不少二三線城市紛紛加入限購松綁的大軍，一線城市的情況再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。在范劍平看來，一線城市房價(jià)調(diào)整幅度不是很大，真正出現(xiàn)房價(jià)大幅下降的可能性也不是很大。即使出現(xiàn)下跌，比如把去年的漲幅抹去，跌到前年的水平也是合理的。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的７月份數(shù)據(jù)顯示，１-７月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資５０３８１億元，增速比１-６月份回落０.４個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積同比下降７.６%，降幅比１-６月份擴(kuò)大１.６個(gè)百分點(diǎn)。幾乎所有房地產(chǎn)指標(biāo)都是下降的，而且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

國家信息中心專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家范劍平在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，到目前為止，不論是開發(fā)商以價(jià)換量還是地方政府出臺救市性政策，都不會改變房地產(chǎn)市場的下滑趨勢。但是，目前來看一線城市房價(jià)只是環(huán)比有所回落，同比仍在上漲。在這種情況下，一線城市取消限購需慎重。

面對房地產(chǎn)市場的低迷，不少二三線城市紛紛加入限購松綁的大軍，一線城市的情況再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。在范劍平看來，一線城市房價(jià)調(diào)整幅度不是很大，真正出現(xiàn)房價(jià)大幅下降的可能性也不是很大。即使出現(xiàn)下跌，比如把去年的漲幅抹去，跌到前年的水平也是合理的。

談及一線城市房價(jià)調(diào)整將維持多長時(shí)間和多大幅度問題時(shí)，范劍平表示，這個(gè)無法預(yù)測。原因在于，這種預(yù)測沒有依據(jù)。他表示，經(jīng)濟(jì)預(yù)測的基本原理是假設(shè)歷史可以重演。如果在過去的經(jīng)濟(jì)周期中，某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有規(guī)律性，那么，就可以回歸出一個(gè)模型。假設(shè)歷史可以重演，看到某些指標(biāo)的變化，就可以根據(jù)模型預(yù)測未來如何調(diào)整。“但問題是，中國的房價(jià)一直在漲，從沒出現(xiàn)過房價(jià)大跌，所以，也從未出現(xiàn)過一個(gè)完整的像樣的周期。”范劍平說，有些基于日本和香港的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行的預(yù)測，并不符合中國實(shí)際。“因?yàn)槿毡竞拖愀鄯康禺a(chǎn)市場的調(diào)整是在人口城鎮(zhèn)化率超過７０%以后出現(xiàn)的調(diào)整，這跟中國現(xiàn)在人口城鎮(zhèn)化處于加速期完全不一樣，怎么可以拿日本和香港城鎮(zhèn)化完成以后的情況套用內(nèi)地房地產(chǎn)市場？”

此外，范劍平表示，限購作為一種行政性手段，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生干擾。在房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記以及全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制建立起來后，一線城市的限購也應(yīng)取消。但在這些長效機(jī)制未建立之前，是否取消要看市場。如果房地產(chǎn)市場本身調(diào)整比較充分，沒有多少人拿房產(chǎn)做投機(jī)或投資，那么，一線城市的限購不用等到長效制度建立起來也可以放開。

精彩對話

中國證券報(bào)：對今年房地產(chǎn)市場作何研判？

范劍平：影響未來房地產(chǎn)走勢的因素主要看兩大指標(biāo)：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有沒有積極性購置土地，這個(gè)指標(biāo)今年一直很弱；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地后有沒有積極性開工，這個(gè)指標(biāo)下降的幅度曾達(dá)到２０%以上。從這兩個(gè)指標(biāo)看，未來房地產(chǎn)投資增速會進(jìn)一步下滑。預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)投資增速將從去年的２０%降到１０%左右。

中國證券報(bào)：此輪房地產(chǎn)調(diào)整跟以往有哪些不同？

范劍平：這次房地產(chǎn)調(diào)整的原因有兩方面：首先，應(yīng)承認(rèn)前幾年房價(jià)上漲過快的主要原因是２００９年貨幣信貸政策的刺激。該項(xiàng)刺激政策對房價(jià)的推動力經(jīng)過一年年的消耗，到去年已是強(qiáng)弩之末，其威力已經(jīng)消耗殆盡。只要今后中央政府不再搞“大水漫灌”式的貨幣政策，此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整將比以往更徹底。

影響未來房地產(chǎn)走勢的因素主要看兩大指標(biāo)：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有沒有積極性購置土地；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地后有沒有積極性開工。從這兩個(gè)指標(biāo)看，未來房地產(chǎn)投資增速會進(jìn)一步下滑。預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)投資增速將從去年的２０%降到１０%左右。

其次，應(yīng)看到近幾年的房價(jià)過快上漲導(dǎo)致城市生活成本不斷提高，進(jìn)城人口流速已開始放緩。“十一五”期間，人口城鎮(zhèn)化率水平每年提高１.４個(gè)百分點(diǎn)，這兩年每年只能提高１個(gè)百分點(diǎn)。速度放緩的主要原因就是房價(jià)太高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年北京（樓盤）凈流入外來人口４５.５萬人，上海（樓盤）３２萬人，廣州（樓盤）８.８萬人，深圳（樓盤）８.２萬人，與“十一五”時(shí)期外來人口凈流入高峰值相比，北京和上海分別減少了３９萬人和５０.８萬人，廣州和深圳去年凈流入人口分別相當(dāng)于高峰時(shí)的七分之一和五分之一。所以說，過高的房價(jià)降低了一線城市對外來人口的吸引力，用腳投票現(xiàn)象凸顯。

因此，貨幣政策刺激的減弱以及人口流速的放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求減弱，房地產(chǎn)市場供求變化明顯。不少開發(fā)商正通過以價(jià)換量的方式試探購房者底線；降到一定水平后，如果大家還不買，可能會再降一點(diǎn)�，F(xiàn)在供需雙方還處于相互試探底線的過程中。