房價走勢有規(guī)律 十種現(xiàn)象教你看透房地產(chǎn)市場(2)
作者：未知 來源：地產(chǎn)中國網(wǎng) 更新時間：2014年11月17日 【字體：大 中 小】
本輪樓市調(diào)控年底結(jié)束新國五條或終結(jié)
近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次大的波動調(diào)整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調(diào)整。這三年一次的調(diào)整期之間有什么相同與不同的原因？恢復(fù)的動力是什么？調(diào)整何時結(jié)束？
這三次市場調(diào)整期的GDP增速數(shù)據(jù)，無獨有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%；2014年一季度亦下滑至7.4%。可見，經(jīng)濟下行是三次波動調(diào)整期共同的誘因和背景。
2008年樓市給我們的印象是什么呢？是量價的大幅度下行：廣州市2007年末房價在1萬元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。產(chǎn)生原因是經(jīng)濟波動，是全球金融危機造成的。后來調(diào)整期很快結(jié)束了。是什么原因?qū)е率袌隹焖倩謴?fù)了呢？是四萬億貨幣投放對經(jīng)濟的強刺激，是首次置業(yè)房貸利率下浮30%的“救市”。結(jié)果是，成交斷崖式下跌逆轉(zhuǎn)到快速恐慌性搶購，2009年末房價回復(fù)到1萬元/平方米，成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年978萬平方米。
整個調(diào)整期一年半時間。2011年市場波動原因是政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，致使房價出現(xiàn)窄幅回調(diào)。調(diào)整期15個月，在2012年下半年，房價又被推了上去，其恢復(fù)動力來自需求以及貨幣寬松政策（2012年貨幣供應(yīng)量M2的平均增幅為14%，最高月份達(dá)到16%）。信貸放寬推動需求，轉(zhuǎn)化為成交量，推升房價。雖然有限購限貸等調(diào)控因素，但由于需求強勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價還是快速上漲了。2013年新“國五條”出臺，引發(fā)本輪調(diào)整期在去年底開始。
本輪波動與上二次波動最大的不同是，以前二次主要是由經(jīng)濟、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關(guān)系失衡，主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個月。再加上房貸收緊，使購房人陷入觀望。據(jù)統(tǒng)計，廣州十區(qū)目前庫存量需要23個月才能消化完。這一次調(diào)整會有什么支撐樓市的動力？前兩次一次是政府主動救市，另一次是信貸松動。那么這一次會出現(xiàn)嗎？地方政府至今沒有敢于充當(dāng)放松限購的“笫一個吃螃蟹的人”。
去年以來，央行并未出臺任何住房信貸政策，按揭貸款落實不到位完全是商業(yè)銀行的逐利行為。央行和銀監(jiān)會高層在此前的表態(tài)，就是為了引導(dǎo)商業(yè)銀行不能以逐利為首要目標(biāo)。接下來，只要房貸放松，則成交量會大幅提升，房價隨之止跌回升。樂觀估計，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“金九銀十”銷售旺季仍會如期而至，而本輪樓價下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。
四、房價跌過了頭 自然就會有人買了
近來，房地產(chǎn)市場越來越“冷”了。據(jù)最新消息，5月份70個大中城市新建商品住宅價格，有半數(shù)環(huán)比下降。另據(jù)統(tǒng)計，今年1至5月份，全國住宅新開工面積同比下降21.6%、銷售面積降9.2%、銷售額降10.2%。這使得不少人悲觀情緒陡增，有的甚至預(yù)測稱，中國樓市下半年就會出現(xiàn)“斷崖式”暴跌。
這種過分擔(dān)憂是沒有必要的。
經(jīng)過“黃金十年”的飛快發(fā)展，我國人均住房消費水平已超中等收入國家，不少二、三線城市房屋出現(xiàn)過剩。據(jù)測算，去年我國城鎮(zhèn)住宅總量有200多億平方米，平均每個城鎮(zhèn)家庭都大致?lián)碛幸惶鬃》浚糠种行〕鞘袘艟加刑讛?shù)更高。北京、上海等一線城市雖未出現(xiàn)過剩，但價格超出了一般居民的承受能力。國際貨幣基金組織數(shù)據(jù)顯示，全球十大最昂貴房地產(chǎn)市場，我國占了7席。樓市說到底是由市場決定的，房價說到底要與經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入水平相適應(yīng)，供給過剩了自然要回調(diào)消化，價格高了早晚要降下來。從這個意義上講，當(dāng)前我國樓市走“下坡路”，是房價虛高、供需結(jié)構(gòu)變化下市場正常調(diào)整的結(jié)果，屬于合理價值回歸，不是因為出現(xiàn)了什么不可控的特殊情況。
調(diào)整不等于崩盤。相反，調(diào)整有助于防止泡沫過度積聚，有利于持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)然，本輪樓市調(diào)整周期和幅度可能會相對較長、較深，甚至不排除非核心區(qū)和前期漲幅過高、透支需求的區(qū)域，出現(xiàn)房價持續(xù)、大幅下跌等深度調(diào)整現(xiàn)象。
同時還要看到，支撐樓市健康發(fā)展的需求因素并未改變或消失，這使得調(diào)整也不會演化成劇烈震蕩。比如，城鎮(zhèn)化支撐。與一些國家樓市泡沫快速破滅時城鎮(zhèn)化率高達(dá)70%多不一樣，目前我國城鎮(zhèn)化率僅53%，按戶籍算只有36%。
