經(jīng)過半年的博弈，北京樓市新盤降價的范圍和幅度正在加速。

上周入市的4個項目中，兩個剛需項目均出現(xiàn)明確價格調(diào)整，而上周的銷售榜單第一名泰禾·1號街區(qū)的價格也有調(diào)低的跡象，同時，記者還從東亞新華地產(chǎn)獨家獲悉，其8月份即將入市的新盤東亞尚品臺湖單價比預(yù)期直降5000元，其在舊宮的東亞五環(huán)國際也以現(xiàn)房的狀態(tài)下調(diào)價格2000元/平方米。

業(yè)內(nèi)認為，在上半年業(yè)績不理想和自住房入市的雙重壓力之下，下半年以價換量的速度將加快。

臺湖一項目直降5000元

日前，記者從東亞新華地產(chǎn)獨家獲悉，其在臺湖的新盤東亞尚品臺湖將以1.59萬元/平方米的價格入市，而此前公司對該項目的預(yù)期價格為2.09萬元/平方米起，最新入市價格比之前預(yù)期直降了5000元/平方米。

東亞新華并不是臺湖區(qū)域唯一降價的項目。

記者從亞豪機構(gòu)上周(6月30日-7月6日)商品住宅成交排名榜單上看到，位于通州臺湖的熱銷樓盤泰禾·1號街區(qū)以251套的銷售成績位居第一，成交價約為2.7萬元/平方米，而住建委的網(wǎng)站顯示，該項目之前的銷售均價約為3.2萬元/平方米。

對于臺湖區(qū)域的競爭，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，臺湖板塊各項目的降價行為，有望吸引部分剛需人群回流，特別是價格預(yù)期較低的尚品臺湖，預(yù)計售價已接近同區(qū)域泰禾項目的土地價格，且與通州永順鎮(zhèn)自住房項目的限定售價相差不大，極具競爭力的定價不僅能夠抓住部分自住房申購人群，還會因價格洼地效應(yīng)吸聚臺湖板塊的剛需，預(yù)計將有力促進項目銷售成果的達成。

值得一提的是，東亞新華地產(chǎn)旗下的另外一個項目東亞五環(huán)國際價格也出現(xiàn)松動，不僅房源為現(xiàn)房，且價格直接從2.6萬/平方米降至2.4萬/平方米，降幅達到2000元/平方米。

另外，根據(jù)亞豪的統(tǒng)計，上周入市的4個項目為首開熙悅山瀾庭、首開國風美侖兩個普通住宅項目，以及兩個別墅項目北辰紅橡墅和東亞華欣灣，兩個普通住宅項目均以低于2萬元/平方米的低價入市，其中首開熙悅山開盤價較6月初下降近2000元，與3月份的售價相比下降近20%。另一個項目首開國風美侖本期入市價為16500元/平米，與去年基本持平。

受自住房的沖擊嚴重

事實上，今年以來，剛需盤受到自住房入市的嚴重沖擊，面對低于市場價格30%-50%的自住房，連漲兩年的剛需盤價格失去上漲動力，并出現(xiàn)下行。

“自住型商品住房是剛需盤非常有力的競爭對手，也是一個非常好的替代品，很多購房者把購房目光轉(zhuǎn)向了此類新興住房類型。”上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示。

7月7日，北京第二個自住型商品房首創(chuàng)·悅都匯搖號，這也是繼金隅匯星苑項目后，北京第二個進入搖號的自住型商品房項目。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京從第一個自住房入市到目前，入市的自住房項目已經(jīng)達到了11個，合計供應(yīng)住宅高達1.8萬套，對市場的影響明顯在加大。

另據(jù)統(tǒng)計，北京累計出讓含有自住房地塊項目已經(jīng)有40多宗，涵蓋北京(朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺、房山、大興、門頭溝、密云、平谷)11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達到了8個項目。海淀區(qū)合計兩個項目，順義區(qū)合計達到了6個項目。累計36地塊可供應(yīng)自住房項目達到了5萬套，預(yù)計這些項目大部分都可以在2014年入市。這意味著，在2014年北京將能成交200萬左右價格的自住房達到4萬-5萬套左右，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會處于觀望中。

加速跑量成剛需盤共識

為了跟自住房“搶人”，提高企業(yè)的業(yè)績，剛需盤降價跑量成為共識。

對此，東亞新華地產(chǎn)賈玉鵬在接受記者采訪時表示，東亞旗下項目下半年的主要任務(wù)就是加速快跑，以實現(xiàn)資金回籠，儲備優(yōu)質(zhì)土地。在賈玉鵬看來，目前市場不好之時，正是儲備優(yōu)質(zhì)土地的良機。“對于剛需盤來說，跑量最重要也是最有效的方法就是調(diào)低價格。”

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認為，在下半年市場不明的情況下，迫于銷售業(yè)績和資金周轉(zhuǎn)的壓力，將會有更多房企加入降價行列。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月7日，全國9家房企公布了半年銷售業(yè)績，9家企業(yè)中，有萬科等完成比較好的企業(yè)，也有恒盛等企業(yè)銷售困難。從同比數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)漲幅放緩，且后續(xù)更多企業(yè)，預(yù)計數(shù)據(jù)并不樂觀。

“2014年如果繼續(xù)目前發(fā)展趨勢，房企不加快以價換量努力，很可能90%以上的企業(yè)難以完成年度目標。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說。

嚴躍進表示，從北京目前商品住宅庫存走勢看，基本上呈現(xiàn)了U形走勢，在2013年持續(xù)下滑，但到了2014年則出現(xiàn)了上升，而剛需盤占庫存量的很大比例。置業(yè)者在信貸收緊、房價下跌等背景下延緩了入市節(jié)奏�；乜罾щy的同時，今年整個信貸環(huán)境比較冷，資金補給上更加依賴銷售回款，這就會進一步加大剛需盤降價讓利促銷的力度。