今日，本年度港股市場(chǎng)新股集資王萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港掛牌上市。隨之而來(lái)的八卦話題，又聚焦在中國(guó)首富頭銜的爭(zhēng)奪上，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)之仍有熱望。而其時(shí)的大背景，卻是中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入變化最為激烈的新時(shí)代。

多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控的目標(biāo)并非商業(yè)地產(chǎn)，但無(wú)形中卻使不受政策限制的商業(yè)地產(chǎn)成為過(guò)度投資的領(lǐng)域。各地層出不窮的購(gòu)物中心、CBD寫(xiě)字樓，不僅超出目前消費(fèi)能力所能承載的水平，在某種程度上看來(lái)，有些項(xiàng)目甚至超過(guò)了人們的想象力。

一方面有供應(yīng)的壓力，另一方面需求端卻又遭受了沖擊。來(lái)自電子商務(wù)的巨浪，不僅在很大程度上沖擊了原有的實(shí)體小店和購(gòu)物街，也讓不少巨型購(gòu)物中心的服裝專(zhuān)賣(mài)店變成了“試衣間”。

在看似悲慘的境況下，網(wǎng)絡(luò)上已有人喊出“商鋪是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)”。而另外一些人則還沒(méi)那么悲觀，他們?cè)噲D從線上線下結(jié)合的O2O角度，或者從體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的角度，給實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)尋找出路。

嘗試是多種多樣的，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)也有各自的做法。一些便利店，目前已普遍開(kāi)展了網(wǎng)購(gòu)代收貨代送貨等業(yè)務(wù)，方便上班族通過(guò)便利店網(wǎng)上購(gòu)物，這是最基本的線上線下結(jié)合的做法。而另外一家臺(tái)資巨頭掌控的連鎖便利店，最近初步實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)全線盈利，秘訣在哪里？原來(lái)是小小的便當(dāng)盒飯。在店內(nèi)置幾套桌椅，中央廚房供應(yīng)多幾個(gè)品種的盒飯，冷鏈配送外加現(xiàn)場(chǎng)微波爐加熱服務(wù)，每到飯點(diǎn)兒紅紅火火人氣高漲。

大型購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型則更為艱難。首先見(jiàn)到的舉措，就是紛紛壓縮普通的服裝百貨的營(yíng)業(yè)面積，加開(kāi)餐飲、影院或其他體驗(yàn)式消費(fèi)的店鋪。這固然可以帶來(lái)較多的人氣，但與此同時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題是這些體驗(yàn)式店鋪的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于做零售的店鋪，給商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。另外一種嘗試，則是把整個(gè)購(gòu)物中心向“主題化”方向發(fā)展，如上海一家K11購(gòu)物中心，就以藝術(shù)為主打口號(hào)，舉辦了印象派大師莫奈原作畫(huà)展；某家上市公司，也試圖在全國(guó)多地推進(jìn)體育主題的奧特萊斯式的商業(yè)形態(tài)。這種嘗試在一線城市核心地段尚可收到一定的成效，但在其他區(qū)域是否仍然有效，目前尚難定論。

就宏觀而言，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速粗放增長(zhǎng)時(shí)期的終結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨減速的壓力。加上供需兩方面的沖擊，未來(lái)投資回報(bào)走向不容樂(lè)觀。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)何去何從，如何在目前嚴(yán)峻的大形勢(shì)下安全著陸，實(shí)現(xiàn)“新常態(tài)”下的均衡平穩(wěn)發(fā)展，我們只能拭目以待。