每逢樓市低迷，地方政府總會有異動。從今年第二季度開始，各地關于樓市政策調整的消息就沒有中斷過。從南寧至無錫，再到佛山天津。不斷傳出的“松綁”傳聞有的被證實，有的被腰斬，有的則是不了了之。但可以看出，在房地產(chǎn)市場高庫存的壓力之下，仍然依靠土地財政支撐的二三線政府已經(jīng)開始有點按耐不住了。而地方政府“新政策”越來越切中要點，限購、限貸等已經(jīng)成為松綁的主要對象。

二三線城市成“松綁”主力

自4月以來，全國不少二三線城市針對樓市的新政頻頻，而與以往不同，此輪的新政潮涉及的目標都非常明確，針對的都是加在樓市頭上的“限購”、“限價”和“限貸”等限字政策。

4月底，無錫公布《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》新政，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶；杭州、長沙有關部門在3月底相繼召開房企溝通會，有關部門在會上向房企透露，正在制定一系列促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策，其中包括松綁限購及降低二套房貸款門檻等。

廣西南寧市成為第一個直接將松綁目標面向“限購”的地方政府。據(jù)南寧房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。當天，天津濱海新區(qū)有關部門負責人表示，為促進濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產(chǎn)權模式購房政策，交一成首付就能先住房。

廣西之后，安徽銅陵市政府也出臺《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策已于5月1日起實施。《意見》主要涉及契稅和公積金貸款等方面。在契稅方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購買家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。同時，適當放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件，《意見》提出，外地居民在該市購商品住房，可憑房地產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續(xù)，改變了以往必須辦理房屋產(chǎn)權證后方可遷入戶口的限制性條件，但在辦理房屋產(chǎn)權登記之前不得解除《商品房買賣合同》。

地方政府推新政曾一度推進至廣州周邊區(qū)域。5月9日，“佛山市政府擬在佛山五區(qū)調整限購政策，調整將以高明區(qū)先行試點，并陸續(xù)在三水區(qū)與順德區(qū)試行”的消息被傳出而且被相關部門證實。盡管佛山新政再度夭折，但二三線城市政府的焦急心態(tài)已表現(xiàn)得十分明顯。

“松綁”背后是高庫存

二三線城市再度成為調整樓市政策的排頭兵，其原因很大程度成于這些區(qū)域面臨著巨大的樓市庫存。今年樓市成交低迷，二三線城市甚至部分一線城市面臨著較大的去庫存壓力。而更為重要的是，在前兩年瘋狂拍地后，今年將有大量的新盤新貨推出市場。市場庫存量仍在不斷地增加。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，國內35個城市中新建商品住宅庫存總量，一線城市3032萬平方米，環(huán)比增長4.6%，同比增長12.4%；二線城市總量18063萬平方米，環(huán)比增長2.4%，同比增長19.2%；三線城市3796萬平方米，環(huán)比增長2.4%，同比增長27.6%。從數(shù)據(jù)上看，二三線市的新建商品住宅庫存總量增長速度最快。

與持續(xù)增長的庫存量相比，今年的一手住宅銷售卻呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。相對于2013年的歷史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%，為近四年以來的歷史低位。在行情低迷的市場中，二三線城市首當其沖，再加上庫存增加，不僅是房企，地方政府也面臨著巨大的壓力。