4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產(chǎn)市場救市措施，近期市場成交也趨于活躍，但這并未能改變房價已經(jīng)連續(xù)7個月下跌的現(xiàn)實。

此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立。

本期則從一個中長期因素—人口結(jié)構(gòu)去分析。

很多人認(rèn)為對于房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)是一個中長期因素，對短期影響有限。

但根據(jù)筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)這個中長期因素當(dāng)前正處于一個量變向質(zhì)變的關(guān)鍵時點。再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗來看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個危險的信號。

2012年中國勞動年齡人口過轉(zhuǎn)折點

與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？

人口結(jié)構(gòu)可以粗略分為老中青少幼，對應(yīng)到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口(15歲～64歲)才是購房的主體。

2006年公布的《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰后將開始負增長。

從絕對數(shù)值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續(xù)增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。

過去近四十年的時間里，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。

此外，2013年國家統(tǒng)計局在公布2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，特地強調(diào)了15~59歲的勞動年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對下降，比上年減少345萬人。

勞動年齡人口在經(jīng)濟學(xué)中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致中國經(jīng)濟現(xiàn)在與未來需要過一個“減速關(guān)”。

中國社會科學(xué)院副院長蔡昉在2012年接受第一財經(jīng)日報《財商》采訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個轉(zhuǎn)折點2012年已經(jīng)到來了。

總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，對于房地產(chǎn)市場而言，購買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。