據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份我國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有68個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有67個。無論從哪個方面看，當(dāng)前我國樓市下滑的可能性顯著增大。

在松綁住房限購政策效果不彰情況下，地方政府救市壓力向住房限貸政策松綁轉(zhuǎn)移。近期，又有市場傳聞銀行房貸新政或明確下限七折利率。且不論傳聞是否有出處，就松綁個人住房貸款政策刺激樓市需求以阻止樓市回調(diào)而言，本身就存在邏輯悖論。

放松限購政策

成效不明顯

若房地產(chǎn)調(diào)控政策不能取得預(yù)期成效，反而會強(qiáng)化市場運(yùn)行軌跡。從2003年中央銀行的“121號文件”到2013年初的新國五條，10年期間有9年在國家層面出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是在調(diào)控后期啟用住房限購、住房限貸的行政控制措施，以阻止房價過快上漲，但實(shí)際政策成效并不盡如人意，房價依然跳躍式上漲。究其原因在于，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，驅(qū)動房地產(chǎn)需求加快釋放，推動房價上漲。與此同時，政府有形之手對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識逐步深化，政策重心與房地產(chǎn)市場主要矛盾有偏差，加上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的政策取向，房地產(chǎn)調(diào)控政策并不足以改變市場運(yùn)行大勢，反而成為強(qiáng)化市場運(yùn)行既定軌跡的助推器。每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的市場觀望到報復(fù)性反彈，從根本上強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期。

為阻止樓市過度回調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，與抑制房價過快上漲時也有異曲同工之妙的作用。上半年，部分地方政府開始有意放松住房限購政策，隨后大多數(shù)城市相繼跟進(jìn)，但政策松綁后成效并不明顯。2014年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。8月份，我國70個大中城市房價幾近全部環(huán)比下跌，比6月份形勢更加嚴(yán)峻。這一情況表明，在住房限購政策松綁未能取得預(yù)期成效時，反而強(qiáng)化了市場回落的預(yù)期，增加樓市調(diào)整的壓力。同樣，如果住房限貸政策松綁也未能取得預(yù)期成效，那么樓市調(diào)整的幅度可能會更大。

放松房貸難阻樓市回調(diào)

個人住房貸款政策放松也難以阻止樓市回調(diào)大勢。從市場潛在需求談?wù)摌鞘邪l(fā)展前景缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展已經(jīng)支撐起過去長達(dá)10年之久的國民經(jīng)濟(jì)增長，也滿足了大多數(shù)人的居住需求。未來城鎮(zhèn)化率推進(jìn)，農(nóng)民入城，舊房重置，都需要房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng)。但從目前宏觀經(jīng)濟(jì)金融層面看，已經(jīng)不支持房價上漲。這主要是因?yàn)�，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋，經(jīng)濟(jì)增速下降，不僅限制了房價上漲幅度，也約束貨幣供應(yīng)量低速擴(kuò)張。去年第四季度以來的市場調(diào)整，是在房地產(chǎn)政策真空期市場力量自發(fā)作用的結(jié)果，實(shí)際上是對房價過度偏離的矯正。

目前我國多數(shù)城市房價還沒落入需要個人住房貸款支持購房需求的空間。分析市場需求結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，我國中高收入人群大多擁有住房，低收入人群需要保障性住房支持，中低收入人群對房價敏感度極高。就當(dāng)前多數(shù)城市房價的調(diào)整幅度看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到中低收入人群的購房價格區(qū)間。這樣一來，即使商業(yè)銀行放松了住房限貸政策，也無法有效刺激真正需要購房的中低收入人群需求。而且就商業(yè)銀行經(jīng)營而言，中低收入人群個人住房貸款風(fēng)險最高，按照價格覆蓋風(fēng)險的經(jīng)營原則，恐怕七折利率更應(yīng)是政策性銀行業(yè)務(wù)，而非純粹的商業(yè)性經(jīng)營。

當(dāng)然，貸款利率下降或其他限制取消，可能會刺激中高收入人群的改善性住房需求，有助于市場需求釋放。但需求釋放應(yīng)屬于一次性，當(dāng)改善性需求釋放后，樓市因?yàn)槿狈Τ掷m(xù)的需求動力而加快回落。