經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認為，限購是臨時行政性措施，非長期安排;取消限購，房價不一定會“起來”。

2011年9月加入摩根大通，擔(dān)任摩根大通中國專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任職于國際清算銀行，先后擔(dān)任經(jīng)濟學(xué)家和高級經(jīng)濟學(xué)家。研究方向?qū)Ｗ⒂诮鹑隗w系和實體經(jīng)濟的傳導(dǎo)，風(fēng)險管理和金融監(jiān)管，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場。朱海斌于2001年獲美國杜克大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位，1996年獲中國人民銀行[微博]研究生院碩士學(xué)位，1994年獲北京大學(xué)信息管理系學(xué)士學(xué)位。

★ 核心觀點

這一輪樓市調(diào)整過程需要的時間可能比以往更長，但房價崩盤的可能性依然很小。這一輪調(diào)整將持續(xù)一至兩年，部分城市房價跌幅或達20%，三線城市的去庫存周期會比較長。地產(chǎn)調(diào)整已成為中國經(jīng)濟下半年下行的最大壓力，短期會有更多的城市取消或者放松限購。

部分城市房價跌幅或達20%

記者：你最近表示，在全國范圍內(nèi)，一兩年內(nèi)房價降幅不超10%。如何得出這個結(jié)論?包括北上廣這樣的一線城市在內(nèi)嗎?

朱海斌：一兩年之內(nèi)房價降幅不會超過10%指的是全國平均房價，區(qū)域之間、城市之間會有不同，部分城市可能會達到20%，甚至20%-30%之間。其中，一線城市房價泡沫現(xiàn)象最明顯。

用房價收入比的指標來看，北京、上海、深圳的房價收入比在15到20之間，中國正常的水平可能應(yīng)該在6到8之間。相比之下，歐美國家大部分房價收入比在4到6之間，也就是說4到6年的收入就可以買當?shù)匾惶灼胀ㄗ》�。中國房價的地區(qū)差異比較明顯。

北上廣房價遠超正常水平，但一線城市相對需求最大，反而價格相對穩(wěn)定。短期房價下跌幅度最大的是一部分供大于求比較明顯的二線城市，但是二線城市市場對價格的彈性比較大，降價后會刺激需求、促進銷售。三線城市則要經(jīng)歷比較長的去庫存周期。

記者：怎么測算房價不會跌10%?

朱海斌：影響我國房價的主要因素包括城鎮(zhèn)化進程、居民收入、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)市場供需變化和人民幣匯率。其中，近兩年出現(xiàn)明顯變化的是供需變化比例和貨幣供應(yīng)量，這是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的最主要原因。

2012年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供大于求的狀況。貨幣供應(yīng)量從2009、2010年時比較寬松到現(xiàn)在慢慢回到中性。在其他幾個因素中，雖然整個經(jīng)濟增速在下滑，但居民收入增速維持在高位。去年家庭名義收入增長10%左右。一般來說，收入上升比較快的地方，其房地產(chǎn)調(diào)整過程中房價下跌的幅度較小。因為房地產(chǎn)調(diào)整本質(zhì)是房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，房價超出居民消費能力，調(diào)整的目標是讓房價收入比降到一個更合理的水平。途徑有兩個：房價下跌，收入上升。

全球金融危機期間，歐洲幾個國家和美國房地產(chǎn)“大調(diào)整”很重要的一個原因是居民收入基本上不變，甚至有些國家是下降的，調(diào)整結(jié)果就是房價大跌，美國跌了30%，英國跌了10%。

記者：關(guān)于中國房地產(chǎn)市場觸及“拐點”的論調(diào)不絕于耳。房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去嗎?

朱海斌：我認同這個觀點。

記者：你所說的拐點是什么拐點，是供給拐點、需求拐點還是房價拐點?

朱海斌：從目前數(shù)據(jù)來看，供給的拐點最先出現(xiàn)，供大于求狀況2012年出現(xiàn)，此后供應(yīng)量不斷增加，短期的供給已經(jīng)明顯大于需求。今年1月份開始，新開工面積同比大幅度下滑。房價的拐點出現(xiàn)在4月份，到目前為止環(huán)比下降了2%左右。需求的拐點還沒有出現(xiàn)，預(yù)計未來5年內(nèi)需求仍比較穩(wěn)定。

需求拐點沒有出現(xiàn)，意味著這次房地產(chǎn)更可能經(jīng)歷一次調(diào)整而不是崩盤。我們估計未來幾年需求量將維持在10億平方米的水平。經(jīng)過調(diào)整，供需會重新恢復(fù)平衡。我國房地產(chǎn)目前的情況，是供大于求之后市場的自我調(diào)整。