樓市庫(kù)存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)

剛需拉動(dòng)成交作用恐被夸大

悄然“翻倍”的庫(kù)存

9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右。

這一數(shù)據(jù)看似平淡無(wú)奇，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來(lái)，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫(kù)存。按照上述理解，過(guò)去兩年多，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%。

分析人士指出，庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過(guò)去多年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。

今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來(lái)的投資慣性作用下，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個(gè)月，全國(guó)商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場(chǎng)銷售沒(méi)有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫(kù)存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。

按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫(kù)存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。

根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。庫(kù)存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。

其中，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。貴陽(yáng)、天津、西安、煙臺(tái)等城市，同樣面臨庫(kù)存難以消化的窘境。

數(shù)據(jù)背后的真相

庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背后，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。

據(jù)悉，在對(duì)庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi)，樓市的庫(kù)存數(shù)據(jù)還會(huì)增加。

與此同時(shí)，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi)，則市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存更為龐大。

中國(guó)證券報(bào)記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤(pán)規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財(cái)政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈?guó)企開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開(kāi)盤(pán)，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)的清查，這些房屋從立項(xiàng)開(kāi)始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場(chǎng)的參考。

“實(shí)際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當(dāng)?shù)氐亩鄠�(gè)商品房項(xiàng)目，均以這種情況來(lái)操作。

在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當(dāng)于同期全國(guó)住宅竣工量的一半。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。

由于統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)庫(kù)存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。

今年6月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布報(bào)告稱，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。高于國(guó)際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴(yán)重供給過(guò)剩。從另一個(gè)角度佐證了“產(chǎn)能過(guò)剩”的現(xiàn)實(shí)。