連線律師

斷供不能免除還款責(zé)任

蘇州一位有著多年房地產(chǎn)業(yè)訴訟經(jīng)歷的劉律師透露，一直以來(lái)都存在房貸斷供的情況，自己此前就代理過(guò)多個(gè)此類案件，大多是因?yàn)闃I(yè)主無(wú)力支付才會(huì)出現(xiàn)斷供。

劉律師稱，業(yè)主以斷供來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌存在嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。個(gè)人買房時(shí)和銀行簽訂的合同，首先是借款合同，同時(shí)還會(huì)與銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同，千萬(wàn)不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。

“從法律角度分析，斷供對(duì)借款人是非常不利的，因?yàn)樗�并不能免除債�?wù)人的還款責(zé)任。如果債務(wù)人不按期還款，無(wú)論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務(wù)人償還全部貸款。”劉律師說(shuō)。

此外，不論房?jī)r(jià)如何變化，個(gè)人對(duì)銀行的借款合同總是存在的。如果業(yè)主斷供，銀行起訴業(yè)主，基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房產(chǎn)，一般拍賣價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)等，全都由業(yè)主支付。

“拍賣完后，房子可能一半的錢沒(méi)有了。銀行還會(huì)拿著法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財(cái)產(chǎn)，業(yè)主的工資、存款等都可能會(huì)被銀行劃走。此外，法院判決進(jìn)入執(zhí)行程序后會(huì)終身有效，也就是說(shuō)業(yè)主得一輩子擔(dān)心銀行會(huì)來(lái)追債。因此，正常人千萬(wàn)別斷供。”劉律師說(shuō)。

法官支招

購(gòu)房者放貸者都應(yīng)謹(jǐn)慎

金法官認(rèn)為，面對(duì)斷供頻發(fā)現(xiàn)象，無(wú)論是購(gòu)房者還是放貸人，都應(yīng)理性而為之。為此，金法官提出一些建議，希望能夠減少斷供現(xiàn)象的發(fā)生。

從實(shí)際情況看，很多銀行給購(gòu)房者的評(píng)估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況。最典型的就是購(gòu)房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。

因此，作為銀行應(yīng)加強(qiáng)信息核查。在銀行的各類信貸中，個(gè)人按揭房貸是違約率較低的相對(duì)安全品種，但近期出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象，提醒銀行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制更需審慎。加大房貸審核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真實(shí)性。避免還貸能力不穩(wěn)的購(gòu)房者盲目入市后缺乏還款能力，導(dǎo)致銀行面臨壞賬“被迫當(dāng)房東”的風(fēng)險(xiǎn)。

一些城市出現(xiàn)低首付的促銷手段，雖然可從一定程度上推動(dòng)樓盤的熱銷，但也隱藏了極大的資金隱患。一是部分炒房人趁機(jī)入市，多套囤積，稍遇變故，就會(huì)喪失還貸能力。二是部分欠缺買房能力人低估還貸壓力，盲目入市，一旦感受到還貸壓力，只得選擇不還貸。因此，作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)理性促銷。

銀行向借款人提供貸款，會(huì)對(duì)借款人的收入情況進(jìn)行審查，通常要求借款人提供所在單位的收入情況證明�？梢�(jiàn)，此類證明是銀行發(fā)放貸款的重要依據(jù)，企業(yè)單位在出具證明的時(shí)候必須客觀公正，避免夸大，給銀行審核工作帶來(lái)困難。因此，作為借款人所在單位，在出具相關(guān)收入證明時(shí)，為了避免借款人后期出現(xiàn)棄房斷供違約現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)盡量客觀。

作為借款人應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)衡量。不要有“買漲不買跌”的從眾心理，看到房?jī)r(jià)水漲船高，看到售樓處門前排長(zhǎng)隊(duì)，就沖動(dòng)購(gòu)房。應(yīng)當(dāng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)自身還款能力要有正確評(píng)估，一旦遭遇變故，脆弱的履約能力極易喪失，無(wú)法承受巨額貸款，最終會(huì)陷入房產(chǎn)被拍賣的尷尬境地。

一旦買房并向銀行借款后，要記準(zhǔn)自己的房貸還款日，不在還款日后還款；關(guān)注自己實(shí)時(shí)的還款數(shù)額，避免出現(xiàn)還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額，定期查詢個(gè)人的還款記錄。

如果經(jīng)濟(jì)確實(shí)出現(xiàn)困難無(wú)法還款，可以通過(guò)與銀行協(xié)商的方式解決，比如，可以到銀行要求做貸款展期，要求銀行適當(dāng)合理地延長(zhǎng)自己的還款期限，或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃，要求先只還利息、暫緩本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。（記者 馬超 通訊員 程學(xué)華）