住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)確立地方政府調(diào)控更趨靈活

2014年上半年全國(guó)各類城市住房市場(chǎng)在無(wú)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步干預(yù)的背景下進(jìn)入了自主調(diào)整階段，住房投資、新開(kāi)工面積及住房銷售量?jī)r(jià)等主要指標(biāo)均出現(xiàn)了持續(xù)下跌或增速回落，調(diào)整趨勢(shì)確立。導(dǎo)致上半年各類城市住房市場(chǎng)調(diào)整的主要原因是短期供求狀況的轉(zhuǎn)變，住房供給增加及需求不足導(dǎo)致庫(kù)存不斷增加，住房存銷比不斷攀升。

下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)的大背景下，住房市場(chǎng)調(diào)控將繼續(xù)關(guān)注中長(zhǎng)期制度建設(shè)，同時(shí)在“分類指導(dǎo)”和“雙向調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方政府進(jìn)行局部調(diào)控的自主空間擴(kuò)大，調(diào)控政策也將更趨于靈活。

一線城市和熱點(diǎn)二線城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點(diǎn)二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會(huì)有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)沖擊影響，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加；住房供給方面，開(kāi)發(fā)商受前期銷售低迷影響資金趨緊，下半年推盤(pán)入市量會(huì)加大；住房調(diào)控政策方面，供給偏緊狀況長(zhǎng)期仍較為顯著的基本特征決定這些城市放松限購(gòu)的可能性不大，信貸支持等市場(chǎng)調(diào)控政策或成為這些城市主要“微刺激”政策。需求、供給和調(diào)控政策三大因素共同決定了下半年這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)持續(xù)，但是受信貸支持增加的影響主要指標(biāo)會(huì)有所回升。

其它二線城市和熱點(diǎn)三線城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場(chǎng)的二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)在限購(gòu)松綁的帶動(dòng)下會(huì)有所回升，但是多年來(lái)隨著供給的不斷增加住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場(chǎng)的主要特征。下半年在限購(gòu)松綁的作用下剛性需求和投資投機(jī)性需求會(huì)有所回升，但是在住房市場(chǎng)供求趨于均衡投資投機(jī)回報(bào)下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)仍將繼續(xù)，但是主要指標(biāo)下行或增速回落幅度會(huì)有所收窄。

大量三四線城市住房市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸為供給偏多需求有限，房?jī)r(jià)合理回歸帶動(dòng)的預(yù)期合理回歸將促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)繼續(xù)。下半年對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的三四線城市地方政府將通過(guò)更多形式加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的刺激，但是供給偏多需求有限仍將是這些城市住房市場(chǎng)發(fā)展的主要問(wèn)題，在供求機(jī)制作用影響下住房?jī)r(jià)格的逐步合理回歸也將帶動(dòng)這些城市購(gòu)房者預(yù)期的合理回歸，而合理預(yù)期又會(huì)促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)的繼續(xù)調(diào)整。

房企兩極分化態(tài)勢(shì)明顯寡頭格局正在形成

在2014年上半年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情黯淡，但萬(wàn)科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績(jī)斐然：萬(wàn)科年中銷售額突破千億，恒大銷售面積也接近千萬(wàn)平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)的負(fù)增長(zhǎng)水平，其中部分房企2014年上半年的銷售額與銷售面積增速甚至高于2013年同期增長(zhǎng)水平，逆市增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2014年上半年銷售額最多同時(shí)也是銷售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。無(wú)論是銷售額還是銷售面積，這七家龍頭房企近幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)勢(shì)頭都保持穩(wěn)健。雖然2013年全面回暖的市場(chǎng)行情沒(méi)有為這些寡頭企業(yè)帶來(lái)預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，2012與2014上半年市場(chǎng)下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。而處于第一梯隊(duì)之外，中小型規(guī)模的房企則出現(xiàn)了明顯分化，華潤(rùn)置地、世紀(jì)金源、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等業(yè)績(jī)均下滑明顯；旭輝、陽(yáng)光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的較快增長(zhǎng)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交易規(guī)�？s減的同時(shí)大型龍頭企業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，這也就意味著小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市場(chǎng)促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時(shí)代”，急速膨脹的市場(chǎng)規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤(rùn)空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開(kāi)發(fā)商僅依靠個(gè)別項(xiàng)目或買(mǎi)賣土地就能坐享高額利潤(rùn)。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度已逐步升級(jí)；尤其進(jìn)入2014年以來(lái)市場(chǎng)供求矛盾逐漸凸顯，交易萎縮、庫(kù)存積壓的條件下，規(guī)模小、效率差的房企更會(huì)加速失去其賴以生存的市場(chǎng)空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，而處于下行中的市場(chǎng)更會(huì)加劇強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的馬太效應(yīng)。因此，在市場(chǎng)萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多小型房企無(wú)可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭格局正在形成。