2014年至今，全國樓市成交量普遍低迷，庫存屢創(chuàng)新高，去化指標持續(xù)惡化，投資增速和新開工面積增速同時放緩。房價方面，在今年4月份也開始出現(xiàn)了第一輪降價。我們可以確認，樓市已經(jīng)進入了下行周期。在我們看來，這波調(diào)整至少是對過去兩年的調(diào)整，也就是2012年年初開始、持續(xù)了兩年的上升周期的調(diào)整。但是，也不能排除它是對2009年以來、也就是過去五年上升周期的調(diào)整，甚至我們也無法排除它是對2004年以來或者倒推至1999年的長周期的調(diào)整。

我們認為，影響樓市的外部驅(qū)動因素主要有兩方面：一是宏觀經(jīng)濟及政策。我們認為，從2014年開始，中國經(jīng)濟進入下行周期。這是對2009年中央及地方政府帶頭發(fā)起的過度刺激的必然修正，實際上企業(yè)也深陷其中。另一方面，2000年以來，中國依賴低匯率、低成本和低環(huán)保取得的出口增長也難以為繼。在這兩大趨勢扭轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境較為惡劣，而房價和銷量在2013年還站在歷史的新高上。因此，我們認為，房地產(chǎn)市場順勢進入較長時間或較大幅度的調(diào)整是大概率事件。

二是房地產(chǎn)政策。我們認為，新一屆政府的經(jīng)濟政策中的一個重要思想是減少政府對經(jīng)濟的直接干預(yù)，而讓市場之手發(fā)揮自動調(diào)節(jié)作用。我們相信，這個思路也將貫徹到房地產(chǎn)領(lǐng)域。過去十年，中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和干預(yù)始終不斷，但效果并不明顯，反而降低了政策的公信力。展望未來，我們認為政府將把著力點放到制度建設(shè)和民生層面，在保障房體系、房地產(chǎn)稅收體系等方面多花力氣。這意味著，一方面，未來的房地產(chǎn)市場將表現(xiàn)得更加平穩(wěn)，以前一兩年就出現(xiàn)一個短周期的情形會有所減少；另一方面，期望政府再通過刺激房地產(chǎn)市場來穩(wěn)定經(jīng)濟也不太現(xiàn)實了。

樓市拐點已現(xiàn)。A股市場房地產(chǎn)板塊的投資如何把握？從歷史經(jīng)驗來看，驅(qū)動地產(chǎn)股股價的主要因素就兩個：政策與樓市。政策方面，我們相信，除非樓市硬著陸，中央政府將維持目前的政策基調(diào)，包括支持首套自住普通住宅需求、抑制投資投機型需求，分類調(diào)控、由各地根據(jù)當?shù)厍闆r決定；貨幣政策方面，不緊縮不刺激。地方政府方面，我們預(yù)測一些供求嚴重失衡的城市將在操作層面暗自松綁限購政策、以及推出一些公積金貸款、買房入戶等鼓勵購房政策。但是，在我們看來， 這些舉措最多只能緩解一時。

我們?nèi)耘f維持房地產(chǎn)板塊“謹慎推薦”的評級。不過，板塊的波動不會很大，可操作性較弱。投資機會主要來自轉(zhuǎn)型個股的自下而上挖掘和優(yōu)質(zhì)龍頭股的持有收益。我們推薦以剛性需求為目標客戶、財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的全國性龍頭萬科A、保利地產(chǎn)；其次，為招商地產(chǎn)這類財務(wù)上偏保守的地產(chǎn)公司；此外，推薦華夏幸福等模式有創(chuàng)新的公司。