喜大普奔的利好消息。

      然而,喜大普奔背后也存在問題。中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為,在人口老齡化嚴重的背景下,保險公司提供一種新的養(yǎng)老保險產品,把老年人房產的價值發(fā)揮出來,這個產品毫無疑問具有價值。但在中國推行,首先面臨的障礙是住宅僅有70年產權的事實。“很多老人手里的房子都比較舊了,70年產權剩下的不多,不解決產權的問題,后面的價值很有限。”宋世斌分析,中國的房價目前已處于高位,市場對未來房價波動的預期較高,因此,鑒于房屋未來價值難以估量,保險公司作出的價值評估將會比較保守,按相對較低的標準發(fā)放養(yǎng)老金,對老年人而言,這是最大的不理想因素。

      另一不理想因素是,老年人在進行以房養(yǎng)老的過程中,還需要承擔房屋抵押本身的手續(xù)費。“價值評估需要一級的評估師,法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本,保險公司不大可能承擔這部分成本。”宋世斌補充道。

      以房養(yǎng)老的利益分配問題也備受關注。“政府如果要關注孤寡老人,讓他們晚年過得更好的話,這項業(yè)務就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運作,最好用帶有一些公益色彩、保本經營的方式來設計產品。”廣州市知名房地產專家韓世同建議應當設計為沒有固定年限,一旦跟保險簽約,就可以保障到終老的產品。

      但與此同時,他也指出如果要實現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老,不排除保險公司出現(xiàn)虧損的可能,這時,政府的財政支持或是機構介入進行兜底十分必要,否則沒有利益的話,保險公司的參與熱情也難以提振。

      此外,中國人傳統(tǒng)的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認為:“這是家庭財產如何盤活的問題,是一個比較長遠的方向。對于沒有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒有養(yǎng)老資金來源的老人而言,被采用程度或許會高一點。但目前來看,這部分人還是少數(shù)。對于大多數(shù)家庭而言,房子是很重要的不動產,人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財產傳承下去。畢竟大部分國人眼中,家庭最大的財產就是一套房子。”談錦釗說道。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 4000 內蒙古大道
      保利中央峰景 3600 大邑大道
      力揚·時代 4000 桃源新城
      鑫河國際花園 3700 桃源新城
      優(yōu)品美地 3650 甲子路
      天邑•春江花苑 3500 大邑大道
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