在樓市環(huán)境瞬息萬變的年底階段，怎么看待2014年年底以及未來市場(chǎng)基本面趨勢(shì)?對(duì)于整體市場(chǎng)來講，會(huì)呈現(xiàn)出哪些特征? 這些成為業(yè)內(nèi)外關(guān)心的話題。

首先，看一下年底階段最新的市場(chǎng)表現(xiàn)。從最新市場(chǎng)表現(xiàn)來看，由于限購政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、年底房企銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，今年第四季度以來的月度市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升的現(xiàn)象，市場(chǎng)去庫存的速度在適度提高，從一線城市及基本面良好(存銷比在15個(gè)月以下)的城市來看，市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn)，年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。

于是，部分媒體開始發(fā)表聲音，表示樓市已開始回暖。那么，年底出現(xiàn)“翹尾”行情是否就意味著樓市已經(jīng)真正回暖?是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)?筆者認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而改變。毫無疑問，即使至年底仍然維持成交量回升的行情，也并不意味著樓市會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)。筆者從以下五方面逐一質(zhì)疑當(dāng)前部分媒體表示樓市已回暖的看法。

第一、在宏觀經(jīng)濟(jì)深化改革與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，中國(guó)特色的“細(xì)水長(zhǎng)流式”“微刺激”已經(jīng)成為“新常態(tài)”，并不會(huì)受到美國(guó)QE退出的太大影響，這就決定市場(chǎng)流動(dòng)性不會(huì)寬裕，短期內(nèi)來看，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流。

當(dāng)美國(guó)今年11月QE正式退出之時(shí)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)因?yàn)樯罨�改革也剛好為觸底階段，這給中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來走向帶來一定壓力，尤其是美國(guó)也正在醞釀首次加息，這有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步偏緊;從今年以來國(guó)內(nèi)貨幣政策變化特征來看，即使受到美國(guó)QE退出的影響，國(guó)內(nèi)貨幣政策“大水漫灌”的刺激措施幾乎不可能出現(xiàn)，從當(dāng)前來看，中國(guó)貨幣政策基本上是表現(xiàn)為“細(xì)水長(zhǎng)流式”的“微刺激”。從這個(gè)角度來看，國(guó)內(nèi)貨幣政策總體仍然會(huì)維持改革階段的偏緊的“新常態(tài)”，因此，短期內(nèi)來看，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流，目前，大多數(shù)大中城市仍然面臨房?jī)r(jià)下降的壓力。

第二、百城房?jī)r(jià)同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然占據(jù)主流，短期內(nèi)難改變。

從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2014年10月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格 為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅縮小0.52個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比下跌0.52%，同比在經(jīng)歷連續(xù)22個(gè)月上漲后首次下跌。10月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比首次雙雙下跌，但環(huán)比跌幅收窄。

對(duì)于今年10月份百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄的原因，不可否認(rèn)，限購政策取消、部分城市地方政府“救市”、央行新政等政策利好對(duì)于部分城市市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)起到一定刺激作用，對(duì)于部分市場(chǎng)去庫存壓力不太大的城市(庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來講有了市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。但是，短期內(nèi)來看，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然占據(jù)主流，并沒有改變。

第三、央行新政落地后，“惜貸”常態(tài)化的基本面并不會(huì)改變，年內(nèi)樓市基本面難有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

從短期內(nèi)來看，市場(chǎng)又進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)低谷期，買賣雙方仍然處于博弈狀態(tài)，即使限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺(tái)、央行也發(fā)布“救市”措施，大多數(shù)大中城市仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響，面臨較大的去庫存壓力，這會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)的資金面。

筆者認(rèn)為，銀行“惜貸”的現(xiàn)象還會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)，此時(shí)，未來市場(chǎng)仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企來講，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

第四、大部分城市庫存去化周期仍然在15個(gè)月以上，“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律，因此，這些城市的房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行的壓力。

從10月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來看，庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫存”壓力。當(dāng)前，對(duì)于大多數(shù)城市而言，“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力。

第五、上市公司年報(bào)與銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素迫使房企繼續(xù)跑量，不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)，甚至為了完成年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，還應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“以價(jià)換量”。

從10月份市場(chǎng)表現(xiàn)來看，在多重政策紅利的刺激之下，品牌開發(fā)商力拼“銀十”導(dǎo)致業(yè)績(jī)有所回升，但是，大多數(shù)城市市場(chǎng)庫存偏大的基本面并沒有明顯改變。同時(shí)今年至今，大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績(jī)完成率并不理想，又面對(duì)年底(上市公司年報(bào))銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，此時(shí)，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來講，利用政策紅利的“窗口期”進(jìn)行跑量的策略并不會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在馬年最后2個(gè)月最大限度跑量扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，對(duì)于第四季度的大中城市樓市來講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)尤其是上市公司的項(xiàng)目的價(jià)格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象，甚至部分存量較大的城市還應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略。

總之，在宏觀經(jīng)濟(jì)深化改革與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，限購政策取消、部分城市地方政府救市、“央四條”等政策利好改變不了年內(nèi)大部分城市庫存較大的市場(chǎng)現(xiàn)狀。就市場(chǎng)指標(biāo)來看，“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律，大部分城市仍然有房?jī)r(jià)下行的壓力，即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價(jià)，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價(jià)，仍然維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠平價(jià)策略。而在2014年即將結(jié)束之際，大多數(shù)品牌房企面臨年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，此時(shí)，要想完成或盡可能縮小與年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的差距，“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略仍然為較為明智的選擇。