記者：你反對“中國房地產(chǎn)即將崩盤”的說法，原因是中國的城鎮(zhèn)化進程給中國房地產(chǎn)帶來平穩(wěn)增長空間。但瑞銀中國專業(yè)經(jīng)濟學家汪濤6月公開發(fā)表文章稱，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求沒有想象那么大，很多人高估了城鎮(zhèn)住房市場的實際剛需。這和你的觀點相左。

朱海斌：國內(nèi)地產(chǎn)市場的剛需來自三個部分，第一個部分是新進城的新增人員;第二個部分是改善住房的需求;第三類是舊房重建。汪濤表述的是第一個部分。確實，新進城的人口并不是100%對住房都有需求，比如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣，由于建制的變化一些居民被城鎮(zhèn)化，他們通常不用買新的住房，這個有可能占到新增城鎮(zhèn)人口的50%。“新增的流動人口不會很快買房，住房的需要沒有想象得那么大”，這個理解是有偏差的。因為從城鎮(zhèn)化過程帶來的需求并不是當期的需求，它是一個滾動式的需求。

我們不能奢望房價能夠降到讓剛進城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學生都可以馬上買房，那同樣不是一個合理的現(xiàn)象。所以今年城鎮(zhèn)化帶來的住房需求，對應的可能是五六年之前進城的那些農(nóng)民工，或者是說五六年前畢業(yè)的大學生，這是個滾動式的過程。

房價調(diào)整會持續(xù)一到兩年

記者：這次調(diào)整和2012年的房地產(chǎn)調(diào)整有何不同?

朱海斌：二者有很多相似之處，包括市場供大于求和樓市各項指標的下滑。不同之處是2012年供大于求是區(qū)域性的，主要體現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和一些高房價地區(qū)。目前的供大于求是全國性問題。

記者：現(xiàn)在房地產(chǎn)供大于求的情況有多嚴峻?

朱海斌：兩個指標可以參考。一個是全國在建的住房面積跟過去一年的住房銷售面積的比率。這一比率在2013年底達到4.2，也就是說，要把目前在建住房全部賣完需要約4.2年，而歷史平均水平是3.3年左右;第二個是庫存指標，目前我們追蹤的八個大城市平均庫存大概是18個月，去年年底時也就10個月左右，目前水平遠遠超出歷史平均值。

記者：你怎么評價這次樓市調(diào)整的性質(zhì)?

朱海斌：從需求來看，目前還是比較穩(wěn)定的，政策上還有一定的調(diào)整空間。從整個行業(yè)來看，目前很多開發(fā)商的利潤是15%左右，如果房價降幅超過15%，就會成為一個分界線，開發(fā)商會大幅削減未來新開盤或投資。從宏觀角度，對房地產(chǎn)投資增速下滑會加大，對宏觀經(jīng)濟造成更大壓力。從這點看，政策不會容忍崩盤式的調(diào)整。

目前來看，這次仍是一個溫和的調(diào)整。

記者：這次的調(diào)整期會有多長?

朱海斌：房價調(diào)整會持續(xù)未來一到兩年，從今年4月份開始算，全國平均房價可能會持續(xù)下調(diào)5到10個百分點。

調(diào)整引發(fā)宏觀風險或大于金融風險

記者：最近地方政府救市熱情高漲，樓巿政策松綁此起彼伏。但就目前來看，多數(shù)放松限購城市樓市成交量仍舊低迷。怎么評價現(xiàn)在地方政府的救市行為?

朱海斌：取消限購有利于銷售回穩(wěn)，但樓市價格不一定會起來。今年退出限購是比較合適的一個時間窗口。限購本身就是一個臨時的行政性措施，而不是中長期的政策安排。在目前整個房地產(chǎn)市場整體供大于求的情況下，取消限購是一個正常的政策反應。

記者：過去幾年政府也參與了地產(chǎn)調(diào)整，但為何房價越調(diào)越高?為何這次房價頂不住了?

朱海斌：從1998年房改到2011年的13年里，大部分時間房價都是上升。房價上升主要由兩個因素決定：一個是市場因素，1998年房改的時候，房價是低于市場價格的;另一個因素就是供求關(guān)系，2011年前一直是供小于求的局面。

2012年的調(diào)整并沒有持續(xù)太久，主要原因是貨幣政策放松，2012年年中中國人民銀行[微博]連續(xù)地下調(diào)利率和存款準備金率，信貸也重新加速。

從目前的觀察看，今年下半年貨幣政策很難寬松，信貸增長會保持穩(wěn)定。當前的宏觀經(jīng)濟政策并不支持房價在短期調(diào)整后的復蘇。

記者：你認為，中國房地產(chǎn)接下來的調(diào)整期，取決于政策是不是出現(xiàn)大的變化。你期待政策如何調(diào)整?

朱海斌：短期會有更多的城市取消或者放松限購，這是目前政策調(diào)整的重點方向。另外，7月份以來首套房房貸利率出現(xiàn)下滑，也會有利于市場壓力減輕。如果這些措施還沒有起作用，下一步有可能會出現(xiàn)二套房的房貸政策調(diào)整。

總體而言，本屆政府沒有特別多直接的政策出臺(干預市場)。房地產(chǎn)市場的長期制度安排需要注意三個方面：一個是房地產(chǎn)稅收政策(包括房產(chǎn)稅)的制定和執(zhí)行;第二個是要考慮存量二手房政策(包括租房);第三個是保障房政策。我認為相關(guān)政策還是有調(diào)整空間的。

記者：在保障房政策方面，存在哪些問題?

朱海斌：我認為政策應針對不同城市，進行不同處理。具體來說，要加強一二線城市的保障房建設(shè)，減少甚至取消三四線城市保障房的建設(shè)。因為一二線城市房價收入比很高，中低收入階層根本買不了房。在三四線城市，房價本身相對合理，保障房跟商品房的價格差別并不是很大，導致保障房跟商品房有一些直接的競爭，在這些地方并不需要大規(guī)模的保障房。