去庫(kù)存仍是首位

央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號(hào)，一定程度上有助于消除房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，樓市庫(kù)存依然處于高位，“去庫(kù)存”是首要選擇，樓市已進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供過(guò)于求的“新常態(tài)”。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬(wàn)平方米、20167萬(wàn)平方米和4052萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅又進(jìn)一步擴(kuò)大，庫(kù)存壓力巨大。

張宏偉表示，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島、無(wú)錫等，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力。

“從市場(chǎng)去化率看，萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市8月、9月去化率分別是0.68、0.71，9月市場(chǎng)銷(xiāo)售低于新增可售，月度庫(kù)存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫(kù)存去化月數(shù)11.6月，高于上月底的11.4月。”前述萬(wàn)科溝通會(huì)紀(jì)要顯示，9月數(shù)據(jù)都不太樂(lè)觀。

劉淵認(rèn)為，一線城市庫(kù)存水平比較低，11-12個(gè)月庫(kù)存去化水平，存量絕對(duì)值與歷史高位持平，只要月銷(xiāo)量增加，庫(kù)存消化周期可以比較快回落。

但二三線城市有15-20個(gè)月的庫(kù)存周期，實(shí)際庫(kù)存值遠(yuǎn)高于歷史高位，且人口增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，40個(gè)城市過(guò)去5年約有30個(gè)城市人口增長(zhǎng)率平均只有5%，很多二三線城市新房發(fā)展活躍度已經(jīng)達(dá)到了一線城市的水平。大多數(shù)二三線城市會(huì)有長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，短期內(nèi)不會(huì)再有價(jià)格的上漲。

這意味著，由于去庫(kù)存壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資、交易量及房?jī)r(jià)增速均將進(jìn)入平緩的“新常態(tài)”。

前住建部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)供不應(yīng)求已經(jīng)全面地為買(mǎi)方市場(chǎng)供大于求取代，供大于求成為市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。2013年房地產(chǎn)業(yè)量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)銷(xiāo)兩旺，是不正常的現(xiàn)象。

德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代，未來(lái)中國(guó)的新房竣工面積、銷(xiāo)售面積非常難以突破2013年的峰值，今后增量很難跨越，可是存量永遠(yuǎn)是增加的，并購(gòu)因此成為永恒的主題。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，過(guò)高的庫(kù)存量，中心城市過(guò)高的地價(jià)，以及過(guò)高的房?jī)r(jià)和租售比失調(diào)的現(xiàn)實(shí)情況，迫使樓市將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整期。這個(gè)調(diào)整期至少需要2-3年的時(shí)間。