由于2013年一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，因此年初宏觀調(diào)控的主基調(diào)是分類調(diào)控、雙向調(diào)控。今年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理所作的政府工作報(bào)告提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

也正是從這個(gè)時(shí)候開始，樓市迅速進(jìn)入下行通道。中原地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，樓市從年初首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3、4月華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后以東部為主的城市房?jī)r(jià)普遍下行，房?jī)r(jià)下行迅速由點(diǎn)到面，其下行速度超乎預(yù)料。至今年9月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下跌了1.2%，這也是該數(shù)據(jù)三年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。

張大偉表示，這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明“最近一年，買房的人，大部分都虧了”。

樓市下行帶來(lái)的庫(kù)存壓力高企、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降、土地出讓金減少，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，坐不住的除了開發(fā)商，還有地方政府。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資一般占整體固定資產(chǎn)投資的兩三成，如果納入上下游產(chǎn)業(yè)，則占據(jù)了半壁江山。因此房產(chǎn)下行對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響十分明顯。

在樓市下行的情況下，各地紛紛開始救市。如果說(shuō)上半年迫于外界壓力，各地還主要是采取微調(diào)公積金、財(cái)政補(bǔ)貼以及松綁限購(gòu)范圍，而不敢觸及取消限購(gòu)這根紅線的話，那么進(jìn)入到下半年，在呼和浩特、濟(jì)南的帶領(lǐng)下，限購(gòu)這個(gè)持續(xù)了四年多的調(diào)控政策，終于土崩瓦解。

自 2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。至今年9月底，除了北上廣深四大一線城市和房?jī)r(jià)畸形的三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)。

不過，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

在松綁限購(gòu)后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發(fā)布信貸新政，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央媽”降息，對(duì)樓市又是一針強(qiáng)心劑。

樓市新常態(tài)

在一系列新政之后，目前一二線城市的樓市確有回暖之勢(shì)。不過，即便如此，要指望樓市再現(xiàn)過去的高速增長(zhǎng)已不大可能。張大偉說(shuō)，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了全面短缺的時(shí)代，呈現(xiàn)局部短缺狀態(tài)。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。”張大偉說(shuō)，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。

廣州一家大型開發(fā)商人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，盡管在一系列新政之后，樓市成交明顯回暖，但在價(jià)格方面未必會(huì)有明顯反彈，現(xiàn)在全國(guó)樓市到處都過剩，不光是三四線城市，一些大城市的郊區(qū)也嚴(yán)重過剩，因此，“未來(lái)買房要保值的話，要選擇核心城市的核心區(qū)域。”

在這個(gè)寒冬里，明年的樓市調(diào)控如何走也頗為引人關(guān)注。12月19日，陳政高履新住建部之后的第一次全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)如期召開。在談及明年的工作時(shí)，陳政高提出，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，積極應(yīng)對(duì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

這一講話一度被外界解讀為“沒有調(diào)控的調(diào)控”。即除非出現(xiàn)大的市場(chǎng)變化，基本可以確定中央層面不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行過大力度的干預(yù)。

不過，張大偉認(rèn)為，這并不表示未來(lái)就不會(huì)有調(diào)控，因?yàn)橄癖本�、上海等城市仍然需要調(diào)控，因此未來(lái)的調(diào)控會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況來(lái)做調(diào)整，而調(diào)控的權(quán)責(zé)、任務(wù)也會(huì)進(jìn)一步分解給地方。

另一方面，醞釀多年的不動(dòng)產(chǎn)登記條例明年3月將正式實(shí)施。未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)多層次信息共享。其中，國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。該條例的實(shí)施，也意味著樓市調(diào)控將由短效向長(zhǎng)效轉(zhuǎn)變。